中古マンション購入について

質問

この度初めてのマンション購入を考えております。
年齢的にも長いローンは組みたくないですし、お恥ずかしながら頭金というまとまったお金もあまりありません。
そこで、予算を2000万円くらいまでと考えております。

ここ数日にそんな話しになったものですから、住宅ローンや諸費用などに関しては多少の事は知っておりますが、詳しいことはまだまだ勉強不足で、これからきちんと勉強しなければと思っております。

そんな中、平行してネットやちらしの物件を物色中なのですが、例えば、
「築25年の1200万円の物件」
「築6年の2000万円の物件」
というように、同じ中古物件でも新しい、古いがありますよね。

こんな場合、どちらを選ぶべきなんでしょう？
また、そのメリット・デメリットも教えて頂けますと、幸いです。

宜しくお願い致します。

回答No.6

noname#12813 · ベストアンサー

中古マンションを購入するのに諸費用として、物件価格の１割程度は用意されておいた方がいいと思います。
仲介手数料、登記費用、ローンを組むときの保証料や他の手数料、火災保険料（ローンを組むなら必須）、引越し費用などです。
2000万の物件ならば200万は用意しておきます。
そして、中古マンションの場合、築年数によってこの諸費用がかなり変わってきます。
築25年の物件ですと、ローンが組めなかったり、優遇金利の適用を受けられなかったりします。
火災保険料も築年数によって変わります。古い方が高くなります。
不動産取得税も築年数の古い方が高いです。
ローン控除の築年数条件は撤廃になったかな・・？
この辺はお調べになってください。
要するに、国は古い家を買うことを奨励していないのです。
物件価格が数百万の違いならば、結果的には築浅の方を買った方が安くなると思います。
古いマンションは配管の劣化が気になります。これは取りかえるのに数十万かかりますから。

お礼

築年数によってはローンが組めないこともあるのですね。
知りませんでした。

古い物件ですと価格は安くても、やはり何かと経費がかかるのですね。

参考にさせて頂きます。ありがとうございました。

回答No.5

nachiguro

こんばんわ。元管理会社のものです。

何とも言えませんね。
物件の価格付けって色んな要素がありますが、管理会社の立場で仲介業者に話を聞いたことがあるのですが、その時の回答は

・管理組合全体の修繕積立金の預金残高
・管理費等の増額改定の予定
・外壁修繕の予定
　それに伴う管理費等の一時金の支出の有無
　管理組合全体の未収金→金融機関からの借り入れの可否
・建物自体の設備
　オートロック、水道直管給水方式等
・建物の修復歴
　雨漏れ、給排水管の水漏れ＆延命工事の実施の有無

等らしいです。

また、古くなるだけ管理費等の増額について書かれている方がいらっしゃいますが、今この時代ですから管理費の増額改定は中々しづらいのが現状で、管理費（実際は管理委託費）は減額の方向に進んでいるのが実情で、その内容に不満があればデベロッパー系→独立系、独立系→独立系などという風潮が多いのも事実です。

確かに新しいマンションが良いにこした事はありませんが、古いマンションはそれなりに手抜きをしていないで作っている部分もあります。
取り分けバブル期のマンションは、作れ！作れ！の傾向によって職人が足らず、手抜きが多いのも事実でありますね。

一番確実なのは同じタイプのマンションに住んでいる知り合いの方に聞いてみた方が一番良いと思うのですが、個人的には4番の方と同様、資金を増やして選択肢を広げる方法が最上と思うのですが…

お礼

素人ではなかなかわかりづらい部分でのご回答ありがとうございます。

資金に関しましては、私の住宅購入に対しての価値があまり高く無いものですから、この先貯蓄が増えても購入の頭金に回すつもりはなく、予算も頭金も現在のままのつもりです。

参考にさせて頂きます。ありがとうございました。

回答No.4

sirowan777

友人のマンションが築２０年ちょっとです。
自分で住まず賃貸にしている人が増え、無責任な入居者に困ることが多いそうです。
管理費や修繕積立金を払わない（払えない？）人も出てきているとか。
築１０～１５年くらいで状況が一変するそうです。
新しい方をおすすめします。
お節介かもしれませんが、頭金を貯めてからの方がいいと思います。
これからは中古マンションの供給は増える一方だと思いますよ。

お礼

お礼が遅れてすみません。

古いマンションは建物だけではなく、入居者も査定した方が良いと言うことですね。

＞頭金を貯めてからの方がいい
マンション購入という事にあまり価値を感じておりませんので、貯金を増やして頭金に回すつもりもありませんし、購入予算を高くするつもりも全くありません。

