抵当権付の土地に家を建てられるか？

質問

実家の両親のことで悩んでいます。
誰に相談したら良いかも分らず、何かアドバイスを頂けたらと思い、相談しました。

２年前
実家を離れていた兄夫婦が実家に入ることになり、
両親が住んでいた家をすべて壊し、二世帯住宅を建てました。
その時住宅ローンを組む際、親の承諾なしに勝手に土地を抵当権にいれたようです。

始めの２ヶ月程はうまくいっていたのですが、
母と兄の仲がうまくいかず、兄はもう一緒に住みたくない。
縁を切りたいといいだしました。

私が両親の顔をみに行くと、俺の家に勝手にあがるなと言ってきたり
兄は両親に様々な嫌がらせをするようになりました。
両親は玄関、キッチン、お風呂が共同の為、顔を合わせるのも苦痛のようです。

母がこれからの人生長くないのだから、仲良く楽しく暮らしていこうよと
何度も話し合いを持ちかけても全然聞いてくれません。

兄はもう耐えられないようで、アパートに引っ越すつもりでいます
住みたくない家のローンも払いたくないといい、
家と土地を売ってしまおうかなと言ってみたり
ローンの支払いを拒否して
家も土地も差し押さえられても
残された親がどうなっても構わないといいだしました

母は仲良くやっていきたいと我慢していましたが
兄に出て行かれて、大きな借金を背負わされたり、差し押さえられたりするのならば
自分達が家を出たほうが上手くいくのではと考えるようになり

色々考えた結果、
敷地の空いた場所に自分達が住めるくらいの小さな家を建てようかと思っているようです。

そこで問題なのが、兄に抵当権にいれられた土地に家を建てるのは可能なのか
土地は親の土地なのですが
折角新しい家を建てて出て行ったとしても、
もしかしたら兄はそれでもローンを払わず、土地が取られてしまうことも考えられます
そうなると土地も両親が建てた家も取られてしまうのでしょうか？

どうしていったら良いのか心配です。
どうか、アドバイスをよろしくお願いします。

回答No.7

oochanchan

出来ますよ。
＃６の回答の数字を借りますけど、土地が150坪で坪単価40万円の合計6000万円としますよね。建物は水回り共同の2世帯住宅と言う事はせいぜい30～40坪の家。建築費で3000万円として自己資金500万円入れていると、土地と家の共同担保で土地に2500万円の抵当権が付いている計算でしょう？3500万円の余剰担保分がある計算ですよ。
普通の人は、土地と建物の両方を購入して抵当権を付けると自己資金1000万円用意しても土地に8000万円の抵当権を付けるから共同担保な訳で、それに比べれば余裕のお話。
親の土地とはいえ、所詮所有者の違う土地を共同担保にしているより、分筆して建物と同所有者の土地に抵当権がつけた方がよほどマシな訳で、100坪に切って4000万円の土地に2500万円の抵当権を付ける訳だから出来るんじゃないかな。というか、普通は銀行も持ち主もそれを望むはずですけどね。相談してみたらいいんじゃないですか？
ちなみに建てるのなら分筆しなきゃだめですよ。線引いてOKになるのは建築主事のみ。融資を受けるのならば分筆しなきゃ無理ですよ。何故なら親が借りる銀行の抵当権が二番手になってしまう訳でしょう？それこそ土地が暴落したら1円も回収できないので、二番手に甘んじるはずが無い。分筆して一番手に抵当権を付けないと無理ですよ。

回答No.6

hkinntoki7

ANo.4です。素人ながら補足まで。
＞家を建てたとしても共有担保にされてしまう可能性もあるのですかね？
これはANo.5様が回答されている通り状況次第ですよ。極端な例を挙げてみましょう。※建物の価値を入れていません。
　建物が豪邸という前提で7,000万円を頭金ナシで借り入れしました。お兄さんの収入は金融機関の貸し付け制限のボーダーラインでした。しかし、建物を建てる土地が５００坪あり、坪単価１５０万円。建坪は７０坪。この場合、土地の価値としては７億５千万ですよね？貸付金の１０倍価値ある土地に担保設定は多すぎです。この場合なら分筆してくれると思います。
　建物・頭金が上記と同様で、１５０坪の土地、坪単価４０万円だとしたら土地の価値は6,000万円です。ここから１／３を分筆すると土地の価値は4,000万円になってしまいます。これでは分筆を金融機関が認めるわけないですよね？裁判しても勝てません。
　多くの場合、最初の例なら土地を売却して家を建てる可能性が高く、多くの場合は後者になると思います。ですので後者を前提として仮に分筆して現金払いで家を建てても共有担保になるだろうと回答しました。土地の価値・頭金など色々な要素が絡んでくるので、土地所有者である親御さんが借り入れ金融機関に相談するのが話が早いですよ。
　金融機関に内緒で家を建ててもバレないでしょうが揉める様な気がするのでやめた方がよいと思いますよ。
　皆が笑って暮らせる解決方法、それはお兄さんが親御さんと上手に暮らすことでしょう。多少、お金が掛かるけど完全分離の二世帯に改造したらいいんじゃないかな？玄関一緒・水回り一緒の二世帯住宅だとうまく行かないのが普通ですよ。ついでに各玄関の間から各門扉まで高さ２ｍのブロック塀を建てれば完全なるお隣さんとなりますよ。

