農地転用と地目変更登記
- 農地転用と地目変更登記についてお悩みです。
- 数年前に購入した農地を事務所用地として転用したいが、融資が難しくそのまま放置されている状況です。
- 農業委員会に問い合わせた結果、５条の届出の変更については取り扱いがなく、検討するとの回答を得たが、急いでいるため予備知識を求めています。
- ベストアンサー
農地転用と地目変更登記
お世話になります。 数年前に国有地の競売にて、経営する法人の名義で農地（地目は田・現況は宅地）を購入しました。 売買契約時には、農地法５条の届出を行いました。 農地法５条の届出の転用目的は事務所用地として記載し、当時は事務所の建設を考えておりました。しかし不景気などにより融資の目処などが立たず、そのままになっております。 購入当時より現況は宅地や雑種地と呼ばれる更地の状態です。そして区画整理事業の区域となっており、公図と異なる場所となっております。 固定資産税も宅地か雑種地で課税されていると思います。 事務所の建設の予定が立てられない状態ですし、近くの賃貸事務所で営業していることから、駐車場として利用することを考えております。車庫証明で届け出ることも予定しています。 ５条の届出と異なる転用となりますが、５条の届出の変更の届出が必要なのでしょうか？ 農業委員会に確認したところ、許可でなく届出の場合の変更は今まで取り扱いが無く、検討する旨を言われました。 急いでいることもあるため、農業委員会の回答を待つだけではなく、当方でも予備知識が欲しいところです。 ご経験がある方、専門家の方、よろしくお願いいたします。
- ben0514
- お礼率77% (434/560)
- その他（法律）
- 回答数4
- ありがとう数8
- みんなの回答 （4）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
書かれている内容からして、明らかに市街化区域内の農地ですね。 市街化調整区域、非線引き都市計画区域及び都市計画区域外の農地の転用は許可制ですが、市街化区域内の農地の転用は、許可制ではなく届出制ですから、農地転用許可書はありません。 農地転用許可書のかわりに農地転用届受理通知書が交付されますので、それを添付して登記申請します。 市街化区域内農地の転用届は、許可申請の場合と違い、転用事業計画の内容審査は行わず、必要書類が揃っているかなどの形式審査だけで受理しなければならないことになっています。 転用許可の場合は、事業目的の変更は審査に影響する重要事項ですので、許可後工事完了までの間に変更が生じた場合は、事業計画変更の承認手続きが必要ですが、転用届の場合は、そもそも事業計画の内容は審査事項ではないため、事業計画変更手続きの定めがないことが多いですから、農業委員会も困って、回答を保留したのでしょう。 ただ、届出した内容どおりに転用事業を実施しないのは、農地法違反となるので、何らかの手続きは指示されると思います。 http://www.city.kunitachi.tokyo.jp/toshi/05toshi/0505/050501_nousan/050501_nouten.html 「転用届出に係る事業計画どおりに転用していない場合等には、農地法に違反することとなり、工事の中止や原状回復等の命令がなされる場合があります。」 実態としては、許可の場合に準じて事業計画変更の承認手続きを求める市町村もありますし、こちらの市などは、再度の届出を求めています。 http://www.city.kisarazu.lg.jp/business/sangyo/nogyo/tenyou_todokede.html 転用目的の変更があった場合 「届出後、転用の目的に変更があった場合、再度、届出が必要となります。計画の変更が生じた場合は、速やかに届出を行ってください。」
その他の回答 (3)
- toratanuki
- ベストアンサー率22% (292/1285)
法務局は、「許可書」があれば、現況調査をして、地目変更登記を受理します。 それに対して、たんに申請書だけしかない場合、農業委員会に照会をし、農業委員会が調査して、法務局に回答します。その回答を待って、変更するかどうか、申請を却下するか判断します。
お礼
