離婚後の不動産（住宅）の名義変更について

質問

不動産（住宅）の名義変更について、ご教示をお願いします。

離婚を予定しています。
家のローンが、あと1500万円弱残っており、ローンの契約者は夫です。
名義は夫が3分の１、私が3分の２となっていますが、私が家を出て、
夫に名義をすべて変更したいと考えています。
離婚後の方が贈与税はかからないということなので、離婚後に手続きを
したいのですが、名義変更に際し、夫、妻双方の費用はおよそどのくらい
かかるのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

回答No.4

hkinntoki7

ＡＮｏ３です。

＞後々もめることがないように「離婚協議書」を作成するということですね

　それもあるのですが、登記の時に必要な提出書類なのです。多分、買われたとき印鑑証明とか必要だったでしょ？それと同じです。もちろん、お二人の印鑑証明だとか住民票等他にも必要書類があります。自分の場合、銀行の担当にも提出してコピーをとられました。なので、登記手続き前に銀行に持って行く必要があります。
　先の回答にも書きましたが、離婚協議書に合意事項として共有財産の分け方が書いていないと非課税にならないはずです。
　しかし、旦那が有責者なら財産全部もらっても良いんじゃないですか？うちの場合は性格の不一致でしたけど。

お礼

具体的なご回答をいただいて、少し先が見えてきました。
さっそく、準備をしてできるだけ早く前に進もうと思います。
ありがとうございます。

回答No.3

hkinntoki7

自分も離婚時、共有名義の変更をしました。

　まず、必要な書類が離婚協議書です。離婚協議書で検索すれば行政書士事務所ＨＰの例文がＨＩＴするのでご自身で作成すればタダです。作ってもらうのなら数万円でしょうか、これは確認下さい。内容としてはどのように財産分与をするのかを書く必要があります。貯蓄・不動産についてどのように分けるのかを具体的に書けばいいです。離婚協議書がないと非課税になりません。

　次に借入先金融機関の審査を受けなければなりません。ローン契約者がご主人で、質問者様が連帯保証人になっていなければ特に問題なく、審査が通ります。金融機関に話を通しておかないと契約違反になります。

　金融機関の審査が通ったら登記しましょう。お金を掛けたくないのなら自分で法務局（登記所）に行けば何が必要なのか親切丁寧に教えてくれます。司法書士に頼むと手数料が５万円くらいかかります。特に難しいことはないので有休とって自分でやる方が良いですよ。名義変更料は基本的にご主人が支払うべきでしょうね。

　ちなみに質問者様の方が有責者なのですか？だって、２／３の名義を放棄するのですから、余程ですよ。

補足

具体的なご教示、ありがとうございます。
本当に助かっております。

後々もめることがないように「離婚協議書」を作成するということですね。
借入先金融機関の審査が必要とは、知りませんでした。
早速、申請します。

離婚理由としては、夫の複数回にわたる不貞行為により、さすがに
見切りをつけ、幸い扶養家族がいないため、お互いに違う道を歩みましょう、
ということで、私が出ていく形をとったまでです。

何から手をつけてよいのやら、皆目見当がつかなかったのですが、
これで道が見えてきました。
ありがとうございます。

回答No.2

noname#162034

離婚前の財産のやりとりは無税（財産分与の扱い）
離婚後のやりとりは贈与もしくは売買（譲渡）とみなされます。
なぜなら、夫婦単位にすでに課税がすんでいるものを財産分与で課税すると
二重課税になるからです。
詳しくは税務・法務のカテで検索してみてください。

>夫に名義をすべて変更したいと考えています。
まず、時価評価の算定が必要です。
地場の不動産仲介業者に「売却査定」をとってその数値を使います。
仮に時価３０００万円とします。
登記簿の共有持分が　夫１/3　妻2/3なら
それぞれ　夫　１０００万円　　妻　２０００万円の持分
しかるにローンが１５００万あるから
今の正味資産保有分は　夫５００万　　妻１０００万です

財産分与のとりきめで　所有権をすべて奥様からご主人に移せば
１０００万の所有権が移転したことになります。
これは、財産分与で行うなら課税されません。

司法書士に頼んで「財産分与にともなう所有権移転」を登記します。
おそらく１１万くらいだったかと思います。
譲渡証書のような契約者が必要です。

＞離婚後の方が贈与税はかからないということなので
大間違いです。
離婚後に１０００万分を有償譲渡するなら話は別です。これは譲渡契約書を
交わして持分の譲渡を登記します。

＞名義変更に際し、夫、妻双方の費用はおよそどのくらい
かかるのでしょうか。
所有権移転登記　登録免許税　１０万円　手数料４万円くらいでは？

補足

わかりやすいご回答をありがとうございます。
たいへん助かっております。
「時価評価の算定」については、
24年度の固定資産税の「納税通知書」に同封された、「課税明細書」を
参照してもよいのでしょうか。

回答No.1

noname#184756

名義変更の金額は大体決まっていると思います。7万～１０万位だったと思います。
借り入れをしている金融機関が承諾するかが問題だと思います。
契約者が旦那で、名義の３分の１が旦那で、３分の２が貴方様の名義、ローンの支払いもその割合で支払う契約なのでしょうか？
離婚し家（ローン）の名義を旦那に変えれた場合は、貴方の支払い義務は無くなるのだろうと思います。
心配されているのは、貴方の名義分を無償で旦那さに渡す事で贈与税が課せられると心配されてるのでしょうか？これは贈与になるのかな？と思います。
的外れな回答でしたら申し訳ないです。

補足

早速のご回答をありがとうございます。
ローン返済者は夫なので、そのまま、すべて妻側の名義も夫に変更をと
考えております。
離婚後でも贈与税はかかってしまうのでしょうか。
離婚後に名義変更手続をした場合には、贈与税がかからないと
きいたのですが。
離婚に際し、妻側は経済的に余裕がなくなるので、
できるだけお金がかからない方法はないものでしょうか。