私道負担のある戸建て

質問

私、不動産に詳しくないのですが、物凄く欲しい戸建てがありました。

しかし　140平米の内、30平米が私道となっていました。
家の目の前４m幅の私道全てが、その戸建ての私道です。
土地140平米とばかり思っていたのが、実質110平米と知ると一気に凹みました。

(1)私道を挟んで向かいの２軒程は、私道を利用しないと車を使う事ができません。
(2)その２軒以外は、その私道部分が通れなくなる事によって、どこかへ行けなくなるという事はありません。

【質問１】(1)の２件に対しては、私道である限り一生無償で使わせてあげないといけないのですか？

【質問２】また、(2)の状況を踏まえて、その私道部分を塞いで何か建てるという事は可能ですか？もし可能でしたら車利用できなくなる２軒はどうなりますか？

【質問３】申請して公道に変える事が出来たとしたら、公道に変わる事によって向かいの２件の資産価値があがるのかと思いますが、向かいの２件はラッキーという事になるのですか？（固定資産税が上がるという事は置いておいて）
こちらには何の見返りもないですか？

どうぞ皆様よろしくお願い致します。
本当に買おうと思っていたのですが、その事実を発見してめちゃくちゃ凹んでいます・・・。ようやくいいマイホームが手に入るのかと思っていたのに・・・。
住宅情報サイトの物件情報に、こちらの戸建ては沢山の不動産屋から登録されているのですが、ひどい不動産屋によっては「接道状況」、「私道負担面積」の項目が「-」となっています。これって事実を隠蔽していると思うのですが、こんな事ってアリなのでしょうか。

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回答No.1

noname#137612 · ベストアンサー

こんばんは。

建物を建てる敷地は、災害時における防火と避難を目的に、
原則として、建築基準法でいう道路幅員が４ｍ以上の道路に、
２ｍ以上接していないと建物を建てられません。

従って、公道から離れている建物に関しては
その間にある私有地を道路として使用させる決まりとなっています。
まずはこのことを念頭において頂ければと思います。

【ご質問１】への回答
現状に変化がなければ、基本的には一生無償と考えた方がよいでしょう。
ただし、冒頭にも述べた道路が他に確保できているのであれば、
変更が可能な場合もありますので市区役所などにご相談されて下さい。

【ご質問２】への回答
私道部分を塞いで何かを建てることはできません。
これは車の利用というよりは、災害時における防火と避難を目的に
しているためです。

【ご質問３】への回答
各自治体の提示する一定の条件に合致すれば
公道に変更することは可能です。
ただし、その場合は寄付であることが前提となるでしょう。
また、自治体は寄付された後に補修をすることを考えた場合
メリットがなければ寄付を断ることもあります。

私道に関しては、補修は全て持ち主の負担となります。
さらに、地下を通る水道管などに関わる部分も同様ですので
トラブル事例を事前によく調べておく必要があると思います。
あるいは、隣家との共同所有である場合もありますので
不動産業者によくご確認されて下さい。

広告の時点で「私道負担面積」の項目が「-」となっていても
特に問題はありません。契約時に十分な説明がない場合は
当然のごとく違法となります。

以上、ご参考にして頂ければ幸いです。

お礼

回答ありがとうございます。

やはりなかなか私道を持っているという事は大変そうですね。
私道を公道にするべく不動産屋に色々と聞いてこようと思います。

現地の地図を下手な絵で恐縮なのですがアップさせてもらいました。
私が欲しい家の持っている私道の上下の道がどのような道路と位置づけされているかは把握していないです。
ちなみに幅は４ｍはあるそうです。

４ｍあれば大抵は公道に変えられるのでしょうか。

回答No.2

0621p

まずその道路が建築基準法ではどういう扱いになっているのか？という点が重要です。位置指定道路、開発道路、二項道路などがあります。あるいは建築基準法では道路として認められていない場合もあります。

質問1
基本的にはそういう事ですが、上記のどういう道路か？にもよります。建築基準法では道路として認められていない場合、その二軒が建て替える際は道路所有者の承諾が必要になり、極端な事を言えば承諾料を取ることもできるかもしれません。

質問2
これも基本的には無理ですがどういう道路か、にもよります。

質問3
公道になるとしたらそういう事ですが、公道にできるものなら最初から公道になっているはずです。公道にできる要件を満たしていないので私道のままなのだと思います。

お礼

回答ありがとうございます。

うむむむむ・・・。
とりあえず私道というものはほぼデメリットしかないって事でしょうか。
建売で売る段階で公道にしたかったけどできなかったと解釈するのが一般的でしょうか。何か大きな問題があるのだとすると考えてしまいます。

汚い絵で恐縮ですが簡単な地図をアップさせて頂きました。

公道にしようとしたが出来なかったのか等等今日不動産屋に聞いてきます。

補足

皆様どうもありがとうございました。

本日仲介業者と話をして全てが自分の中でクリアになりましたので契約してきました。
140-30と思っていたら、140+30で、さらにその私道は売主が申請を出していて近いうちに公道になるのが決まっているみたいです。
私道で売れていなかったのかわかりませんが、お得に買えて私道という不安要因も消える予定なのでスッキリと契約できました。

ありがとうございました。