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中古建物の所有権移転登記における「田」の地目の問題
- 不動産の取引を行う業者が、借地上の中古建物の所有権移転登記をする際に疑問が生じた。
- 土地の地目が「田」であるが、建物が農転されているかどうかが不明であり、農転申請や地目の問い合わせ先について知りたい。
- また、農転されていない場合でも地目のままで建物の所有権移転登記を行うことができるかについても確認したい。
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同業者です。建物の確認申請済みなどがあるのでしたら、おそらく「農転の許可（3条か5条かわかりませんが）」自体は取得済みでしょう。 農地から開発行為など伴わない宅地への変更は、農業委員会に許可申請→許可→確認申請済み→完工→地目変更という流れが一般的ですから、地主さんが最後の地目変更をされていないだけでは？ 一番早いのは地主に聞いて見ることでしょう。今回の売買で地主の承諾等すでに面談等して、地主もわからない状態であれば、農業委員会に調査を依頼しましょう。 地主か建物所有者からの委任状は作成し持参してください。 許可を受けていての「田」ならばこの機会に地目変更すれば足りますが、全く許可を受けていない場合は、法的に適合していないという物件ですから、今からでも何らかの手を打って、（農業委員会にお願いして）許可を取得しないとまずいでしょう。 買主がこのことを違法性があることを重要事項で説明して、納得すればそれはそれで問題ありませんが・・・・・ 確認上の役所などはそううるさくありませんが、農業委員会はその事実が（もし許可を受けていない）ばれるとかなり、うるさいと思います。
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- makori
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農転されているかどうかは、農業委員会に聞けば分かります。 場所は市役所に聞けば分かるはずです。 農業委員会に申請する際は、土地の所有者が申請する必要があります。 借地の借主は申請することはできません。 売主とは、借地上に立っている建物の売主ですよね？ その方に聞いてもわからないと思いますよ。 借地の持ち主に聞かないと。 農転申請をしている場合、控えが残っているはず。 申請中で近く許可が下りるよ、ということで建物の建築確認を出した、、のでしょうかねぇ。 許可が下りたら、農業委員会から葉書が届くので、申請書の控えと葉書を持って委員会に許可書をもらいにいくんです。 で、それを持って司法書士に頼んで地目変更をしてもらうと。 だから、申請をしたのなら、何かしらの書類が借地の所有者のところにあるのではないでしょうか。 一昔前なら、田のまま家が建っちゃってるということは、なくもない話ですが、役所が勝手に調べて、家建ってるでしょ！田じゃないよね、と田から宅地に変更して、それなりの固定資産税をかけてくるもんです。 ただ、役所の固定資産税評価の地目と、登記の地目は別物ですから、そこのところは何とも。。。 借地の所有者のところに、土地の固定資産税は何の地目でかけられているのか確認する必要がありますね。 そのうえで農転の確認をして、地目変更の手続きをする必要があると思います。 今はよくても、建て替え、増築をするときに問題になると思いますので、後回しにせず今クリアにした方がよい案件です。 借地の契約書があれば、建物自体の所有権移転は可能だと思いますよ（確実かと言われれば自信ないです） あまり役に立たないですが、ご参考までに
お礼
丁寧にご説明ありがとうございました。 農業委員会へ連絡し調査し、許可済みの土地であることが分かりました。 （かなり田舎の物件なので、内容を把握してもらうまでに電話で苦労しましたが。。。）
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丁寧にご説明ありがとうございました。 農業委員会へ連絡し調査し、許可済みの土地であることが分かりました。 （かなり田舎の物件なので、内容を把握してもらうまでに電話で苦労しましたが。。。）