競売前物件を契約した翌日に、競売になったと連絡が入りました

質問

競売前物件を契約した翌日に、競売になったと連絡が入りました

競売前の中古一戸建て物件の契約書を結び、手付け１００万を支払いました。
翌日、ローンの審査用紙記入予定
すると、その時に第二抵当権を持っているファイナンス会社が抵当権放棄をしないと言ってきて、もしかしたら競売になってしまうと言われました。
そして、翌々日、やはり競売になったので契約はなしになったと言われました。
手付けの１００万は返金してもらうことになっていますが、こちらは契約を結んだ時点で購入できると思っていましたので大変ショックです。
契約に至るまでに、住み替えという事情もありましたので、仲介不動産業者からも、早めの引越しになるつもりで動いてほしいと言われ、引越し屋にも連絡を入れていて引越し準備も着々としていました。

本契約の前に、抵当権のこととかちゃんと調べるべきではないですか？
本契約したら、ローン審査通れば住み替え出来ると思うじゃないですか？？
すごく不愉快です。
契約書に、不動産売買契約の違約金について書いてあります。
今回のケースでは、不動産売買契約書及び重要事項説明書にある違約金は請求できませんか？
手付を返してもらうだけなんて納得できません。

明日手付を返してもらう予定ですが、本当に腹立たしいです。
契約書があるんだから、なんとかこの物件に住めるようにしろと言いたいくらいです。
引越し屋をキャンセルしたり費用がかかると思うのですが、そういうのを請求などできますか？

ご回答よろしくお願いします。

回答No.4

guns_of_date · ベストアンサー

横浜で40年余り競売・任意売却を専門に行っている者です。
ご参考にして頂ければと思います。

今までの回答や補足なども読ませて頂いたんですが、
その不動産業者は結構ずる賢いというか悪質なタイプですね(~_~;)

任意売却物件をその不動産業者が売主から安く買い、
それをあなたへ売る手筈だったんでしょう。

任意売却が出来る期限は競売の開札までが期限ですから、
あなたがこの物件を見つけた時には既にタイムリミットが迫っていた
んだとは思いますが、不動産屋も
「とりあえず契約させといて、ダメだったらしょうがない。謝っとけ。」
って感じだったんでしょうね。
お客の事を全く考えない典型的な腹黒不動産屋です。

ただ、どうこう言っても契約が全てになってしまうものですので
契約書の内容次第になります。

もし、NO.1の回答にもあった様に
「抵当権抹消の承諾が得られない時には解除になる」という様な
ものが書いてあれば（大抵は特約というところに書かれています）
出来ません。

と普通ならなるんですが、今回はある程度出来る可能性があります。

出来るか出来ないかの線引きは
売主と不動産屋との契約がどうなっているか？です。

通常、宅建業を持っている不動産屋は「他人物売買」は禁止されています。
「他人物売買」とは「他人のものを売る契約はしちゃダメ」ということです。
民法上ではOKなんですが、宅建業法上では禁止されています。
ただし、確実に所有権移転するという契約を不動産屋が先に売主と結んでいる
のであればOKです。

ですので、売主と不動産屋がした契約がどんな契約か？が重要になってきます。
もし、契約内容があなたとの契約と同じように
「抵当権抹消の承諾がなければ解除になります」という内容であれば
アウト。
宅建業法に違反しています。
確実に所有権移転できる確約がないものをあなたに売っているからです。

恐らく、この不動産屋もリスクヘッジのために売主との契約に上記の特約を
つけているハズです。
絶対に抹消できるか分からないものを不動産屋がそういう特約なしに
買うかというとノーです。

もし、それが分かればその不動産屋は１年以内の全部または一部業務停止処分です。
損害賠償が請求出来るかは微妙なところですが。
その話しをネタに、不動産屋と交渉してお金を引き出せる可能性もあります。

ですので、宅地建物取引業協会というところへ行って頂き
そのことを相談してみてください。

出来れば、その不動産屋から不動産屋と売主との契約書のコピーを
もらえれば話が早いんですが。

参考URL：

http://www.alps-kensetsu.com/

お礼

大変わかりやすいご説明ありがとうございました。
契約書を見直したんですが、「抵当権抹消の承諾が得られないときは解除になる」といったことは書いてないようです。
明日、手付を返してもらった時にこのことも不動産屋に言ってみます。

売り主と不動産屋との契約書コピーはもらえるかわかりませんが、、、、

私が腹立たしく思っていることが間違ってはいないことが分かっただけでも良かったです。
ありがとうございました。

回答No.6

5gasira

競売物件とか、再建築不可物件とかはある程度の経験があればわかるでしょう。

家の購入は人生に一度とかいいますが、比較対象は数件から数十件と慎重に行うのが常です。

不動産においては掘り出し物はありません。
安ければ安いなり、高ければ高いなりに理由があります。

土地ころがしやバブルのころとは違います。

任売物件でも通常と同じようにチラシを入れる業社もいます。
きちんと話を聞けばそうそうだまされるものではありません。

空気で分るものです。
良い経験になったと思って、また、手付けを１００しかいれずに文句をたれなさんな。
みっともない。

回答No.5

guns_of_date

あなたと不動産屋の契約書を実際に見てみないと
なんとも言えませんが、抵当権の抹消承諾が
もらえなければ~という様な内容がないのなら
その不動産屋は手付金を倍で返さないといけない可能性が高いですよ。