回答No.5

takapiii

No.1です。

他のごもっともなご指摘がありましたので、一応補足します。

土地を分筆しないで二軒目を建てると言うご意見ですが、確かに建築基準法上は敷地分割すれば分筆登記は必要無く申請は通る事もありますが、あくまでもザル法である基準法上の抜けのお話なので、私としてはお勧めしないと言う事です。
また、兄が滞納して競売にかかった場合に親の家を守るという解決策にはならず(親は新所有者の土地に建つ地上権のある借地建物となるか、違法性を指摘され明渡を請求される)、単に別居が可能になるだけの事ですので良い解決策では無いと思っております。

分筆が担保割れで無理と言うお話に関しては、確かに担保割れするような貧弱な土地であれば銀行は耳を貸しませんね。あくまでも空地に家を建てると言うお話ですので、広さ的に考えても、土地に担保力があるだろうと想像したまでです。

親の土地に子が家を建てると、抵当権が設定されていてもそれは借地権ではなく使用貸借でしかありませんね。これが借地権であれば土地に対しては抵当権を設定しないでも借り入れる事ができる事も多いのですが、使用貸借なので、いつ何時明渡を請求されるか分からない物件と言う事で担保力が足りなくなり、土地に対しても所有者の同意で抵当権を設定するわけです。
土地にも抵当権を設定してしまえば、仮に競売になっても競落人は土地の所有権も得られるので、売却しやすくなると言う事ですね。

しかし、土地が建物所有者の所有になると言う条件であれば、抵当権者としては一見して使用貸借よりも条件が良い貸付となります。つまり兄名義に所有権が変更されるのであれば、競売物件としては面倒の無い物件となるので、必ずしも断らないのでは、と言う事です。

お礼

takapiiiさん
詳しい補足をしていただきありがとうございます。
アドバイスを参考に両親に相談したいと思います

出来るだけ、みんなには笑って暮らしてもらいたいです

仲良くする事は難しいかもしれませんが
ある程度の距離を置くことでストレスが減らせるかもしれないと期待して

親が敷地内に家を建てられるよう
うまく話をすすめていけるといいなと思います

回答No.4

hkinntoki7

やはり、土地所有者より建物所有者の方が法的には強いですからね。この手の問題はやっかいです。
　一般的に銀行（と言うより保証会社）は担保価値を減らすことは認めませんよ。分筆して担保から外しました、しかし不動産価値が下落して担保割れしましたとなったら誰が責任取るのでしょう？ですから、土地を分筆して、キャッシュで建物を建てたとしても共有担保にされてしまうと思います。ですから、この案は全く意味がなさそう。
　一つは質問者様が兄から家を購入しご自身がローンを組むことです。もちろん、住めなければ住宅ローンではなく、事業ローンになりますけど二世帯なら改装して半分を他人に貸せばいいでしょう。安定した家賃収入が必要なので物件環境次第です。
　他の方法は建物・土地を売却してしまうこと。そして、建物の残債ローンを支払い、余ったお金でお母さんが家を買えばよいです。とりあえず、お兄さんが支払を拒否していつ競売に掛かるかという心配がなくなりますよ。
　素人意見なので参考まで。

お礼

hkinntoki7さん
回答ありがとうございます
家を建てたとしても共有担保にされてしまう可能性もあるのですかね？
そうならないように専門家の方に相談したいと思います。

