セットバック問題（私道負担の考え方）

質問

1）我が土地の状況
・東西に9軒の一戸建て（全て同サイズの横長長方形の土地）が並び、我が家のみ更地（駐車場）
・我が家はこの並びの西端に位置し、西面は「幅1.5ｍ歩道+幅7ｍ公道+幅1.5ｍ歩道」に接す。
・北面には学校の校舎が接し通路なし。
・問題は南面。幅1.4ｍの私道が並び9軒の南側に走り、私道の南側には家屋が並ぶ。
すなわち、真ん中の７軒は幅1.4ｍの私道に接するだけの典型的な違法建築で建て替えは不可。
・小宅土地は、南北9.4ｍ（含.私道1.4m）×東西14ｍの大きさ
・この1.4ｍ私道はS30宅地分譲の頃からのもので、協定道路としての取り決めなどなし。
・真ん中7軒は、私道と家屋の間に庭を置く家もあれば、庭なしで目一杯（鉄筋ビル）建てた家など様々・・・リフォーム名目で実質建て替え

2）知りたい点
・上記の場合、私道負担は「1.4ｍ×14ｍ」が正しいか、中7軒の将来のセットバック位置に合わせて「4ｍ×14ｍ」とすべきか。どちらが正しいでしょうか。なお、固定資産税の明細には私道部込の面積を課税対象にしています。

以上、よろしくお願いします。

回答No.2

kei1966 · ベストアンサー

再です。
すでに建築基準法的扱いが決まっている道であれば、セットバックすべき寸法が決まっている可能性はあります。すでに２項と決まっていれば中心ふりわけの場合と２項で一方的に下がるという場合もあります。
その場合は４ｍでもおかしくはないはずです。役所での確認の状態を不動産屋さんに聞いてみてください。

S30で畑だらけだったとすると線引き前で当時は違法ではなかったのかもしれませんね。
こちらのある地域でも似たようなところがあります。昔はおそらく畑だったのでしょう。大きな広い土地をただマス目に切って切り売りしてしまった開発が昔はありました。今では市街地なのに道が1.8くらいしかなく徐々に皆さんが2ｍずつ分筆して2項道路として建て替えを進めています。
あまりに広いので逆にお住まいの皆さんが協力して土地を提供するのですが、古家や公道に面した土地の方の協力は100％ではありません。火災などおきたらと思うと頭の痛いところです。

お礼

再度、ありがとうございます。

いずれにしても、最終的には「権限のある市の担当者に確認すること」に尽きるようですね。

この土地は現在は駐車場として運営していますが、状況を見ながら数年先には売るつもりでいます。不動産屋に接触する前に、直接市の担当者の判断を確認したいと考えています。

なお、50年前の人口急増地域であった当地は最近では老人町と化しています。我が並びの住民も同じです。数年先にはさらに老化が進むも、土地は売れない/家は建て替えられない（運搬困難）の難題が顕在化します。全員がhappyになる方策は、「並び9軒が協力して、４階建てくらいの老人用マンションに衣替えすること」以外に道はないでしょう。土地提供の代わりに住処を得るという考えです。幸い立地条件は最高（家から最寄私鉄駅まで徒歩５分、ここから大阪梅田まで乗車時間10分）で、マンション需要はあると踏んでいます。

回答No.3

tai-yu

>いずれ売却することになるこの土地の相場を不動産屋に尋ねると、南北（9.4-4.0）×東西14、ｍが有効面積と説明します。不動産屋にとって安全サイドに見た面積評価となっています。そう値を叩いて、自分達が家を建てる時は4ｍSBするつもりは毛頭なく現状1.4m私道のまま確認申請することは目に見えていますが。

建てれないでしょ。４ｍ下がらないと。だったら価値的には４ｍ下がっての面積。

1.4ｍの面積で売っても2.6ｍ分は土地の価値が無いから、土地全体の価値としては4ｍ下がった場合と一緒。ぱっとみは土地が広く見えて坪単価が下がるけど、総額は4ｍ下がった場合といっしょ。

数字遊びだよ。

回答No.1

kei1966

セットバックは建築物を建てて初めて必要になります。
そしてその道が４２条２項道路になったときだけです。
それ以外は私道でありますが、「建築条件を満たさない道」にすぎません。

しかも、１．８に満たないので２項道路になるためには建築審査会の審査が必要です。
行政によりますが、その地域が都市計画区域の線引きを受ける以前からの道か、歴史的な町並みかなど判断が必要になります。２項道路にはならない可能性もじゅうぶんあります。

どれにも該当しなければ形状を故意的に変えて（位置指定道路の築造など）幅員を４ｍ以上にしなければ建築基準法上の道路にはなりえません。一方的に４ｍ下がることになるのか、中心線から２ｍずつ下がるのかさえも、今の時点では明確にはならないのです。

それを現時点で「４ｍ私道含み」と表示するのは少なくとも誤りでしょう。
購入者は隅切りのある一方的にセットバックする幅員４ｍ以上の位置指定道路を作る心配はする必要がありますが、９件の同意が取れて工事費を費やして道を作る可能性はかなり低い私道であると思われます。

以上のようなことから、「1.4ｍ」とするのが正しいと思います。

課税対象ということは「分筆」して「公衆用道路の地目」となり、「免税申請」しなければいけません。
それのどれかができなければ課税対象のままです。

現状は民法の「囲にょう通行権」が奥のかたがたには発生し道路に近い方は最低限の敷地を提供している状態でしょう。その最低限の通行を認めた巾がその地域近隣では1.4ｍだったということになっているという状態と考えられます。

お礼

丁寧にしてlogicalな回答を頂き、ありがとうございます。
1.4ｍ私道に接するだけの家屋（土地40坪弱）が7軒も並ぶという事態は、S30頃から始まったこの地域の人口急騰/ミニ開発乱立の結果生じたものです。

S30頃は、「出来たばかりの私大が広い畑の中にぽつんと一つだけ」あり、最初に建てられた家屋が我が並び9軒でした。並び9軒の西側（当家西）は農業水路（幅3ｍ）、南は畑、東は大学のための幅3ｍ通学路でした。その後できた南側家屋群が、我が家の方を背に、境界目一杯に家を建てられたことが、この違法状態を決定付けました。

いずれ売却することになるこの土地の相場を不動産屋に尋ねると、南北（9.4-4.0）×東西14、ｍが有効面積と説明します。不動産屋にとって安全サイドに見た面積評価となっています。そう値を叩いて、自分達が家を建てる時は4ｍSBするつもりは毛頭なく現状1.4m私道のまま確認申請することは目に見えていますが。