私道(位置指定あり)に接した土地

質問

Ａ宅
　　 ┌－-┐更地Ａ　Ｅ宅　
Ｂ宅｜家 ｜_─────┘公
　　 ｜　　　私道(幅４．２ｍ)
　　 └－－┘─────┐道
Ｃ宅　Ｄ宅　更地Ｂ　Ｆ宅　

上記のような土地を検討中です。
東側の幅4.2mの私道に、3.4m接しています。
私道は、更地A,Bに建つであろう家の方々と共有することになります。
公道(旧道)から車はバックで入る事になります。
通りはそんなに激しくはないですが、時間帯によっては多く大型車も通ります。

私道トラブルが心配です。
私道は共有しないのですが、E,F宅は親子で、F宅の子供世帯は半年前に建てた新しい
家で、同じような子育て世代(逆にF以外のA～D宅は古い家でお年寄りが多い)。

南側のC,D宅は低めの2階建てで境界からゆとりをもたせているので圧迫感はありませ ん。
万一、建替えで3階建て(第一種住居地域)になっても、北側に目一杯寄せて南側に広めに庭を取る予定なので問題はないかと。

回答No.3

noname#52086 · ベストアンサー

ANo1です。
回答の補足ですが、検討されてる土地に私道の持分購入が付属してない場合は、トラブルが予想されます。

私道の持分が無いと、
私道の所有者より「通行権の念書」を貰う必要があります。
つまり「この土地に用事のあるすべての人、車両の通行を認めます。」
「この念書は私道の所有者が変わっても、この土地の所有者が変わっても継承されます。」
「維持費については私も応分に負担します」といったものです。
私道の所有者が複数の場合は全員から貰う必要があります。

最低でもこれが無いとＡＮo2さんの言うように不動産価値はガタ落ちですし普通は買う人はいません。
銀行は念書では駄目でＡＮo1のように私道の持分が登記されないと融資しない可能性があります。

不動産屋に私道の権利について詳しく聞く必要がありますね。

補足

ありがとうございます。
私道は「東4.2m私道接面3.4m位置指定あり」
土地面積50坪　他私道持分
となっており、法務局の公図だと私道で10筆あるとのこと。
それぞれ、1/2、1/3、、となっております。

回答No.4

taka692001

他に私道持分というのは「他に私道持分あり」ということで宜しいでしょうか。
もしそうであるなら、位置指定道路について質問者様が「分有」いう形で所有権を持つことになろうかと思われますから、通行に関しては、それほど心配はなかろうかと思われます。
但し、私道の管理に関しましては、私道を構成する土地所有者間でお話し合いをされたほうがいいでしょう。

この他、位置指定道路として認定されたのが古い場合ですと、役所に保管されている位置指定道路の図面と現況が変わっている場合があり、注意を要します。
私は、以前大手不動産仲介会社で売買仲介営業をしておりましたが、当時の先輩が、今回の案件と似たような物件を売り物件として扱っておりました。
実はその案件の場合は、位置指定道路として認定されていたのがご質問者様の土地に接面する直前までであり、結果建築基準法上の道路に接面しない違反建築物であることが、購入申し込みがあってから判明したため、売り止め、購入申し込み撤回という悲惨な状況になってしまいました。
当然ローンなど付きません。

ですので、位置指定として認定されている道路が質問者様の土地にきっちり接面しているか、徹底的に調査された方がいいと思います。

お礼

詳しい説明ありがとうございます。

＜他に私道持分というのは「他に私道持分あり」ということで宜しいでしょうか。

はい、そうです。
仲介業者(工務店)に、法務局の公図を見せてもらった所、きっちり今回の土地に接面しておりました。
過去の経緯が複雑で、10筆に別れていますが、場所によって、1/2の権利、1/3の権利を有するとのこと。
また、この私道は今年の6月頃に舗装したばかりで、しばらくは工事の心配はないとのこと。
また、水道、ガス管などの工事で過去にもめた経緯はないようです。
管の位置は今返答待ちです。

回答No.2

hiroo4126

不動産の担保としての評価的にみると以下の確認が必須です。
位置指定道路の場合は、通常査定の60～90％で、内容次第では、金融機関でローンがつかない事があります。
(1)現地で５ｍメジャーで、道路の幅（幅員）をきちっと計測、溝（側溝部分より向かい側の側溝までをデジカメでポイント・ポイントを撮影してそれを持って(2)市の建築指導課で位置指定道路になっている事を確認し、位置指定台帳をと現況が一致しているかどうか職員に確認してもらう事。又建築時にセットバックが必要か否か確認をする。(3)共有するとの事であるが、たまに今回のケースの様の場合、道路を公簿上3分割にして、それぞれ単独所有とする場合がありますが、この場合は、それぞれの所有者より、将来的にも道路を掘削工事（ガス・水道管の工事等の場合）の同意書がもらえないと担保として不可になるケースもある。
市の確認で、何か引っかかったら担保としては、難しくなっていきます。
又、、今回かなりの格安物件であっても、将来の売却時に、あなた自身が考えている周辺相場のたぶん半値以下で、しかも時間のかかる売却になると思います。

お礼

詳しい説明ありがとうございます。
(1)(2)は既に確認済みで書類をみせてもらいました。
セットバックは必要ありません。

回答No.1

noname#52086

私道の面積を私道を必要としている世帯の数で割り、その面積を購入し登記します。
私道の一部の権利を購入することによって、通行権なども合わせて取得したことになります。
私道の補修費用が発生したら持分の割合に応じての出費になります。

この場合、購入する私道の場所は自宅敷地に接した部分ではありません。目の前の私道が自分の権利だと、駐車するようになったり、物置を置いたりという事が発生しがちです。位置指定道路は消防車の侵入等を考慮する必要があり、自転車や植木鉢を置くのも本来はいけません。

お礼

お礼が遅れましたが、丁寧な返答ありがとうございます。

私道の持分は、この部分を所有という形ではなく、この筆に対して3/1の権利、、という形とのことです。