ありがとうございました。

回答No.3

millamare

築年数の古い物件は、共有部分の修繕積み立て金の計画がきちんとされてない場合があり、いざ直すときに資金が足りず、一時金として大きな額が必要になる事があります。
また、管理費は年々少しずつ金額が上がる事が多いので、思いのほか管理費が高い場合があります。
そして、あまり古いとエレベーターがついてなく、上階のひとは困る事もあります。
駐車場も全戸分なかったりします。

将来買い換えの可能性があるなら、築年の浅い物件にした方がよいかと思いますが、立地が気に入って買い換えはしばらく考えないなら、安く買ってこだわってリフォームするのは楽しいと思います。

マンションはだいたい同じような間取り、同じような設備ですが、「このユニットバスがもう少し広かったら」「キッチンの高さが合わない」「和室はいらない」などと思っても、購入代金だけで資金がつきたら、直せないで小さな不満を持ったまま住む事になります。
そういう意味で、内装設備にこだわりたければ、古くても楽しくリフォームできる安い物件がよいかと思います。

また、古くても、管理がよく、立地がよいなどの理由で、人気のある物件もあります。半年くらい不動産屋と物件を見て回るとよくわかります。
私は築９年のマンションを買い、それを５年で売りましたが、環境がよく人気があって割合早く売れました。また、管理もよいとの評判でした。

しかし、古くても新しくても、住んでから後悔しやすいのが人的環境です。
子どもさんのにぎやかな声が苦手とか、マンションでの町内会の付き合いが苦手とか、ちょっと変な住人がいる階下の部屋だとか、住んでからわかる事が多いです。
そういう事に多少神経質な方は、そういう事もそれとなく不動産屋や管理人に聞いてみたほうがよいかと思います。

お礼

わかりやすいアドバイスをありがとうございます。
まだ漠然としか決めてないものですから、何に比重を置いて決めたらよいものかすらわからない状態です。

高い買い物になりますから、じっくり検討したいと思います。

参考にさせて頂きます。ありがとうございました。

回答No.2

u_ko_ko

我が家も物件を検討中です。
今の所、我が家の物件選びの条件
○築10年未満
○子供の小学校　徒歩20分圏内
○スーパー、公園が近くにある

築年数の古い物件のメリット、デメリット
＜メリット＞
○安く購入できる
○部屋は広い

＜デメリット＞
○管理費や修繕積立費などが高めになる
○阪神大震災の被害にあった物件は次、地震が怖い
　（関西圏ですので・・・。）
○ベランダや非常階段のペンキ塗りなどなど共有部分の修繕が多い。（ペンキ臭くて窓開けていられない）
○築年数が古いとリフォームが必要になり、以外とお金もかかるようです。部屋の内装は我慢できても、お風呂やトイレなど水廻りの修繕が必要な場合が多い。

立地条件にもよりますが、我が家なら築6年を選ぶと思います。
あと中古物件なら現在お住まいの方の様子を確認される方がいいと思います。

お礼

古い物件のデメリットは、賃貸経験しかない私にとっては思いもよらない出費がかかりそうですね。

アドバイスありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

回答No.1

noname#174737

ご質問のケースですと、文句なしに後者の　「築６年の２０００万円の物件」　を選択すべきでしょう。

ただ価格も当然高くなりますので、「毎月のローンが大変になる」　というご心配もあるでしょうが、ここは是非　・・・

なぜなら、前者の築２５年の物件の場合でしたら、たとえば数年居住して別の物件に引っ越そうと思っても、全く売れない恐れがあると考えなければいけないからです。

もし５年居住して売却したとすれば、その時点では築３０年になるわけです。

買手がつくと思われますか？

メチャクチャに低い価格で出したり、あるいは物件自体の立地条件が非常によくて築年数に関係なく買手がつくような物件以外、一般的な条件でしたら、おそらく売却するのに大変な苦労が付きまとうと思われます。　

古いマンションはたしかに安いですが、将来売却する事を考えると、結果的に大損する可能性があるとも考えられます。　 本当に安いかどうか、判断は難しいと思います。

ただ、もし一生涯引越しをしないという事であれば話は変わりますが、そうでなければ、なるだけ築年数の新しい物件を選択する事をおすすめします。

因みに、私の友人も築３０年を越えるマンションを売りに出して既に３年が過ぎました。　 本人は別の物件に引っ越していて今は空家です。　

毎月のローンも二重払いになっている状況です。

お礼

早々のご回答ありがとうございます。
両者とも立地条件は非常に良いところです。
どちらかと言えば、古い物件の方が特に良く、しかも広いので古くてもいいかなぁなんて考えて、候補にあげてみました。

今は、引っ越したい事が優先してしまって、将来的な事はあまり考えておりませんでした。

お教え頂いたことも念頭において、考えてみたいと思います。ありがとうございました。