賃貸マンション管理会社の交渉と弁護士法72条違反

質問

大手の賃貸マンション管理会社の広告に「オーナー様の条件等をもとにして入居者様に新賃料の交渉を代行します。」と謳う会社があります。
　ここで重大な疑問（疑惑）が起こります。この管理会社は、この広告で、当該オーナーより賃料の数パーセントを報酬で得る旨を明言し、かつ、当該オーナーに代わって入居者と更新に向けて新賃料の家賃交渉を行う旨も明言しています。
　この事実が把握された時、この管理会社は、弁護士法72条違反で、日本弁護士会をはじめとする各弁護士会などより、告訴・告発を受ける可能性はあるのでしょうか？

回答No.4

fedotov

No.１です。

＞建物賃貸借契約の最重要部分となる賃料について、
＞オーナー様を代理して家賃交渉することが法律行為
＞でない、とする法的根拠についてお知らせ下さい。

「法律行為ではない」のではなく、法律で許された行為。

「宅地建物取引業法」　（宅建業法）
第二条　二
宅地建物取引業　宅地若しくは建物（建物の一部を含む。
以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の
売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で
業として行なうものをいう。
第二条　三
宅地建物取引業者　第三条第一項の免許を受けて宅地
建物取引業を営む者をいう。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO176.html

国は宅建業法で、宅建業者（不動産業者）に不動産の売買
・交換・賃貸の代理・媒介の法律行為を許可しています。
国が許可する「賃貸の代理」には、当然、「建物賃貸借契約
の最重要部分となる賃料」の家賃交渉も含まれます。

宅建業法は、民法に反する規定があれば、民法より優先して
適用される特別法です。
商法・建築法などの特別法は、民法を適用する事が妥当では
ないから制定されたので、民法より優先されます。

家賃滞納の立ち退き交渉の代理は、宅建業者・管理業者
には許されていない債権回収なので、弁護士でないと違法。

ただし、本人（家主）が自分で債権回収する事はできます。
そして使者は、代理人と違い、使者の意思が入らないので、
行為能力も意思能力もない人にも許されている行為なので、
宅建業者・管理業者が家主の使者になる事は合法。

使者は、家主の意思を借主に伝え、借主の返事を家主に伝え、
あるいは借主の申し出を家主に伝えて返事を聞いて、それを
また借主に伝える、を繰り返すメッセンジャーです。

詳細は「立ち退き　債権回収」、「代理人　使者」で検索して下さい。

お礼

国土交通省　本省　土地・建設産業局不動産業課に確認したところ、不動産関係の法律において、弁護士法72条の後段「ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。」を満たす法律・条文は存在しない、とのことでした。

したがって、不動産管理会社が賃借人と家賃交渉することは非弁行為に該当し、弁護士会を通じて、あるいは検察に直接申し立てられると、検挙される可能性があります。

補足

詳しくご説明していただき、ありがとうございます。

ただ、失礼ですが、ご回答者の方の前提の立て方には無理があり、論理の展開と結論の導き方にも飛躍があるように思われます。

１、＞「法律行為ではない」のではなく、法律で許された行為

そうであるのならば、「法律で許された行為」とするところの条文をあげる必要があります。

仮に、ご記載の「宅地建物取引業法」　（宅建業法）第二条　二及び三が、これに該当するということであれば、明らかに誤りです。もう一度、じっくり条文をお読み下さい。

これらの条文には、有償で現入居者と更新時に新賃料について交渉をすることができる旨、明記されておりません。

２、＞国が許可する「賃貸の代理」には、当然、「建物賃貸借契約の最重要部分となる賃料」の家賃交渉も含まれます。

ここでは即逮捕もあり、裁判で実刑もある弁護士法72条違反について問題としているのですから、「国」という曖昧な文言は避けましょう。弁護士法72条違反については、法律と司法判断に限って論じた方がよいように思われます。

なぜなら、法律の解釈について、行政（例えば国土交通省）の見解と、司法の判断（最終的には最高裁判決・決定）とが異なることは、よくあるのですから。そして、法律の解釈は最終的に司法が行うものです。

ご回答者の方の説明によれば、国土交通省が宅建業法において有償で家賃交渉することを認めていることになりますが、誰が考えても疑わしい限りですので、国土交通省本省に直接問い合わせてみたいと思います。

問い合わせる内容は極めてシンプルです。「いつから、宅建業法において有償で家賃交渉することを認めるようになったのですか？」「該当の条文をお知らせ下さい。」

３、民法と特別法について

民法と特別法の関係は法律をかじった方であれば、知っていることだと思います。ですが、ここで民法とその特別法との関係を論じても意味がないように思われます。なぜなら、ここでは弁護士法72条違反について論じているのですから。

４、交渉代理人と使者について

この二つの文言の解釈は、当然、法律上の解釈によって行われるべきだと思われます。なぜなら、ここでは弁護士法72条違反について論じているのですから。

回答No.3

kanrishi

管理会社としてオーナーになり代わって有償で現入居者との更新時の新賃料での交渉をする。
どう考えても非弁行為ですね。

「大手の賃貸マンション管理会社」というところが思い上がった独りよがりのこの業界人の愚かさ加減を象徴しています。
学習効果の無い（懲りない）業界ですから、告発してもなんとかにションベンでしょう。

回答No.2

fedotov

No.１です。
ごめんなさい。

不動産業者の免許は宅建業免許なので、
資格は不動産取引主任者ではなく、
宅地建物取引主任者が正しいです。

回答No.1

fedotov

ありません。

「賃貸借代理業務」は宅地建物取引業法２条２号
に規定される貸借に関する取引の関与ですので、
宅地建物取引業法により規制を受けます。
でも、不動産管理業者（資格・管理業務主任者)は、
不動産取引業者（資格・不動産取引主任者）の兼業
が多い。
http://legal-cafe.tea-nifty.com/blog/2009/05/post-4568.html

家賃滞納の退去交渉は法律行為なので、弁護士。
ただし、家主の「出て行ってくれ」という意向を伝える
だけの使者（メッセンジャー)は、交渉ではないので、
誰がやっても、弁護士法に違反しません。

補足

弁護士法72条違反に該当しない、とのご回答ですが、（大変失礼ですが）問題の捉えを混乱され、そのため結論の導き方に飛躍があるように思われます。

まず、ご指摘のアドレスのブログでは、「国土交通省の審議会」の見解などについて記載されています。つまり、司法の判断ではなく、行政側の見解です。

弁護士法72条違反の問題は、法の解釈の問題であり、したがって、司法の領域になります。そのため、不動産管理業者（資格・管理業務主任者)が、不動産取引業者（資格・不動産取引主任者）を兼業しようが、しまいが、この問題に影響をあたえないと解されます。

ここで回答者の方に、問題の本質を明確にするために質問をいたします。

家賃滞納のための退去交渉の代理が法律行為である、とする一方で、建物賃貸借契約の最重要部分となる賃料について、オーナー様を代理して家賃交渉することが法律行為でない、とする法的根拠についてお知らせ下さい。

なぜなら、この大手管理会社は「オーナー様の条件等をもとにして入居者様に新賃料の交渉を代行します。」と謳って広告を出しているのですから。

なお、弁護士法72条を含め、法の解釈を最終的に判断する最高裁は、弁護士法72条の解釈について、事件性必要説が正しいとも、事件性不要説が正しいとも、いまだ判断を行っておりません。

Ｐ．Ｓ．「使者（メッセンジャー)」が弁護士法72条に抵触しない、ということについては、同感です。