根抵当権設定されている土地の評価価格

質問

根抵当権設定されている土地を処分して会社の借金を返済する予定です。

土地の処分方法も分からないのですが、手順もわかりません。
ゆくゆくは弁護士に粛々と整理していただく予定ですが、
事前にその具体策を知っておき準備したいと考えています。
もしかしたら、貯金も負債の返済に回るかもしれませんので。

そこで、質問です。
根抵当権設定されている土地の処分する際の評価額はどうやって決まるのでしょうか？

公示価格、路線価、実勢価格、固定資産税路線価（公示価格の７０％）など、基準になる評価額がたくさんあってさっぱりわかりません。

処分の手順ですが、事前に売り手に実勢価格で処分できるのでしょうか？
それとも、売る前に任意整理などで差押さえされ、なんらかの基準値で査定されるのでしょうか？

どう説明していいのやら、どこから説明していいのか
自分自身整理がついていないので申し訳在りません。

どうかよろしくお願いします。

回答No.6

ozisan · ベストアンサー

未だ締め切っておられないようですので私の最後のアドバイスをさせてもらいます。未だ事態はひっ迫してないようですので、事業が法人か、個人か解りませんが、連帯保証人を交えて最終判断をするべきと思います。金融機関には、連帯保証人が同席すれば相談に乗ってもらえると思います。最終的に事業を整理するのであれば関係各所と相談の上、弁護士に依頼するのが得策と思います。

お礼

いろいろとご指導ありがとうございました。
やっと資料が揃い、弁護士に提出しました。
この場でいただいた、さまざまなご意見を頭に入れて、
弁護士に相談しながら今後の方針を決めていこうと思います。

本当にozisanはじめ、皆様ありがとうございました。
心より感謝申し上げます。

回答No.5

ozisan

金融機関以外のところからの債権の回収手続きはまず、内容証明が送られてきます。その後、代理人を立てて民事訴訟をおこされます。親会社は、極力下請けを倒産させないよう努力や協力すると思いますが、今の所そのような動きが無いのなら、今のうちに弁護士に相談されることをお勧めします。あなた達が、事業を引き継ぐのかどうかで、判断も変わってくると思います。素人の経験でのアドバイスはこれ以上しない方が良いと思います。お父様のガンバリをいるチャンスです。大事にしてあげてください。

補足

会社の将来性はまったく無いということは関係者、親戚全員から指摘されています。
そこで、父以外全員、まだ財産が残るうちに任意整理したいと思っているのです。
しかし、父だけが強行に続けようとしていて問題になっているのです。

なるほど。
債権者としては、強制執行する場面まで待つということは
すなわち、債権者にとっても貸した金が返ってこないことを意味するのですね。
だから、任意整理で担保が高値で売れるうちに会社を清算してほしいと希望しているのでしょうか！？

なかなか複雑で微妙な判断になってきたように思います。
いろいろとご助言ありがとうございました。
おかげでだいぶ見えてきました。
これらの予備知識をもって弁護士に相談したいと思います。
本当にありがとうございました。

回答No.4

ozisan

追記　銀行の評価基準は独自の評価基準があり、それが4倍であるなら、プラスアルファーが時価と考えられます。とアドバイスしましたが、全てに当てはまる物でないと訂正します。バブル崩壊後土地の評価はかなりシビアに評価していると思うのですが。

補足

ちょっと心配事が・・・

実は、私はまったく会社に関わっていないのですが、
父が会社の代表をしています。
父はほとんど判断能力を失っているので、私が何とかしようと初めて考え始めたということです。

債権者が金融機関で無いところがあるのですが。
債権者が取引先（親会社で発注元）の場合はどう考えたらいいのでしょうか？

親会社から部品を預かり、製品を作り上げた後、親会社に製品を戻す。
このような形態で取引をしながら、お金も借りているのですが、そう言う場合は複雑な判断がいるのでしょうか？
金融機関と違い、支払いを滞らせていなくても強制的に差し押さえをすることが可能なのでしょうか？
先日ももう清算しないか？と話に来ましたが、
父は断ったようなのですが。

