「地目＝田」になっているものについて

質問

田舎の田園風景があるようなエリアで、店舗（軽飲食）を建てる場合についてお伺いします。
不動産の「地目＝田」になっているものをよく見かけます。
その場合、下記のことについて教えてください。

　・地目を「宅地」に変更、すなわち地質調査し、土地を改良工事する必要がある？
　・電気、水道管を引く費用はどのくらいかかりますでしょうか（向かいには住宅があります）？
　・下水が通ってない場合、浄化槽を設置する必要がある。

その他、必要な工事などやアドバイスなどいただければ助かります。
よろしくお願いします。
　（例：築年数の経った建物を壊して建てた方が安いなど）
　（例：田舎のエリアでも「地目が宅地」の方がかかる費用が断然安いなど）

回答No.1

chie65535 · ベストアンサー

＞・地目を「宅地」に変更、すなわち地質調査し、土地を改良工事する必要がある？

地目の変更を行なうには「都市計画法による許可」や「農業委員会の許可」が必要ですが、よっぽどの事が無い限り、地目変更の許可が出ません。

地目を「宅地」に変更できないので、当然、地質調査や土地の改良工事も出来ません。

なので「地目」が「田」や「畑」などの農地になっている土地を購入した場合、農業を続けるしかありません。

＞・電気、水道管を引く費用はどのくらいかかりますでしょうか（向かいには住宅があります）？

地目を「宅地」に変更できないので、この質問は無意味です。

＞・下水が通ってない場合、浄化槽を設置する必要がある。

地目を「宅地」に変更できないので、この質問は無意味です。

市街化調整区域では、一定の条件（農家が自分の畑に隣接して住宅を建てるなど）をクリアしないと、住宅などを建てて市街化する事が出来ません。

このような地域では、農地から宅地への地目変更が許可されません。

このように「地目の変更許可が出ない土地」は「他に比べて安い」のが特徴で「安いから」と思って飛び付くと「使い物にならない土地」を掴まされる事になります。

なお、都市部近郊にも市街化調整区域に指定されているエリアが多くあり、都市計画法による規制がかかる前に出来た住宅が多い場所では、市街化調整区域であっても、都市計画法による許可や農業委員会の許可を取らずに、通常の建築確認手続きだけで新築や増改築を認めています。これを「既存住宅の制度」と言います。

繰り返しますが「素人は地目が田や畑など農地になっている土地に手を出しちゃ駄目」です。

お礼

親切丁寧なご回答ありがとうございました。
最近、畑を宅地にし分譲して販売している不動産屋がいたので、難しいことではないと思ってました。ご意見参考にさせていただきます！

回答No.5

lock_on

以下の手順で調べてください。

１．その物件の所在が市街化区域なのか調整区域なのかを確認

２．市街化→農転の「届出」により売買が可能。店も建てられます。
　　調整　→既存宅地かどうかを確認。既存宅地ならば農転の「許可」により売買可能。ただし「店」だと厳しいかも。既存宅地以外の場合は、ほぼ不可能ですが、「もろもろの条件」を満たすとできる場合もあります。

上記調査はハッキリ言ってシロウトでは難しいのです。不動産業者でもアヤフヤな場合があります。信頼のおける業者を使ってください。必ず役所に行って調査してもらうことです。

以上をクリアして家（店）が建てられることがわかってから「細かいこと」を考えればいいです。

回答No.4

bardfish

地目を農地から他のものに変更するには農業委員会の許可が必要なのは他の回答者さんが答えていますが、かなり難しいと思いますよ。

その土地の所有者でもない限り農業委員会から許可が降りることはほぼないという話も聞きます。この辺は地域にもよるんでしょうけど。

費用云々については不動産屋に聞いたほうがいいと思いますよ。
具体的な答えは聞けなくても、どこで聞けばいいかくらいは教えてもらえるのでは？

お礼

ご回答ありがとうございます。
エリアによっていろいろあるのですね。
ご意見参考にさせていただきます！

回答No.3

toukai3569

土地は農地を宅地返還後に購入農地で購入して農転は自分で行うと農転費用がかかりますが格安で購入できる。地目が宅地に変更後に購入は高額に成る。浄化槽の末端処理要注意を。
合併浄化槽の場合は末端を水質検査後水路に流せる場合も有りますが。末端水をくみ取り槽設置場所があります。下調べは地域の市役所の建築指導課に問合せを。

お礼

ご回答ありがとうございます。
合併浄化槽の件、初耳でした。
ご意見参考にさせていただきます！

回答No.2

chie65535

訂正。

「既存住宅の制度」と書きましたが、正確には「既存宅地確認制度」です。お詫びして訂正します。