収益物件の価格を算定してください

質問

木造２Ｆ、築３０年、１０室、満室、月収入３５万円、土地８０坪、土地の実勢価格坪２５万円、固定資産税３０万円、予想解体費２００万円。いわゆる福祉関係の入居がほとんどです。

収益物件として売買する際の値段とその計算方法を教えてください。

回答No.1

mimicann · ベストアンサー

>>木造２Ｆ、築３０年
資産価値ゼロ

>>１０室、満室、月収入３５万円
例え満室でもそれだけ古く家賃が安いので維持管理費が入居率の半分はかかる。
入居率は半分以下で考える。
年収入＝35万円＊12ヶ月＊1/2＝2,100,000円
維持管理費＝年収入＊1/2＝1,050,000円

はっきり言っていつ壊しても良いぐらい古いが甘く見積で5年収入があると考える
（２，１００，０００－１，０５０，０００）*5年＝5,250,000円
解体時に入居者の追い出し費用5人入居と考え
5人*35,000円＊６ヶ月分＝5,250,000円
以上より収入≒追い出しであり
収入面は考えない。

>>土地８０坪、土地の実勢価格坪２５万円
８０＊２５＝2000万円
>>予想解体費２００万円
2000万円－200万円＝1800万円

よって、わたしが買うとすれば、1800万円以下です。
もし売れないときの年間の固定資産税や儲けを考えれば1500万円が妥当かな。

お礼

このくらいシビアな方がよさそうですね。

ありがとうございました。

回答No.3

oyazi2008

不動産業者です。地域性などわかりませんので参考程度に。
この手の物件を売る（買う）客層は、すでに数棟の収益物件を所有しており、現金で買う客です。
投入した現金が、基の算出基本です。
土地が10年程度は価格が変わらないと仮定すれば。土地は2000万
現状で、年収は450万満室、入居者は延滞が無い類の方たちで、空けばたぶん、役所から入居斡旋などもあるでしょうから、家賃収入は安定していると思われます。
現在下がる一方の利回りで、地方都市でも10％切るかそれ前後ですから、築30年といえども入居者の質からして、特に入居させるための大規模な改修など必要も無く、維持費もそうかからない。
表面利回りで15％＝2800万が上限、まあ2500万なら直ぐ売れますよ。（もちろん物件の道路付けや建物の老朽化具合にもよりますが）
この手のオーナーは純収入を全く消費せずに溜め込みます。
2500万で買って、諸費用込みで2650万としましょう。
年間420万、実質350万の手取りとします。8年経過しないでこのオーナーの口座には2650万以上の残高があります。それ以降は全くの儲けですし、叩き売った分も丸々儲けです。
初めて購入する方や、転売、ローンを利用するような買主、家賃収入を消費の糧に考える買主では値段が下がります。
専用住宅と違い、収益物件は「購入者の層」などにも依って、価格は変わります。

お礼

１との回答にだいぶ考え方の開きがあるようです。

私も似たような考えではありますが、シビアに考えた方が健全なので１を採用したいと思います。

ありがとうございます。

回答No.2

nekonynan

不動産の収益還元価値＝収益÷利回り

最終的な収益を２００万円として東京における一般的なマンション投資の利回りが6％前後すると

　２００÷0.06＝３３３３万円　（収益還元法）

　いわゆる福祉関係の入居がほとんどですので低賃金の人に人気がある。建てなおして採算は取れない可能性が大
　建てなおして家賃を倍に出来る立地であれば良いのですがその辺は不明

　３３３３万円－２０００万円－２００万円＝1133万円

　でマンションは建てられないので家の価値はほぼなし

　２０００万円－２００万円＝１８００万円　で売れない可能性は高いので

　１５００万円かな人口減るし

　これが、建ぺい率８０％　容積率４００％　とかあれば増加の要因は可能なんでが情報は何も無し

　周辺情報も無しなので基本減額ですね

　高く売れても２０００万円ですね

お礼

回答ありがとうございます。