競売前の任意販売（売買）物件の情報を入手したい

質問

千葉県に住んでいます。家を建てるのに土地を探しています。不動産屋に足しげく通ってもなかなか希望の物件を見つけることができません。その中で一度だけ、差し押さえになった家で、競売にかかる前に任意売買物件として紹介してもらったことがあります。通常より安くて手が届きそうな金額でした。タイミングが合わずその物件は見送りになりましたが、そのような物件の情報を入手するには不動産屋を通さないとならないのか、自分で独自に知る方法があるのかが、知りたいです。土地を探していますが、古家がのっている物件でもかまいません。アドバイスどうぞよろしくお願いします。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

競売の開始決定がされれば裁判所で公示されますから、調査は可能ですがそれには該当地番しか掲載されませんので、場所を特定するのは労力が必要ですよ。ブルーマップと照合するのも骨が荒れます。
また、更地の場合は任意売却にはなりにくく（債務者は手離れすればどうでも良い）実質居住している物件が対象となるのがほとんどです。
土地として購入したい物件であれば、築年数が経過した古家付の土地という事でしょうから、住宅ローンが支払えなくなって・・・・・というよりは他の債務が支払えなくなって・・・・というパターンが多く、弁護士さん経由の物件や貸付先（ノンバンク）からの依頼が多くなります。
いづれにしても、任意物件と一般的に言っているのは、債務整理で売買価格よりも借入金の残債が多い物件の事ですから、売買価格と担保権者や税金関係の支払金額などの交渉が必要になり、不動産業者以外は介入することはむずかしいですし、私達も所有者からの委任状で交渉するのです。
現在は債務整理も期間よりは金額を優先することが多く、業者の買取よりもある程度の期間は一般の方に売却する方を優先します。そこで売却出来なければ業者価格で流れます。
その手の物件を扱うのが得意な業者は限られますから、その業者と故意にしておくことです。またローンなどを利用する場合は、物件の特定は別にしても建物を建築する分を含めて、幾らぐらい借りられるのか？などは事前審査など受けて把握しておいてください。
一般の契約と違い、ローンはこれからです・・・というお客さんは2番手で良い客がつけばほぼ飛ばされますし、即断して契約までは時間をもらえない場合が多いので熟慮する時間は無いのが一般的です。
また、瑕疵担保や境界の明示なども売主は免責されることがほとんどです。
ご自分がその様な条件でも買い受けることを即断可能かどうか？も良くお考え下さい。

お礼

とても詳しい回答を有難うございました。ここまで分かり易く説明していただけるとは思いませんでした。参考になりました。本当に有難うございました。

回答No.3

takapiii

宅建業者です。

任売の意味はご存知かと思いますが、返済不能になった融資の回収のために、担保物件を競売で落札される前に売り抜けようとする行為です。特に土地だけの任売ですから、抵当権を実行しようとする権者の多くは住宅ローンではなく、事業資金等で根抵当権を設定した金融機関の可能性も高くなります。購入に当たっては抵当権抹消可能な価格まで引き上げたい抵当権設定者と、なるだけ安く買いたい購入者とのディープな交渉が必要です。しかも競売が近いので即決しなければ箸にも棒にもかかりません。
かつ、任売や競売は占有者トラブルや瑕疵担保免責の問題があり、ある程度の知識と経験が無いと面倒に巻き込まれる可能性がありますので、好んで探すような物件では無い気がします。

その覚悟がある上であれば、数多くの不動産屋に声をかけておけば情報は入ります。特に任売売却を請け負う業者が全国にありますので、探してみてはいかがでしょうか。業者は任意売却を請け負うだけでなく買い手情報も必要としているので、情報が入ってくるかもしれません。ネットで任意売却業者で探すと見つかると思います。

お礼

詳しい説明有難うございました。すごくよく分かりました。以前に不動産やから紹介された任売物件は古家がのっかっている物でした。よく考えてやってみようと思います。本当にアドバイス有難うございました。

回答No.2

poolisher

競売手前（任意売却検討中）という状態は、当事者（債務者と債権者）
しかわかりません。

ですから、不動産屋を通さずに物件を知りたいのであれば直接当事者
から教えてもらうしかありません。
債務者（物件所有者）に対するコンタクトはちょっと難しいでしょう
から、債権者（金融機関）に友達作って教えてもらうしかないでしょう。

尤も、競売も任意売却も手持ち現金がないと難しいと思います。
現金があれば不動産屋もあなたに対する情報提供優先順位も変わって
くると思います。
そういう意味では現金を用意するというのが、任売物件を見つける一番
の早道かも知れません。

お礼

初めて知りました。現金がないとだめなんですね。詳しい回答有難うございました。