再度の書き込みありがとうございます。 現在仮換地による使用収益の開始と言う状態のため、従前地と現況の土地の地目が同一でない限り、登記が出来ないとのことでした。 関係各所に問い合わせた結果、現状のまま、有効利用するしかないようです。 本換地後の手続きで参考にさせていただきます。
- toratanuki
- ベストアンサー率22% (292/1285)
農業委員会に相談しても、「違法」なことを認める発言をすることは、建前上できない。 事情変更により、変更しても仕方がない。
お礼
お礼が遅くなり、申し訳ありませんでした。 農業委員会に知人がいるので、いろいろ教えてもらっていますが、今回の件では困っているようです。
- toratanuki
- ベストアンサー率22% (292/1285)
現況宅地なら、宅地に地目を変更し、駐車場として利用する。 許可書があるなら、農業委員会は関係がない。
お礼
ご回答ありがとうございます。 農業委員会は関係ないということでしょうか？ ５条の届出後に貰った受理通知書しかありませんし、登記地目は田になってしまっています。 転用目的が異なりますが、今もっている受理通知を添付すればよいのでしょうか？ 再度の質問となり申し訳ありません。 よろしくお願いいたします。
関連するQ&A
- 農地からの地目変更登記
本末転倒な質問ですが（なら質問しないで と言わないでください） どなたかに「駐車場として使用する土地（B地）の地目変更できない理由」をご教授願いたいと思い投稿させていただきます。 アパートを新築し、隣の土地を駐車場として使用し、登記記録が「畑」である。 アパートの敷地（A地）と駐車場の敷地は別々の登記記録である。 まずA地、B地共に「都道府県知事の転用許可書（5条許可書）」をもらいました。 アパート完成後にアパートの表示登記とアパート建築地の地目変更登記（畑→宅地）を申請し受理し登記完了。 その後隣接地の駐車場（B地）の整備が終わったので、B地の地目変更登記（畑→雑種地）を申請。 法務局登記官より電話があり 登記官「この土地地目変更登記には農業委員会が発行する「現況証明書」が添付されていないのでこの土地の地目変更登記はできないので取り下げてほしい。」 ちなみに当方は調査士からの現況写真と調査報告書と5条許可書を添付済み。 農業委員会へ行き現況証明書を発行してもらうとすると、 農業委員会「現況証明書は5条許可を受けて3ヶ月後に1回目、そのまた3ヶ月後に2回目の利用状況報告書を提出しないと発行できない」 と言われました。 まだ1回目の報告書を提出して1ヶ月弱なのであと2ヶ月弱じゃないと2回目の報告書も出せないことになります。 な ので、登記所へ行き「農業委員会へ文書照会して現況を確かめてください」と言ったところ、渋々文書照会したみたいです（2週間弱待たされましたが）。 しかし、農業委員会からの回答は「現況は農地である」（違法転用である：原状回復命令させる or させない のチェック欄がありましたがそこは空白） という回答書が届いたので登記官は鼻高々となり「申請は取り下げてください」と言ってきました。 当方側が「現況地目は変わっていて、都道府県知事の許可書があり違法転用ではないので、この登記は処理することができるはずだ。」と言っても受け付けてくれません。 （昭和56年の登記先例に違法転用の場合の地目変更での登記官の処理の仕方が書かれていて、それにも該当しないことを示しても無理だと言われました） ちなみに駐車場はアパート利用者が使用しており、アスファルトは敷かれていないのですが、砂利を上から叩いて固く固められており、ロープを釘で打ち込んで駐車区画線を引いていて使用されていて、子供が見ても「畑」には見えません。そして簡単に畑に復元することもできません。 農業委員会に直接電話して何であんな回答をしたのか聞いたところ「アスファルトが敷かれていようが、何だろうが2回目の利用状況報告書を提出するまではどんなことがあっても農地と認定する」と言われてしまいました。 登記官にも「現場調査してください」と言っても「農業委員会の意見を尊重するから現場調査もしない」と言われました。 当方側が「じゃあ農地の地目は農業委員会の言いなりで、農業委員会が決めるんですか？」というと「そうです」とハッキリ言われてしまいました。 お手上げ状態です。 以上の手順と状況ですが、調査士申請で調査報告書と現況写真、5条許可書も添付しているのに処理されないのはどうなのでしょうか？ 調査士がバカにされているのでしょうか？ ここまでしておいて登記ができないというのは何故なのか？ 「この件について登記できない理由や先例、通達」があればご教授願いたいと思います。 ちなみに申請は取り下げせずにそのままで、このまま却下も視野に入れております。
