飲食店舗を居抜きで賃貸契約する時について

質問

飲食店舗を居抜きで借りるときのことを教えてください。
不動産屋からの紹介ではなく、知人から現借主の方を紹介いただいた場合です。

現借主との造作譲渡契約と、大家さんとの賃貸借契約の二つの契約を結ぶことになりますが、この二つの契約について、契約条件や金銭額の確認～契約に至るまでの流れや順序の基本はありますか？
前借主・大家さんのどちらが先…とかありますか？
最初に知人から紹介されたのが、現借主だったのでその方とお会いしたのですが、大家さんと一度もお会いすることもないまま、賃貸に関する重要事項の説明なども聞けないまま、現借主が造作譲渡金の金額の交渉を進めるのですが、これは普通のことですか？
（現借主の賃料・保証金は教えてもらいました。）

いくら物件を気に入っていても、納得が出来ないまま話をすすめることは出来ません。
初めてのことばかりで無知なので、教えてください。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　前借主との造作売買契約と、大家との賃貸借契約は「ふつうは」どっちが先か、と言われれば、賃貸人との交渉が先です。現在の借り主と同じ条件で貸す義務などはありませんので、現借主から聞いた家賃や保証金の額などは参考程度にしかなりません。

　まあ、ホントは平行して交渉すべきですし、契約はどっちが先でもいいですが、もう片方がダメになったら「賠償なしに解除できる」という一項を入れておかれるようお勧めします。相手は不機嫌になるかもしれませんが、造作は買ったのに賃貸は断られたなんてことも、逆の場合も、おきると大変ですから。

　居抜きだから特別な手順とか、契約はない（普通の売買と賃貸借）と思いますが、違うのは、おそらく、前借主が負う原状回復義務を質問者さんが代わって負うことになるという点です。「私が借りた時、すでにこうだったから」では済みません。ふつう、前借主が借りた時（というか、借りる直前）の状態に戻さなければなりません。したがって、その「原状」とはどういう状態だったのか、前借主と賃貸人双方に確認しておかないと、後々とんでもないことになりかねません。

　私が関わった類似の居抜き契約でこまったのは、中の設備がすぐ壊れた・・・ 修理に費用がかかった、売買でお金は使い果たしてもうない。家賃を待って欲しい、という話になったことがあります。それは許可しませんでした（が、勝手に遅延しました）。同様なことになると、大家は質問者さんに不信の目で観察することになります。後々響いてきますので、十分注意して価値を見定めてください。

お礼

専門家の方からの回答でとても為になりました。
大家さんとお会い出来るようお願いしたのですが、叶いませんでした。
あとあと問題が起きることも危惧されましたので、この話は辞退しました。
今回は勉強になりました。
ありがとうございました。