＜田＞の地目のまま住宅敷地として使っていた場合の地目変更

質問

18年前に住宅新築のため親から農地の贈与を受け、自宅を新築した親戚がおります。
この度諸事情により、その住宅を手放すことになりました。

今、その売買の代理のようなことを依頼されておりますが、
諸書類を整理したところ、建物が建っている土地３筆の内、１筆だけが
なぜか【田】の地目のままでした。（他２筆は宅地）

不動産やさん曰く、
「この場合、２０年宅地として使用したという《非農地証明》で地目変更するしかないから、
あと２年経たないと地目変更は不可能で、今は売買をあきらめざるを得ない」

私が調べた感じでは、農業委員会に自家転用の４条申請して、
地目を改めて宅地に変更し、売買すればいいと思うのですが、
遡って申請すること自体、違法性を問われるのでしょうか？

当時転用した際の農業委員会への申請書は見当たらないので、
この１筆を申請していなかったという仮定でご回答、ご助言頂きたく、
よろしくお願い致します。

回答No.3

mainitiyukifuru · ベストアンサー

土地３筆に戸建ですから、面積としては小さいのではないでしょうか？
公図が現況と乖離していているために漏れたものだと思います。
地域によって全く違う場合や、公図自体が無い場合もあります。

＞私が調べた感じでは、農業委員会に自家転用の４条申請して、
＞地目を改めて宅地に変更し、売買すればいいと思うのですが、
＞遡って申請すること自体、違法性を問われるのでしょうか？

故意で無い限り、違法性は問われないと思います。
市街化調整区域だとしても、農業委員会に経緯を説明し、
農地転用の申請をするべきです。（農業委員会の解釈と判断です）

それほど特異（農地に家が建ってしまった）な事例ではないはずです。
何れにしても、売却を予定しているのであれば、避けては通れないです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
おっしゃる通り、確認申請はおりてますし、
どうも故意というより、この１筆だけ申請し忘れか、
または農業委員会へ申請したにも関わらず、
地目変更登記をしなっかっただけの様に感じました。

本人もまったく悪意をもって建築するタイプではありませんので、
(田舎の農家の父さんという感じで・・・）
ここは思い切って農業委員会に行って、
まず、台帳等確認してもらい、
申請漏れであればいま改めて申請をすべかな？と考えました。

ありがとうございました。

回答No.2

dr_suguru

＞不動産やさん曰く、
「この場合、２０年宅地として使用したという《非農地証明》で地目変更するしかないから、
あと２年経たないと地目変更は不可能で、今は売買をあきらめざるを得ない」

20年経過は農地法の「現況証明」を指しています。
http://www.city.ina.nagano.jp/kurashi/noi/0821.html
これがないと、調整区域は、農転できません。
司法書士ならこんなこと知ってます。

＞私が調べた感じでは、農業委員会に自家転用の４条申請して、
地目を改めて宅地に変更し、売買すればいいと思うのですが、
遡って申請すること自体、違法性を問われるのでしょうか？

この建築物物は農地法の違反物件でしょう？
できれば苦労しません。

2年先に「始末書付き」で農地転用ですね。

お礼

早速ご意見ありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

回答No.1

noname#39684

農地転用の申請書も無ありませんし、現実に農地に家を建ててしまっています。それだけでかなりの違法性がありますから、現在の状況のまま書類のやりとりだけでその土地を住宅として売却することなど到底できないものと考えます。

自家転用ができたとしてもその土地を宅地として売買はできません。
それでは「田」を宅地として売買するための工作としか見られません。

不動産屋の言うことは真ですし、２年経っても売れるかどうかわかりません。非農地照明での地目変更が保証されたわけではありませんから。

役所や農業委員会へ聞かないと、これ以上は「できます」というような回答があったとしても信憑性がありません。

お礼

早速ありがとうございます。
貴重なご意見頂き、参考にさせて頂きます。