- 締切済み
- その他(住まい)
- 農地転用、権利移動について
市街化区域内にある300坪の農地を宅地へ転用して、購入しようと考えています。 農地法第５条により、農業従事者となって知事から許可を得て、 取得し転用する、、とまでは調べてみてなんとなく分かったのですが、 この農地が市街化区域内であるという事で、 例外が適用されて農業委員会へ届出をするだけで取得できる？という認識で間違いないのでしょうか。 そしてこの例外の場合は取得するために、農業従事者になる必要もなくなるという事でしょうか。 よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
- 造成工事、農地転用の届出
長文です。すみません。 私が所有する土地(現在、休耕地)にアパート(2階建て10室)を建てようとしています。知り合いの建設会社に色々と市役所で調べてもらいました。 建設会社曰く、 1、条例で市街化区域だが開発許可が必要になる(建築しようとする土地が500m2以上になる、切盛土が発生する) 2、土地の登記簿上の地目が畑なので農地転用の届出が必要になる(農地法4条の届出) 3、開発許可がないと建築確認の申請が出来ない この場合、開発許可後に農地転用の届出が完了するのを待たずに造成工事に取り掛かる事は可能でしょうか？ この質問を投げ掛けたところ建設会社は悩んでました。そのため、直接市役所の農業委員会に聞きに行きましたが明確な回答が得られませんでした。 私自身の考えですが、農地転用の届出であり、許可ではないので開発許可後すぐに造成工事が出来るのではないかと考えています。(市役所も農地転用の届出であって許可ではないのでどうなのかなぁと言っていました) インターネット等で色々調べましたが、農地法4条の届出や許可についてはすぐに出てきたのですが、この件に関しては出てきませんでした。ご存じの方、ご教授よろしくお願いします。 また、農地法4条の届出は農地→宅地などの他の地目に変更するためのもので間違いないですよね？間違っていたら、あわせてご教授願います。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 農地から雑種地へ地目変更した後で、計画変更承認？
今年初めに、農地を、駐車場用地として5条の転用許可を受け、転用事業完了後、春に雑種地に地目変更登記を行いました。 秋になって、その雑種地に建物を新築しようと思い、敷地が1,000m2以上なので兵庫県の緑条例に係る申請をしたところ、市農業委員会より、転用許可時と転用目的が異なっているので、農地転用の計画変更承認手続きをとれ、と連絡がきました。 転用事業が完了し、地目が雑種地になっているのに、農地法の計画変更承認をとらなければならないのでしょうか？ 市農業委員会は、雑種地に地目変更されていることは知りませんが、転用事業が完了していることは知っているはずです。完了報告を出さないと、地目変更できないと思うので。 担当者が個人的に怒っているようなので、詳しい説明は聞けませんでした。 もし本当に計画変更承認をとらなければいけないのであれば、その根拠法令があれば教えてください。
- 締切済み
- その他（法律）
- 農地転用の届出と登記について
市街化区域で農地を買い、住宅を建てる場合の質問です。 農地転用（農地法５条）の届出書に住宅建築のためと記入しました。 さて所有権移転登記についてですが、農地転用の届出（農地法５条）の受理証がないと登記ができないと聞きました。そして地目が農地のままで司法書士は所有権の移転登記をし、家が建つときに土地家屋調査士が地目の変更（農地→宅地）を行なうとも聞きました。 もし以上が事実とすれば届出は単に所有者が変わる旨（農地法第3条第1項）だけを届け出て司法書士が登記をし、所有者が変わって住宅を建てる時におもむろに農地転用の届出（農地法４条）をして土地家屋調査士が登記をしてもよいと思います。 もちろん２度手間であるのは承知です。 ちょっと回りくどくなりましたが、要するに農地法５条の届出は２度手間を避けるためだけに存在すると理解していいのでしょうか？ よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 農地転用 許可について
