不動産の賃借契約の更新

質問

先般テレビで最高裁の判決が出たとの報道がありました。
　急いでいて詳細を見なかったので質問をしてお教えを乞います。
　確か、マンションなどの賃借契約の更新において契約料を定め、徴収することについて合法だという判断だと存じました。
　私どもの東京の家は1940年建築後、2回改築をし、その都度契約を更新し、香辛料を手交してまいりました。
　しかし、ある人の話では
　1.所有権者は土地の賃借契約の期間の終了とともに契約の更新を請求し、借地の契約更新料を請求することが法的に保障されていない。しかし任意に支払った更新料は合法である。
　2.引き続き居住中の住居が存続しているならば借地契約の期間が終わっても、必ずしも土地賃借の更新をしなければいけないものではない。
　ということです。

　新しい借地借家法(http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E6%B3%95)においても、この契約料についての条項がみつかりませんでした。

　友人の上記( 1.& 2.）の話は正しいものでしょうか？

回答No.1

noname#218414 · ベストアンサー

”東京の家”が誰のものか、その土地は誰のものか、建物を賃貸しているのか、そしてご質問者様は地主の立場なのか、借地人の立場なのか、ご質問の文章ではよくわかりません。ある人の話のところも、主語が分かりません。

たぶん借地に家を建てていて、その家を持っていて、そこに住んでいるものとして回答します。

先日の判決は、借家の”高すぎない”更新料は有効という話しです。

1940年に建築したものであれば、旧借地法が適用されます。
土地の賃貸借契約は、地主に「正当な事由」が無い限り、地主側から契約更新を拒絶することはできません。建物が「朽廃」といって、ぼろぼろで使用不能になるまで出て行けとは言えません。
　その代わりに、通常は更新料を払えと言ってきます。確かに法律に更新料を払わなくてはならないとは書いてありません。それでも慣習として認められているものならOKなので、今回の判決で慣習として認められているとなるかもしれません。

改築の時に契約を更新し、更新料を払っていれば基本的には取り返すことはできないでしょう。
また借地上の建物の改築の際は、通常は地主の承諾が必要となりますから、増改築承諾料を払えと言ってくるでしょう。名目は更新料でも増改築承諾料の性質があると主張されたら、ますます返ってくることはありません。

＞1.所有権者（地主とします）は土地の賃借契約の期間の終了とともに契約の更新を請求し、借地の契約更新料を請求することが法的に保障されていない。しかし任意に支払った更新料は合法である。
　→正しい：通常は契約の更新を請求するのは借地権者です。借地法には地主が「契約更新してくれ、更新料を払ってくれ。」と言う権利があるとは書いてありませんが、言ってはいけないとも書いてありません。更新料はあくまでも借地法には無い「慣習」ですが、禁止されているわけではありません。

　2.引き続き居住中の住居が存続しているならば借地契約の期間が終わっても、必ずしも土地賃借の更新をしなければいけないものではない。
　→主語が借地人なら正しい：住居が朽廃していないならば、借地人は借地契約を更新可能です。但し、借地人から借地契約を更新しないことは可能です。（通常はこんなことは稀です）
　→主語が地主なら正しくない：住居が朽廃していないならば、借地人の側から借地契約を終了すると言ってきたりしない限り、借地契約は更新されます。

お礼

有り難う御座います。ご多忙のところ、こんなややこしい面倒な文章を閲読賜り、ご懇切なるお教えを戴き、心より感謝申し上げます。金銭以上に感謝です。

【　2.引き続き居住中の住居が存続しているならば借地契約の期間が終わっても、必ずしも土地賃借の更新をしなければいけないものではない。
　→主語が借地人なら正しい：住居が朽廃していないならば、借地人は借地契約を更新可能です。但し、借地人から借地契約を更新しないことは可能です。（通常はこんなことは稀です）】

　上記【○○○】というお教えの中のことで更に、お教え賜れば幸いです。
　　最後に【（通常はこんなことは稀です）】とお添え書きがあります。
　　申し訳ありません。これはやはり契約更新をしていく、つまり土地の賃借人から契約更新を申し入れしていくのが当然であるということでしょうか？
　　それとも土地の賃借契約を更新していくことが稀だということなのでしょうか？
　　改築も増築もしないのですが、やはり契約更新を私という賃借人から申し入れる方がいいのでしょうか？
　　いえ、“べき：法的にそしてしゃかいてきに義務”なのでしょうか？

　　どうかこのことについて、もう一度お教えくだされば幸甚です。有り難う御座いました。

補足

有り難うございます。
　お察しのとおり、私（住居の所有者で居住者、そして他人の土地を賃貸契約で借りている土地の借主）の立場で質問させていただいたおりました。
　おそかりしですが、主語関係を補填しながらもう一度、関係箇所を書いてみました。

　浅草に住んでいるときに近所の鉄工場のかたが、隅田川、荒川、そして綾瀬川を渡った葛飾区に1940年に家を建築し、父（質問者は当時はまだ小学生入学前）が購入し、焼け出された時にその家に転居しました。
　この住居の売主であったこの工場主も、この辺り一帯の土地を所有している地主から家屋の所有を目的として土地の賃貸契約をしていたその土地の借主でした。

　父がなくなり、家庭をもった私は1960年代に地主の改築承認を得、住居所有のための土地賃貸契約の更新をしてその家を取り壊し、新築しました。
　更に1980年代に増改築をする承認をまた得、その折も賃貸契約の更新をしました。土地の賃貸契約書では賃貸契約期間は20年となっております。
　そういう立場の者として、質問者は文章を書いております。
　◆”東京の家”は、借地者の質問者の所有です。
　◆その土地は、広大なこの辺一帯の土地を所有する地主のもので、私と住居所有のための土地賃貸契約をしている、貸主のものです。
　◆“ある人の話”の部分に主語関係を挿入補填して、再掲させていただきます。7
　1.(土地所有し、その土地を住居所有のために賃貸契約をしている土地の)所有権者は土地の賃借契約の期間の終了とともに契約の更新を(その賃貸契約をしている、その住居所有の土地の借主に)請求し、借地の契約更新料を請求することが法的に保障されていない。しかし任意に支払った更新料は合法である。
　2.引き続き(その住居の所有者であり、居住者である土地の賃貸契約の借主の)居住中の住居が存続しているならば借地契約の期間が終わっても、必ずしも土地賃借の更新をしなければいけないものではない。

　というものです。どうぞよろしくお願い申しあげます。