妻名義のマンションの収入

質問

私は昨年結婚し、妻は専業主婦のため扶養にいれております。
妻は専業主婦です。

妻の母はマンションを二つ所有しているのですが、相続する時に
税金がかからないようにと、一つを妻名義にしてあるようです。

妻の母は持ち家に住んでいて、この二つのマンションは貸しており、家賃収入を得ています。
今現在家賃収入は全て妻の母の収入になっています。

マンションの購入費用は妻の母の兄から借りて、現在は家賃収入分を返済にあてているようです。
妻の母はその他パートをしていますが、恐らく確定申告はしていないと思われます。

私の妻もマンション収入については確定申告はしたことはありません。

現在、妻は扶養になっており、収入は0なので収入なしとした扶養控除を年末に提出していますが、
妻名義のマンションがある場合は問題になるのでしょうか？

回答No.4

hata79

参考までに。

一つのマンションの所有者がＡ，Ｂ二入いるとします。共有です。二分の一ずつとします。
するとマンションの家賃収入は、二人で分けて申告します。
一人の収入としての申告は、当局からの更正決定の対象となります。
一人は「減額の更正決定」もう一人は「増額の決定」がされます。
Ａに入るべき家賃収入をＢが受け取っていても、上記の処理がされます。
ＡがＢに家賃相当額を贈与してるという考え方をする前にＢは自分の収入としての申告義務を課されるということです。
現実の調査ではＡがＢに不動産所得の税金を払ったあとの可処分所得を贈与したのだという理屈をつけて、贈与税まで課税することは、しません。
贈与は「あげる」「貰った」という双務契約ですので、お互いがその意識がなければ贈与は成り立ちません。
Ａは「自分が貰うべき家賃収入だ」という意識がないのですから、贈与のしようがないということです。
けっか「所得税だけの問題」になります。

Ｂが受け取った家賃の半分をＡの口座に振り替えてても、上記の処理がされます。
申告が無かったというのは事実だからです。

要は「所得税は収入すべき額を申告しなければならない」からです。
「私は受け取ってません」は通用しません。

所得税法基本通達（資産から生ずる収益を享受する者の判定）

12－1　法第12条の適用上、資産から生ずる収益を享受する者がだれであるかは、その収益の基因となる資産の真実の権利者がだれであるかにより判定すべきであるが、それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する。

回答No.3

hata79

凄い質問を見つけてしまったと思っております。
まるっきり「脱税状態」プラス「誤った配偶者控除の適用を受けてる」事案ですよ。

貴方A
Aの妻B
Bの母Cとします。
「相続する時に 税金がかからないようにと、一つを妻名義にしてある」とは、不動産の所有権登記がBになってるわけですね。
家賃収入は「所有者に帰属」しますよ。
ですから、BとCは別々に不動産所得の申告をすることになります。
仮にCが全ての収入をCのものとして申告した場合には、Bの受け取るべき収入はBのものとして申告書を出し（無申告加算税、延滞税の対象です）、Cは税務署長が職権で収入の減額更正をします。

B、C共に確定申告書の提出をしてない場合は、両者ともに無申告者ですので、大げさに言えば脱税をしてることになります。

ご質問者にとって一番影響があるのは、Bの不動産所得が年間３８万円以上ですと、控除対象配偶者になれません。
扶養親族としてるというなら、誤りです。
住民税の課税も変わってきます。
Bは税法上「収入すべき賃貸料がある者」です。
収入すべきとは「実際に手元にお金が来てないけど、受け取るべき者」という意味です。
不動産の所有者はこれに当たります。
自主申告ですと加算税が違いますので、早く処理をされるのがいいですよ。

ひとつ「？」があるので、よかったら教えてください。
相続でマンションを得てるといわれてるのに、マンションの購入費用はCの兄から借りてるとあります。
一体「相続で得た」財産なのか「ローンを組んで購入した財産」なのか、どちらなのでしょうか。
ローンを組んで買った不動産を賃貸に出してる場合に、多くの誤りは「ローン元本を経費にしてる」です。
貸してる不動産の購入費をローン払いしてる場合には「利息だけが経費」です。
仮に毎月１０万円返済してても、そのうちの利息分だけが不動産所得の経費になります。
家賃収入が１００で返済が１００だから、所得が発生しないという処理は、誤りです。