妻の祖父所有の農地を転用し、旦那の名義で注文住宅を建てるため HMに農地転用関係の調査をお願いしました。 結果、２ヵ所の候補地(仮にAとB)が建てれるとHMから言われました。 Aが実家の隣 現在、畑として使用 Bが実家から少し離れている。 現在、なにもしていない。 どちらも第2種農地です。 そのため、B地で話を進めていたところ 急にHMから農業委員会からB地では建てられないと電話が来ました。 という連絡がきました。 【申請地に変えて周辺のほかの土地を供することにより、事業の目的を達することが出来る場合】 この理由だとは思われますが、 まず、農業委員会？は最初なぜ最初OKを出したのか、、、 HMの独断？ではないですよね。。。 あきらめきれないため、知り合いの行政書士関係の方に 再調査して頂くのですが、 HMには、上記のA地とB地の現況を話していないため 現況が、畑かどうか等は知らずに農業委員会に行ったと思います。 このことから、A地B地の現状から、B地でOKになる可能性ってあるのでしょうか？
- 締切済み
- その他(住まい)
- 農地の宅地転用
農地の宅地転用に関しての質問です。 私の家が道路拡張工事のため、移転を求められました。 移転費用は納得のいくものでしたので、移転自体に異存はないのですが、移転先として今の自宅の後ろの農地を宅地転用して家を建てたいと考えました。 土地は父親の名義で、市街化調整区域内の農振地です。 しかし農振地除外と宅地への転用申請を行うために、市の農業委員会へ行ったところ、「他に宅地としての土地所有があるため、簡単ではない」とのことです。 別の土地は自宅から５００ｍほど離れたところにあり、将来、私の弟に譲るつもりで、父親が宅地として持っていたものです。 変わりたくない理由ですが、近隣世帯と長年住んできた環境を変えたくないことと、道路拡張により住環境が改善されるので比較すれば今の土地が望ましいためです。 このことを地元の農業委員の方に相談しましたら、「心情としては分かりますが・・・」とはっきりしない返事でした。 こうした状況の中で、私は農地転用を強く求めたいのですが、無理を通すようなことなのか皆様のご意見をお願いします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 市街化区域内の農地を転用する場合
農地法に関するQ&Aを読ませていただいて、少し混乱しているので改めて質問させてください。 農地を「農地転用」のため５条申請する場合、市街化区域にある農地なら「申請」ではなく「届出」でよいという回答を見かけました。 一応農地法も読んでみたのですが、例えば４ヘクタール以下の農地なら知事からの許可は要らないけど、やはり何らかの申請は必要、と読める気もします。 もし農業委員会への届出だけでよくてそれが必然的に受理されるのならこんなありがたい話はないのですが、もしかしたら都道府県によっての違いもあったりするのでしょうか？ 質問は、「農地を５条申請で転用する場合、市街化区域内にあるのなら申請は不要で、あくまでも届出レベルで済むのかどうか。」です。 よろしくお願いします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
お礼
ご回答ありがとうございます。 農業委員会から回答があり、現在交付を受けている受理通知は所有権移転についてのため、地目変更では添付書類とはならないそうです。 計画の変更についての届出も手続き自体無いため、受理できないとのことです。 法務局では、仮換地中の使用収益開始の土地の地目変更では、従前地と換地土地の現況が同一地目でなければならないとのことですし、従前地は道路建設中のため、場所の特定自体難しいとのことで現況確認も出来ませんし、同一地目にも該当しないと思われます。 区画整理事業は町役場が行っております。そこで相談しても手続きが出来ないし、区域内での地目変更を行っているところもないということで、問題視されることはないとのことでした。 本換地後にいただいた回答を参考に手続きを進めたいと思います。