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家の敷地が公売になりそうです!

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お礼率 11% (1/9)

Aさんの土地があります。

そこに平成1年に連棟式の戸建て(一つの建物で3つの家になっている)が建ちました。

その頃、Bさん、Cさん、Dさんがそれぞれを区分所有として建物を購入しました。
借地上の建物を買った形ですが、借地権設定などはありません。 単に簡単な地代取りきめの契約書があるだけです。

土地はAさん名義のままで、30年間の借地の契約です。

地代は、その土地の固定資産税額のみでしたが、これをBCDで三分割してこれまで約20数年払ってきました。(地代額はAさんが決めたものです。 つまり、Aさんはこの土地で利潤を得ていません)

ところがAさんが10年程前になくなり、相続人した方から最近になって連絡がありました。


税金滞納でこの土地が公売に掛けられる、というのです。


相続人の方に不動産の謄本を見せてもらいましたら、確かにこの土地には5年前に財務省の抵当権が、2年前には財務省の差押がついていました。


この土地上の建物所有者のBCDで落札できればいいのですが、お恥ずかしながら3人とも資力がありません。


もし、この土地が公売され他の人が所有者になった場合、これまで通り格安の地代で済むとは思えません。 しかし、平成1年当時の契約は30年間なので、契約期間としてあと7年ほどはこれまでの格安地代を払う事でやり過ごせるのでしょうか?

それとも、新しい土地の所有者さんが決める借地料を払わないといけないのでしょうか?

皆様のご意見をお願い致します。

質問者が選んだベストアンサー

  • 回答No.5

ベストアンサー率 27% (741/2672)

地代取引契約書がアリ、 
固定資産税の2倍以上、
建物が存在する
以上の3点があれば、原則として借地権は認められます。

賃料は、固定資産税の3倍程度あれば、安価と言えないので、
多分値上げもされないと思います。
3倍以上あれば、値上げの裁判しても、簡単には値上げができません。

一般的に、 固定資産税の 2-5倍程度とされています。
感謝経済

その他の回答 (全4件)

  • 回答No.4

ベストアンサー率 38% (577/1492)

すみません。No3の回答で少し勘違いをしていました。
「公売になると聞きました。」と言う事なので第三者が落札すると十中八九値上げを
打診されます。断る事は難しいと思います。
(地代が安い=使用貸借と見なされて居住権を楯に居座っていても
裁判を起こされると負けます。判決よりも前に調停を勧められると思いますが)

一番良いのは住んでいる本人が落札する事ですが・・・。
  • 回答No.3

ベストアンサー率 38% (577/1492)

税金未納で土地が国に差し押さえられて国有地になってしまった場合ですが
居住者が居る場合、地代を払えば住める場合がありますがケースバイケースです。

少なくとも近所の相場より地代が安ければ世間の相場に合わせて値上げを打診することは
十分ありえます。値上げに対して居住者が拒否したらどうなるかですが
はっきり言いますと国はコスト度外視で裁判します。但し裁判になるまでに担当者との
話し合いによるところが大きいのですが・・・。
(担当者が嫌味な奴だと敷地の真ん中3分の一だけ差し押さえを行って実質使用不可能に
なったりします。実際に近所に節税に失敗して旦那がなくなってしまって残された未亡人の
おばあさんが敷地の真ん中3分の一を国に差し押さえられて困っていた事例があります)
補足コメント
national55

お礼率 11% (1/9)

そんな例があるんですか。 公売で落札する人がいなければいずれ国有地になるのですね。
投稿日時 - 2012-03-03 12:33:38
  • 回答No.2

ベストアンサー率 27% (741/2672)

固定資産税の同額しか支払っていないので、 賃借権は認められません=借地権はありません。

使用貸借となります。

使用貸借は、競落人には対抗できません。=建物の収去を求まれられることがあります。

ここでは、7年間前でも、建物を収去を裁判所から命じられる可能性があります。
一番楽観的に見ても、 地代は当然値上です。
補足コメント
national55

お礼率 11% (1/9)

無知な部分があり申し訳ありません

聞いていた地代=固定資産税額という件ですが、少し事情が違ったようです。

当初、地主から聞かされた説明は「土地の評価額x1.4%が固定資産税額だから、その額」と言われて地代請求を受けていました。

ただ、住宅地なので6分の1の軽減があるはずです。

実質的に現状は(3区画で)年間18万円払っていましたが、(=土地評価1285万x0.014%)本当は1285÷6x0.014=約3万のはずです。

ということは地主が払う固定資産税額の6倍の額を払っていることになるので、借地権はあると考えて宜しいでしょうか。 また、次の所有者の方もそれなら値上げは難しいと考えられるでしょうか?
投稿日時 - 2012-03-03 12:29:09
  • 回答No.1

ベストアンサー率 51% (101/196)

賃貸借契約の条項にもよるので何とも言えませんが、
通常の土地賃貸借契約には賃料改定に関する条項が入っており、
近傍類地の賃料等にあわせて当事者間の協議により改定できることとなっているはずです。

競売で賃貸人が代わっても、賃貸借契約はそのまま残るので、
さしあたりは元通りの賃料を支払っておけばよいことになります。

ただ、新しい土地の所有者さんは賃貸借契約の条項に基づいて、
賃料の増額を求めてくる可能性があります。
賃料増額の交渉に応じる必要は必ずしもありませんが、
相応の手続を踏んで賃料改定がなされた場合、
近傍類地と同程度の賃料まで値上がりする可能性は高いと思われます。

なお、賃料改定の裁判が確定するまでは、元通りの賃料を支払っていればOKです。
補足コメント
national55

お礼率 11% (1/9)

ネットで見ると固定資産税額の3倍が妥当という内容を見ました。
現状、別の所に書いた補足を考えると6倍払っているのかもしれません。これなら簡単に次の地主は値上げと言えないでしょうか。
投稿日時 - 2012-03-03 12:32:22
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