もし、交渉するんであれば弁護士は最後の手段にして、
交渉に強い不動産屋に相談してください。
うちもお客さんから相談を受けて不動産屋と交渉をするんですが
お客さん自信で交渉してダメだったものが、
うちの様な不動産屋が出るだけで簡単に折れますから。

お礼

ありがとうございました。
今日話に言ってきます。

すんなり相手不動産屋に言いくるめられるのだけが嫌だったので、嫌みのひとつふたつ言えそうです。

回答No.3

oyazi2008

とぼけた業者ですね
自ら売り主であるなら、手付金返しておしまいにはならんでしょう。契約書に記載された損害賠償を請求出来ます。自己の所有に属しない物件の売買は、先の回答に記載した停止条件を付加できません。担保権が解除されなければ白紙解除などとは条件に出来ないわけです。よって損害賠償となるでしょう。
しかし白紙解除に応じないで損害賠償を切り出したら100万円も返さないと思います。ひとまず100万の返還を優先して、返還を受けてから、都道府県の監督課なり弁護士へ相談してください。
もう競売の入札が終わっているなら誰かが落札したはずで、あきらめましょう。ケチの付いた物件はやめたほうが無難です。
出来れば100万返還時に合意解約書などは署名せず、手付金金の返還を受けた受領証だけで、済ませられたら、その後の損害賠償請求は楽です。
またそのやり方では業者として行政処分の対象となるでしょう。

お礼

ありがとうございます。
頭に来ていて損害賠償払え！！と怒鳴りこんでやる～くらいに思ってましたが、ここは冷静にまず１００万返してもらって、それからにします。
合意解約書の署名はしません。
受領証だけにします。
もし合意解約書に書いてくれと言われた場合はどうしたらよいのでしょうか？

この解約に合意してるわけではないといっていいものですか？？

無知なのでいろいろ教えて頂けてありがたいです。

本当にありがとうございました。

回答No.2

k_tukahara

不動産勤務です＠＠ノ

ちと不明部分についてお聞きしたいです＠＠；

任意売却物件の売り主から仲介していた不動産屋が登記を書き換えています。
⇒これってどういう事？仲介会社の所有不動産に登記が変更されているってこと？いつのタイミングで？

競売も入札締め切りが終わってから、第二抵当権のファイナンス会社が抵当権放棄を拒否したので、こちらは入札すらできませんでした。
⇒これもどういうこと？入札締め切ってから、抵当権放棄を拒否ってこと？　
⇒その状態って、もともと競売できない状態じゃね？

ちと不明点があり、答えられないので、よろしくですｗ

補足

言葉足らずですみません。
直接話をまだ聞けていないので私の方も理解できていないのですが・・・

契約書にですが
売り主の表示と占有に関する事項・・・とあります。
そこの売り主が、物件所有者Aさん側の不動産会社になっていて、
売買契約締結時の占有に関する事項　第三者による占有有
で、もともとの物件所有者（個人名A)が書かれていて
占有者Aは本物件の登記名義人です。平成２２年９月○日に売り主と売買契約を締結しております。所有権の時期までに転居予定です。

となっています。
（登記は変更になっていませんね。すみません・・）
なので、私と契約したのはAさん側の不動産屋ということになります。

ちなみに９月○日の翌日に私と不動産屋が契約しています。

そして○日の３日後に競売の入札が締め切りだったそうです。
４日後に契約した不動産屋が最後の説得に行くと言っていたのですが、（説得というのは抵当権放棄のことですよね？）ダメだった・・競売になりますと言われ・・・
その不動産会社が競売になるなら入札しようと思ったら前日が入札締め切りだったから入札できなかった・・・というような説明でした。
電話口でしたのでこのように受け取りました。

意味不明でしたらすみません。

明日、手付をかえしてもらう際に、なんとかこの物件を手に入れたいっと頼んでも無理なんでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.1

oyazi2008

売買契約書に、担保権の抹消の承諾が得られない場合は、白紙解除の特約条文が記載されていませんか？
通常、債務超過の任意売却では附加する条文です。それが記載されていればどうしようもありません。契約書がすべてです。
そのような記載が無ければ、手付け放棄相当での解除ですが、売り主に支払い能力があるとは思えません。
業者は抵当権者の解除等の確認はしますが、最終的には売買契約所等を提示して、その会社の決済が降りない事には仕方ありません、が要は交渉次第。
第一抵当権者にも多少譲歩してもらい、幾ばくかは第２抵当権者にも回収出来るよう交渉しなければまとまりません。
しかし、本来これは売り主本人が行うべき事で、仲介業者は手続きを代行しているに過ぎませんから、責任はありません。

そのマンションが本当に競売に至るなら、今回購入するよりも安く落札出来るはずです。競売で取得されては？
専門業者が介入すれば、もちろん手数料は発生しますが住宅ローンを利用しての購入も可能です。

補足

素早い回答ありがとうございます。
任意売却物件の売り主から仲介していた不動産屋が登記を書き換えています。

競売も入札締め切りが終わってから、第二抵当権のファイナンス会社が抵当権放棄を拒否したので、こちらは入札すらできませんでした。

今はほかの不動産会社に競売結果、その後を追ってもらって購入できる手を考えてもらっています。

ありがとうございました。
もう一度契約書の条文？を確認してみます！！。