中古マンション購入可能でしょうか？

質問

初めまして。
中古マンションを購入しようと考えているのですが購入して大丈夫かどうかで迷っています。
購入したいと思っている物件は築17年、物件価格1400万円です。私の年収は340万円です。
現在車のローンがあと60万ほど残っておりそれを完済してから購入しようと考えている為、自己資金はほとんど無いに等しいと不動産会社の営業の方に話したところ諸費用・リフォーム費用全て込みの資金計画を提案されました。
リフォーム費用として300万円ほど見込んだとしてこの物件を私は購入して大丈夫なのでしょうか？ちなみにその資金計画は銀行の変動35年ローンという設定でした。
物件の立地・間取り等全てにおいてとても気に入っているので前向きに検討して頂きたいのですが…。
初心者で勉強不足だとは思いますがアドバイス頂けると幸いです。

回答No.5

noname#12813 · ベストアンサー

#3です。
資金計画や家族構成をお聞きになってやはり、この住宅購入は絶対止めるべきではないかと思いました。
私はファイナンシャルプランナーでもありませんし、不動産の専門家でもありませんので、単なるお節介な意見になってしまいますが、参考になさってください。

まず年収340万に対して、いくらの住宅が身の丈に合っているかということですが、これは個々のケースに寄りますので、具体的な生活設計プランをご自分で計算されることをお勧めします。
まず給与（手取り）を収入として、食費光熱費などの生活費、保険代、車費用、育児費、そして住居費を出費として表にしてみてください。
収入から出費を引くと残高が貯金できる額になりますね。
それを定年（60歳まで？）まででいくら貯金ができるか
計算してください。
そして65歳から公的年金が収入となるわけですが、支給される年金額を社会保険庁のＨＰで試算してみてください。
ただし、この試算は現行の制度によるもので、将来私たちがもらえる頃には大幅に減額されていることが予測できます。
先ほどの60歳時点の貯金額と年金収入が、老後資金となるわけです。
（死ぬまでの間に貯金は取り崩して使うことになりますので、例えば85歳まで生きるとしたら35（年）と12（月）で割ってみて（概算ですが）毎月の補充できる額を出しましょう。）

将来の年金は夫婦二人が生活できるほど支給されるとは思えませんので、しっかり貯金をしなければなりません。
それによって、今現在の住居費が決まってくるのです。
1700万のローンを組んだら、貯金はできなくなると思いますが、如何でしょうか。
いくらの借入ならば大丈夫そうかはご自分でよく計算してみてください。

それから借金して住宅を購入するなら、支払いできなくなった場合のリスクヘッジを考えなくてはなりません。
質問者さまの資金計画にはそれがないように思います。
リストラに遭ったり、病気になったり、いつ支払いができなくなるとも限らないのです。
一番有効なリスクヘッジは頭金を多く入れることです。
よく頭金は２割以上入れましょうというのは、単に借入額が少なくなるからというわけではないのです。
仮にローンを組んですぐに質問者さまが支払不能になる事態になったとします。
そうなるとフルローンを組んでいると1700万丸々残債が残ってしまっているのです。
ではその時、その家が1700万で売れればいいのですが、まずそのようなことは有り得ません。
仮に1300万でしか売れなかったとしたら、400万もの借金が残ることになるのです。
つまり頭金を出した分だけ、すでに自分の所有物（財産）になるわけですから、多く頭金を出せばいつの時点で売っても残債割れの危険が低いということなのです。

予算的に苦しければ絶対に住宅購入は見合わせた方がよいと思います。
買ってからは逃げ場がないんですよ。
マンションは購入価格はほんの氷山の一角です。
買ってから本当にお金がかかります。
賃貸で頭金を貯めてから購入を検討されては如何でしょうか。

回答No.4

yumami

他の方の意見に同感です。
借入１７００万、３５年を４％で換算すると、
年間返済額は、ご年収の何％に相当しますか。
今すぐ金利が４％になるとは考えにくいけど、
この先金利が上昇した（しかも収入はあまりかわらない）場合にどうなるか、考えてみてください。
また、現在はお一人ですか？
今後家族構成がかわる可能性はありませんか？
またその際、この家の間取りでいけますか？
今の年収で生活に支障はでませんか？

月々の返済額に、修繕積立、駐車場、管理費等を加えると、いくらになりますか？
引越し代金、新居用の家具、電化製品等の資金も必要ですが、それはどのように用意なさいますか？
すべてを考慮したうえで、
毎月が赤字になるような資金計画になるのであれば、
私はやめたほうがいいと思います。

お礼

早速のお返事有難うございます。
ご質問いただいている内容に関してはNO.１の方のところで補足させて頂きました。
毎月の返済額に関しては今現在住居にかかっている金額と住宅購入の為に月々貯金していた分（車のローン返済に消えてしまいましたが…。汗）、車のローンを支払っていた分を当てると赤字になることは無いと思います。
現実的には決して甘くはないと思うのですが、前向きに考えた場合何かいい方法はないものかなと思いまして皆様にお伺いしてみました。

