賃貸契約更新について

質問

近くに住む実家の母の面倒を見ながら借家を借りているものです。長い分でごめんなさい。
　賃貸借の契約更新が近づき、更新契約書を大家さんから受け取りました。すでに大家さんの署名はありまして後はこちらの署名をして大家さんに書類を渡すだけですが、この契約書の特約事項に、
　１、入居中、畳、建具、浴の桶釜など、室内の破したときの修理は借主様にて行うこと
　２、空調機クーラー他の破損した場合の修理は借主様にて行う
　３、明け渡し時、畳、襖表替えと張替えを借主様にて行うこと
とありました。
１，２については、こちらの使い勝手により生じた不具合ということで納得していますが、３については、一方的に借主側の負担を強いているように思われます。このまま署名捺印をして契約更新してもよいでしょうか？
　入居時の契約書にはありませんでした。
　入居の際、畳、襖等部屋の状態を写真に撮っていませんでした。
どうか良いアドバイスをお願いします。

回答No.3

QuiQuiQuiRin · ベストアンサー

他の回答者の方と一部重複しますが。

１．小修繕と呼ばれるもの（電灯の交換など）は借主が負担する場合もありますが、桶釜は大修繕に当たるものです。
　これは家主負担です。

２．クーラーも、フィルターの交換など日々のメンテナンスは借主がすべきですが、通常使用による故障は家主負担です。
　また、仮に借主の過失で破損した場合も、すでに減価償却が進んでいる場合、同等品の新品を全額負担で弁償する義務はありません。

３．実は地域によってこの当たりは慣習が異なりますので、杓子定規に解釈するのも問題はあるのですが、畳、襖も通常の使用により劣化した部分には借主の原状回復義務はありません。
　これを交換するのは一般に「お色直し」＝「付加価値を高める行為」とみなされ、やはり家主負担です。
　また、やはり交換が必要な場合でも減価償却分を考慮します。

以上より、この契約は署名すべきではありません。
他の方に「無効」とする意見もありますが、無効とするほど公序良俗に反しているとは言いがたい部分もあり、特にきちんと説明を受けた上で署名をすると、国土交通省のガイドラインに反していても契約が優先されることが判例でも示されています。

特にこれまで借主側に問題がない場合、何もなければ契約は更新されます。
敢えて不利な契約（特約）を結ぶ必要は全くありません。
この特約を結ぶことで家賃が大幅に減額される、などあればまた別でしょうが．．．．

ところで、こんな特約を持ち出す大家さん、そもそもの契約内容が非常に心配です。
原状回復について、質問者様も事前に理解を深めておくことをお勧めします。
おそらく「退去時にハウスクリーニングを借主全額負担で行う」などが記載されていそうですが．．．

お礼

御礼が遅くなり申し訳ありませんでした。みなさんのアドバイスを元に、先日思い切って大家さんに話した所、「難しい事をするつもりはなく、入居の際の契約書は不動産屋が協会に出す為に必要であり、更新であれば大家と入居者の信頼関係が成り立っているから必要ないので、文具屋さんに売ってる契約書に署名捺印すれば問題ないと不動産屋に言われて買って、古い文面だったから書き足した」と言われました。「もう一度不動産屋に聞いて書類を出してもらうようにするから、もし出してもらえなかったら、今回の書類の特約事項を削除して…」となり、書類が揃うまでこちらで預かる形となりました。ありがとうございました。

補足

回答ありがとうございます。
「退去時にハウスクリーニングを借主全額負担で行う」については入居の際の契約書、今回の契約書にも記載はありません。何か不安になってきました。こういう交渉って本当に苦手です。これから思い切って言いに行こうと思っています。

回答No.2

skywalker9

もともと、これ等の特約事項は、無効ですから、仮に大家さんが将来この件で提訴しようとしても出来ません。

又、更新時、当初の契約内容を一部変更する事は、その部分については、新たな契約となるわけですから、通常の更新とは意味合いが違ってきます。
その場合、何に基づいて変更するのかその根拠を示すべきだと思います。

従って、あなたがこの契約書に署名捺印しようがしまいが、契約が無効である事には変わりはなく、元々の契約がそのまま生き続けるということになるのだと思います。

ただ、納得行かないことをそのまま放置するのはいけないと思うので、消費生活センター等に対応についての相談をすることをお勧めします。
（言っておきますが、そこの相談員が必ずしも専門家とは限らないので、相談先は複数を予定していた方が良いと思います。）

お礼

回答をありがとうございます。特約事項というものが無効であるとは知りませんでした。署名捺印したものすべて借家人が納得したものでしょ？と押しの強い不動産屋の女主人に言われたら、交渉下手なこちらは言うとおりにするしかないと思っていましたので。skywalker9さんのアドバイスで少し浮上しました。

回答No.1

dom33

入居時の契約書に無い文面というのは問題ですよね。

まず　1と２ですが　故意によって破損した場合は借主の責任になるでしょうが　通常の使用で壊れた場合は貸主側の責任になるはずですよ。
新品でも使っていくうちに中古になって痛んでいくんです。借りて使うために契約している以上　通常の使用で壊れても問題ないです。

３は　新たに貸し出す為のリフォームに価することで　借主に強いることではありません。故意で破損した場合は別ですが。
（最近敷金返還で　入居時の状態に戻す為に　リフォーム費用まで請求されて問題になるのと同じ）

契約時の不動産屋に間に入ってもらって話し合うのが１番なんおですが　大家寄り偏っている不動産家が多いのが実際です。
どうにもならないようでしたら　都道府県の賃貸に関する部署の無料相談を受ける手もあります。
ここは　最悪不動産の免許を取り消すことも可能な部署なので　不動産屋の対応がおかしい場合は　十分問題にすることが出来ます。

ただ　それでも大家が納得しない場合もあるようですが。
貸して以上　なんでも思い道理になると・・・

物分りがいい大家でさんであることを期待します。

お礼

早速の回答をありがとうございます。
大家さんは昔からのご近所さんで中々面と向かって聞きにくいものがあり困っていました。