市街化調整区域を買うこと

質問

初めて質問させていただきます。よろしくお願いします。

仲の良い友人夫婦が市街化調整区域を買って家を建てると言っています。
同程度の面積・立地条件の土地と比べて半額以下になるからだそうです。
（１千万ちょっと安くなる）
しかし私は友人の話を聞いたり、自分で調べたりしたところ、そんなに条件が良くないのではないのかなあと思ってしまいました。

なぜなら上下水道が通っておらず、自分たちで浄化槽など設置しないといけないとのこと。
そのためバキュームカーに汲み取りに来てもらわないといけない。
まわりは新興住宅地でそれら設備は整っています。
つまり友人宅だけバキュームカーにお世話になるとのことなんです。

御不快に思われたら申し訳ありませんが、周りが整備されているのに、友人宅だけそういった環境になるというのは大変ではないかなと思うのです。

さらに小学校の目の前なので、今後子供ができて学校に通うようになったら、ひやかしの原因にならないかとまで考えてしまいます。

よけいなおせっかいですし、出すぎたことを言うつもりもないのですが、他の方はどう考えるのかなと思い質問させていただきました。

私の心配は取り越し苦労でしょうか？

回答No.4

Hilbert23 · ベストアンサー

No.１補足に警告をしておきます。

土地の売買においては、
将来的に、その土地が高くなるとか安くなるとか、
価値の変化に、勝手に期待したほうが悪いと言う原則があります。

バブル崩壊後、あとから
「あの土地は価値無いからボッタクリだった。金返せ」
とか言われても困るから、
裁判するまでもなく認めないよ、という基本的な考え方です。

つまり、
過大評価をして高く買ったほうが悪い、
過小評価をして安く売ったほうが悪い、
と言う原則があるのです。

すぐさま、建物が建てられる土地かどうかは、
購入するご友人自身が判断しなくてはなりません。

「市街化調整区域」
である事実を不動産屋は隠さずに説明しているわけですから、
すぐさま建物が建てられる土地ではない事は「明らか」なのです。
あなたの友人にも購入した責任があります。

しかも、
「その後、建物が建てられるようになる可能性がないわけではない」
と言うことになり、それが二年後、三年後は十年後かも分かりませんが、
不動産屋は嘘をついていないと言うことになります。
あなたの友人は、その可能性に期待して土地を購入したわけですから、
売買は滞りなく成立していると言うことになります。

契約書に但し書きなどをして、安心するのは甘いとしかいえません。

契約は成立しても、それを執行するかどうかは、
(1)裁判して訴えられるだけの体力。
(2)相手だけが悪いと言う法的根拠。
(3)相手が逃げ出さないと言う保障。
これだけ揃っていないと、はじめから騙す気のある不動産屋から
金は取り返せません。
裁判所から命令が下ったとして、どのように取り立てるかさえ、
素人にはノウハウが無いでしょう。

ともかく、怪しげな不動産屋が出てきているなら、要注意です。
もう少し近隣の土地価格を詳細に調べてからでも遅くは無いのでは？

お礼

ほんとうに、私ももっと近隣の土地環境を調べてから買えばいいのに、と言ってやりたいです。

あまり彼らが買おうとしている土地にケチをつけては・・・と控えているのですが、心配でしょうがないです。

本人たちが楽観的なので、なおさらなのかもしれないですが。

私だけが気をまわしすぎているのかと思いましたが、やはり大変な土地であることは確かなようですね。

折を見て忠告してみます。

回答No.5

megira

市街化調整区域では、下水道接続が予定されている区域以外での新築の際には、合併処理浄化槽の設置が義務付けられており、汲み取り便所は設置できません。（建築確認が降りません）

ですから、浄化槽清掃に伴う汚泥の汲み取りはありますが、し尿そのものの汲み取りということはありえないです。

お礼

そうなんですね。

すみません、私が浄化槽＝汲み取りと勘違いしていました。

回答No.3

0621p

あなたがご心配の、子供がひやかされる、という可能性もあるでしょうね。

さて、市街化調整区域の土地を買うと言うのは色々問題があります。
まず基本的には建築ができませんが、その方が買おうとしている土地は家が建てられるのでしょうか？
家が建てられる場合もありますが、いろんな制約がある事が多く、例えば農家など一定の条件を満たしている人だけとか、住宅なら住宅に用途が制限されるとか、いうことがあります。
そういう土地を買って家を建てられたとしても、売る際にはいろいろ制約があるので売れにくかったりします。
また上下水道がないとの事ですが、上下水道を引いてきたり浄化槽を設置したりとか、土地は安くても家を建てるためには費用が高くつく事も多いです。

誰でも自由に何でも建てられる、すぐに使える土地であれば、調整区域であっても市街化区域の半値ということはありません。そこそこの値段はします。

お礼

そうですね。

いろいろ苦労したあげくに家が建っても、その後も大変なのではないかと心配しています。

友人は申請が通れば家が建てられる、と楽観視してます。
そのために私のほうが気をまわしてしまっています。

ただあまり言うと、気に入っている土地にケチをつけるみたいになってしまいますし・・・悩みます。

回答No.2

rowena119

市街化調整区域とは元々農地だったのでしょうか。恐らく、その土地の持ち主の家族名義などで立てる心算でしょうか？ご友人がその持ち主と無関係で、ご友人の名義では建たないのではないでしょうか。

お礼

回答ありがとうございます。

友人が言うには、親族が市街化調整区域にある年数住んでいれば、購入して建築が可能なんだそうです。

どちらにしても厳しそうな土地ですね。

性格悪いですが、そんな土地に住んでるってご近所からの評判とか大丈夫かなあと思い、質問させていただきました。

回答No.1

Hilbert23

インフラが届いていないという時点で、
不動産屋がどう説明しているのか知りませんが、
同条件の土地とはいえませんよね。

しかも、市街化調整区域には、原則的には家が建てられません。

いくつかの法的なハードルを越えなければなりません。
「農業用倉庫を建てておき、その建て替えと言う名目で家を建てる」
というような増築ですら困難です。

ご友人は、地域の農業委員、土地改良委員を説得するだけの
コネか、法的根拠をお持ちなのだと思います。

どこかの不動産屋に、ただ安いというだけで購入を勧められているなら、
たとえ隣接地が住宅であっても、宅地としては認められない場合があります。

また、家を建てられた時点で、固定資産税は、宅地として計算されるため、
もとある宅地と違って不便な場所でも、税金が割高になることがほとんどです。
(俗に言う「自己申告一等地」という奴です)

ですから、よほど地域に詳しく、法的にも詳しいという人で、
不動産屋を間に挟まないというのでない限り、
市街化調整区域を、家を建てるつもりで購入することは、やめておいたほうがいいです。

安いですが、それだけのことはあります。

お礼

そうですね。私もネットで調べる限り、厳しい土地なのではないかなと思っています。
友人が言うには、申請すれば建築許可が下りる土地だし、万一申請が通らなかったら土地購入は白紙に戻せるという条項は入れるそうです。

もちろん間に不動産屋は入っているそうです。

ただ、インフラがないという時点で建ったとしても生活面で不便だし、周りからの見た目もどうなのかな・・・と思い質問させていただきました。

早速の回答、ありがとうございました。