どうかご助言よろしくお願いします。

回答No.3

ozisan

説明不足でした。tk-kubotaさんが説明していただいているよう「競売にならないよう・・・」です。
１、極度額を超える融資はしません。その場合、極度額の変更登記（増額）をします。２、その土地を2番抵当権者が評価して、まだ担保価値があると判断した場合設定します。３、銀行は実勢価格で評価していると思われます。評価基準は説明した通りです。路線価などは、主に相続財産等の評価基準であって、実際の価格と差があって当然です（余談ですが評価額が高ければ政治家が困る。税金が高い）。それが4倍であるなら、プラスアルファーが時価と考えられます。　時価を判断するのは難しいと思います。不動産屋さんに依頼すると足元を見ます。そして手数料もかかります。まずその土地周辺で土地を探しているのだが、いくらぐらいなのかを聞いてみます。その金額は、たぶん自分の儲けが入った金額と判断していいと思います。その辺で単純に判断するのは軽率ですが、一つの時価の目安となると思います。その後信頼できると思われる不動産屋さんに坪○×円で売買したい。と依頼すれば何らかの返答があると思います。ご存知だとは思いますが、土地に建物の有る無し、道路に面している、駅などに近い等で単価はかなり変わってきます。借入金から、預金等を差し引きした金額がいくらになるかをしっかり把握してから対処してください。多分あなたは仕事一筋でやってこられたのでしょう。不動産の売買は、思っているほど簡単に処分できる事ではないと思います。もうは未だなり、未だはもうなり。と言います。後で悔やむ事の無い取引が出来る事を期待しています。

補足

ますます、見えてきました。
ozisan本当にありがとうございます。

>まずその土地周辺で土地を探しているのだが、
>いくらぐらいなのかを聞いてみます。

そういうことですね。
分かりました。
裏の事情まで含めて具体的なご指導、感謝します。
非常に理路整然として参考になりました。
後で悔やまないように調べてみます。

本当にありがとうございました。

回答No.2

tk-kubota

＞全然他人事で関わって来なかったものですから、

なるほど、だから戸惑っているわけですね。
まず、根抵当権と云うことですから、現在の被担保債権（その抵当権で担保されている借金）を調べて下さい。それは本人でないと不可能かも知れません。
そして近所の不動産屋に行き、幾らで売れるか聞いて下さい。
その額と被担保債権と比べ、被担保債権額の方が安いことを確認して下さい。そして、不動産屋に任せればいいと思われます。
被担保債権額の方が高い場合は、抵当権者の承諾が必要ですから、抵当権者と話し合いしながらでないと進めません。
なお「任意整理されないように返済を滞らせないようにすることを注意するということですね。」と云いますか、少々おかしなことです。と云いますのは、現在、任意に売却しようとしていることが「任意整理」ですから、返済を滞らせようとそうでなかろうと関係ありません。
「競売とならないように、そのためには返済を滞らせないようにし、任意に売却を模索している」とのことですから。

補足

なるほど、だんだん頭の中が整理されてきました。
ありがとうございます。

強制的に競売にかけられる事態にならないように返済を滞らせてはいけない。ということですね。

被担保債権と不動産屋による土地の評価額を比べる。
わかりました。早速調べます。

ちょっと質問です。
１．根抵当権の限度額を越えてさらに借りることって可能なのでしょうか？
２．根抵当権に順位付けで２つの債権者の名が綴られています。これって可能なのでしょうか？２重登録にならないのでしょうか？２つの債権者の限度額の合計が土地の評価額を越えなければいいということでしょうか？
３．この２つの債権者の限度額の合計が該当の土地の固定資産税路線価の4倍ほどになっていますが、
これも大丈夫なのでしょうか？
実際の売買価格の評価価格で限度額を見ているということでしょうか？

よろしくご教授お願いします。

回答No.1

ozisan

根抵当設定金額は、評価額の５０～７０％で設定されるのが通常だと思います。銀行がどのような評価額を参考にしたのか不明ですが、参考までにアドバイスいたしますと、実際の負債（借入金額）から、資産（預金、現金）を引いた金額が、あなたが処分したい土地の売買代金が上回れば、銀行の返済が出来るという事です。売買は状況にもよりますが任意で出来ます。銀行などが評価額を算出するのには、固定資産税評価証明を参考にしています。そこから、お尋ねのように路線価や、公示価格等で評価金額を算出します。実際の取引は、あなたが売りたい金額で「売りましょう」、「買いましょう」で成立すれば、売主、買主、銀行と、司法書士立会いで行います。まず、その土地がいくらぐらいなのか調べる事です。任意整理されないよう、返済を滞らないようにしておく事ですね。

補足

いくらで売れるか、実際の売値の相場が分かればいいのですね。
売値が一番高値がつくと思いますので、それまでは
任意整理されないように返済を滞らせないようにする
ことを注意するということですね。
こういう理解でいいのでしょうか！？

すみません。全然他人事で関わって来なかったものですから、あまりピンとこなくて困惑している最中です。