回答No.3

noname#12813

ご質問の内容で少し分からない点があるのですが、
物件価格が1400万でそれプラス、諸費用とリフォーム費用が300万ということでしょうか。
リフォームはローンを組めるとしても、諸費用はないと買えませんが、用意されてるのでしょうか？
どちらにしても、資金計画としてはきついと思います。
不動産屋さんの提案も誠意のなさを感じます。

まず年収からして、その額の借金は無謀ではないかと思います。
よく年収の５倍の住宅が身の丈に合う、という話を聞くのですが、年収340万の人の５倍と年収700万の人の５倍では生活のゆとりがまったく違います。
それと、不動産屋さんの提案が銀行の変動35年ローンということですが、これは明らかに、住宅購入に知識のない人に対して行う営業の初歩です。
変動金利なら今現在の金利は低いです。しかも35年に設定すると毎月の支払い額は低くなります。
だから月々～～円の支払いです、家賃と変わりないでしょう、という勧め方をするのです。
変動金利ですから、ずっとその金利ではありません。
これから金利が上がったら支払い額も上がります。
つまり、35年のような長期間で組むとしたら、全期固定か長期固定金利で組むべきなのです。
全期や長期の金利は変動よりももっと高いです。
つまり現実的な返済計画を立てたら決して簡単に「買えそう」なはずはないのです。
不動産屋の勧めるプランではなく、もう一度自分の生活設計に合わせた資金計画を立て直す方がよいと思います。
そしてローンを組んでも、リストラに遭ったり病気になったりして返済できなくなった時にどうするか、ということも考えて購入を決めましょう。

補足

早速のお返事どうも有り難うございます。
私自身も出来れば固定でローンは組んでいきたいと思っているのでやはり今回の資金計画は少し無謀だなと感じていました。
ちなみに私の以前の内容の訂正なのですが物件価格1400万円プラス諸費用150万円・リフォーム代300万円です。リフォームは上限として300万円を提示して頂きました。営業さん自体が不誠実だとは考えたくないのですが、でもやはり現実的にみて厳しいことに違いはないのでどうしたもんだろうと悩んでいます。
私のようなものが中古マンションを購入しようと思った場合どれくらいの物件が身の丈にあっているのでしょうか？またアドバイス頂けますと幸いです。

回答No.2

rnai

こんにちは。
３５年ローンというのは、バブル時代の家の購入のやり方です。つまり、バブル時代は、土地がとても高く、また、終身雇用制で、退職金も保証され、年功序列で給料が必ず上がっていく時にできたローンの考え方です。
　今はいつリストラされるかわかりません。１０年後には、その中古の物件はほとんど価値はない可能性が大きいですし、途中で修繕費など思いもよらない出費が出たりします。
　そして、少なくとも、５００万は頭金に欲しいです。例えば、今１７４０万でマンションを買ったとしても、買った時点で、１４００万の価値ぐらいしかないです。その時点で３００万以上の損です。
　昔は、住宅を持っていると、価値は上昇していきましたが、今は、株のように価値は上がったり下がったりしています。
　つまり、１７４０万の株を借金して買うほど危険な様な気がします。しかも１０年後には、５００万の価値も無いと思います。（現在は低金利政策で、どんどん高層マンションが建っているので、需要と供給の関係で値段が下がるのは明らかだと思います）
　その１２００万ぐらいが１０年間に使われるのですが、その分、自分の好きなところにリスクを負わず、賃貸マンションを借りる方が賢明な場合があります。

お礼

早速のお返事どうも有り難うございます。
35年ローンは自分でも現実味が無いとは思っていたのですがやはりそうですよね。
中古物件を購入しようと考えている時点であまり資産価値に重きを置いていないと言うのは正直なところです。
頭金として一応は貯金していたのですが、これも勉強不足で車のローンの返済に回したら少額しか残らないことが分かり含めたローンにして頂きました。
やはり私のようなものには賃貸があっているのでしょうか…。

回答No.1

fuco1973hiro

年収340万は税込みでですか。
不動産会社で資金計画を提案されたのなら月々のローンと管理費、修繕積立金、ちなみにあなたの年齢（35年ローンが終わるとき何歳かが知りたいため）を教えてください。
でないとなんとも言えないです。
現在は賃貸でしょうか。
ローンの支払はきついはきついけど、家賃と同じくらいで収まるなら気に入った物件のようですし、あくまで私見ですが、購入なさってもいいように思いますが。
ただし賃貸なら家賃が高ければ安いところに引越せますが購入だとそう簡単にはいきません。
中途半端な答えで申し訳ありません。

補足

早速のお返事有難うございます。
予想していたとはいえ厳しいご意見がほとんどで少し落ち込んでいますが、現実を見ないといけませんね。
補足ですが、年収340万円は税込みです。また資金計画における月々のローン支払額は変動金利1.375％で月々約42,000円・また諸費用とリフォームは別途諸費用ローン変動金利4・375%で月々約20,000円となっています。
管理費修繕積立金を合わせまして約20,000円です。
また私の年齢は32歳です。家族は妻と子供2人です。
現在は賃貸にすんでいます。これらをふまえましてこの物件はもちろんのこと、今後どのような物件を検討したらいいかなどアドバイス頂けましたら幸いです。