現在の状態になってるのは、いつからでしょうか。
租税は５年間遡られますよ。
あなたが配偶者控除を受けてる分を、５年間「あきまへんで」と云われたら大変です。
自主的に申告すれば３年間分で大目にみてくれるようですから、自主的にしましょう。

お礼

ありがとうございます。

御質問の件ですが、相続した財産ではなく

「ローンを組んで購入した財産」

になります。

みなさんに聞けば聞くほど大変なことをしているのだと実感します。
怖くなってきました。

ただ答えて頂いた方によって扶養のほうは意見がわかれていますので、早いこと税理士さん
に相談にいきます。

ありがとうございました。

回答No.2

fujic-1990

義母さんが申告していなければ脱税で、大問題だということは当然として、奥様を扶養にしていることの可否をお尋ねですね。

　扶養できるかどうかは、奥様が資産家かどうかではなく収入があるかどうかですので、奥様名義のマンションを持っていても、それ自体は問題ありませんね。

　　ただ、それを賃貸して収入を得ていると言う点が問題です。

　で、その収入が誰のものなのか、順を追って考えてみます。

　マンションは奥様名義だそうですが、税務署から質問が来たらなんとおっしゃるのでしょう？

　「収入のない奥様がどうやってマンションを買われたのでしょう？」「名義は妻の物ですが、実際は母の物です」「なぜ実体にあわない操作をしたのですか」「将来、相続税をごまかすためです」と？

　それで、税務署が納得するでしょうか？

　購入代金を母親から借りてキチンと返しているという契約書や返済事実がないと、マンションそのものかマンション代金かどっちかを母（義母）が娘（奥様）へ贈与したものみなして、ごっそり贈与税をかけて来ると思います。

　延滞税、不申告加算税かな？、名称は不確かですが、まあ数種類の課税が可能でしょう。

　母娘間の動機が不純なうえ、贈与とみなせば贈与税だの延滞税だのがタップリ取れるのですから、いまさら「名義貸しなら、母親に返しなさい。返せば不問にします」なんて言わないと思いますね。

　返させれば将来相続税は取れますが、贈与税のほうがずっとずっと高率ですから、国としては大損です。やっぱり、贈与ですねぇ。

　となれば、マンションは奥様のものであり、家賃は奥様が懐に入れて、申告すべきものです。

　ところが義母さんが懐に入れている。「あ、娘から母への贈与ですね、贈与税はね」「そっちの申告もしていないのね」という話をするでしょうね。税務署はもっと丁寧な言葉ですが。

　というわけで、私は奥様の収入をゼロとして、質問者さんの扶養に入れておくことには反対です。もっとも、「見つかったら見つかった時の話さ」という考え方があることも承知しておりますが・・・ 。

　ついでに言えば、義母さんにも、奥様名義のマンションの家賃は、奥様名義の預金通帳などに入れておいてもらうよう手配されたほうがいいです。

　すでに書いた通り、そうしないと、こんどは奥様から義母さんへの贈与が認定される可能性があります。

お礼

ありがとうございます。

相続税より贈与税のほうが高額なんですね。

妻の母がしたことは全くいいことがないですね。

はぁ....。

回答No.1

Kunfu

これで一番問題なのは、義理のお母さんの無申告でしょうね。

あなたの奥さんがマンションを持っていることがわかるとお金の出所を追及されて、お母さんにもらったということになると贈与税がドッカンとかかってきます。
「いや、名義を貸しているだけです。」と言ってわかってくれれば、登記名義をお母さんに返しなさいという指導になるでしょう。
お母さんは申告させられて悪質とみなされると無申告加算１５％（５０万円超部分２０％）があるかもしれません。

奥さんには実態として収入がないことが明らかになれば、扶養控除の方は問題ないでしょう。

お礼

ありがとうございます。

扶養控除の問題はないとのこと安心しました。

しかし妻の母の素人考えにはびっくりさせられます。

今度税理士に詳しく相談してみます。