兄の家はととても大きく贅沢な家です。
売るにしても建物も土地も広いので売れるかどうかも心配です
築年数はまだ２年ですが、子供がいるので傷だらけです

出来る事なら私が購入できればいいのですが、
嫁に出てしまい、専業主婦なので難しいのです。。。

回答No.3

takapiii

No.1です。

>親に支払いを請求されることはあるのでしょうか。
>もしかしたら、連帯保証人にもなっているかと思うのですが。。。

先の回答で重要な事を書き忘れたようですね。

親は恐らく連帯保証人になっていると思うので、何もしなければ多分請求されると思います。
しかし、分筆して土地が親の名義から兄の名義に変わる事を銀行が承諾すれば、抵当権を付け直す事になるので、その際に連帯保証人を外れる交渉も同時にすべきです。本来、兄の土地に兄の家を建てる場合、親と収入合算でもしていない限り(兄の収入だけで住宅ローン審査が通っているという事)、親は連帯保証人にはならない訳ですから、当然、そういう交渉も必要と言う事です。

もし連帯保証人が外れない場合でも、親も支払う能力が無ければ、兄の家が競売にかかるだけで、分筆した土地に建てた親の家まで取り上げられる訳ではありません。そうなったら早めにギブアップした方が良いかもしれませんね。売却額が抵当権額を大きく上回れば、差額の多くは親の物になると思います。

なお、先の方法を進めるに当たっては、土地は親の名義とはいえ、金銭貸借をしているのは兄ですので、兄の同意無しに進めるのは少々難しいかもしれません。また兄が滞納を始める前でなければ、銀行も聞く耳を持ちませんので、タイミングが重要です。兄は土地が自分の物になるので、酷く反対しないかもしれませんが。

お礼

takapiiiさん
何度も質問に答えてくださりありがとうございます。

連帯保証人を外れる交渉が出来ることを始めて知りました。
何とかできるかもしれないので、交渉するよう話してみます

＜もし連帯保証人が外れない場合でも、親も支払う能力が無ければ、兄の家が競売にかかるだけで、分筆した土地に建てた親の家まで取り上げられる訳ではありません。そうなったら早めにギブアップした方が良いかもしれませんね。売却額が抵当権額を大きく上回れば、差額の多くは親の物になると思います。

せっかく建てた家まで取り上げられたら困ってしまうので、
取り上げられないのであれば安心します。
売却額が抵当権額を上回る事があるのですか？そうなるといいのですが。。。

＜兄が滞納を始める前でなければ、銀行も聞く耳を持ちませんので、
タイミングが重要とのことですね。
上手くいくといいのですが。。。

回答No.2

toteccorp

土地は抵当に入れなければ住宅ローンは組めないと思います。
土地の持ち主である親は通常、連帯保証人になっているでしょう。
自分で実印を押しているのではないでしょうか。
一つの土地でも仕切れば2件の家を建てることが出来ると思います。
分筆までする必要はありません。
接道などは別に必要です。
ローンを返さなければ連帯保証人に請求が来るのでは。

お礼

toteccorpさん
回答ありがとうございます。
兄に言われるまま、父は印鑑を渡してしまったようです。
抵当に入れなければ、ローンが組めないのですね。

年金生活の両親には安心して暮らしてもらいたいです
土地の専門家に相談してみようかと思います

回答No.1

takapiii

宅建業者です。

親が知らないうちに親の土地に抵当権を付けたという事なんでしょうか。実印と印鑑証明はどうしたのでしょうか。勝手にやった事なら犯罪でしょうが、恐らくなんだかんだ言って親が兄に渡してしまったのでしょうから、今の時点ではそれを証明する事は出来ないでしょうが…。

まず、ご心配なさっているように、兄が住宅ローンを長期に渡って滞納すれば、土地も建物も競売にかかりますので、落札されれば競落人の手に渡ります。土地の持ち主である親は、抵当権者(銀行)が貸付金を引いた残りの土地代を受け取り、その家を出なきゃいけません。

また、その土地は一筆(地番が1つ)の場合は、そこに2軒の家を建てる事は出来ませんので、希望している展開は少々難しいと思います。
そこに2軒目を建てるのであれば、分筆をしなくてはなりません。つまり兄の家と親の家で土地を分ける(分筆する)必要があります。分筆する場合、容積率や建蔽率の問題があり、分筆する事で兄の家が容積率や建蔽率を越えてしまう事になるのであれば分筆できません。これは土地家屋調査士に相談して確認してみてください。大した費用は掛りませんので。

分筆可能となったら、今度は抵当権者である銀行と相談してください。兄の家側の土地は兄へ贈与(相続時精算課税制度を使うと現時点での贈与税は掛らない可能性が高いので)と言う形にし、分筆したその土地に再度銀行に抵当権を登記し直して貰います。土地に担保力があるくらいの広さであれば、銀行も所有権が兄になる事ですし、絶対に無理だとは言わないと思います。

最後に分筆した残りの土地に親が家を建てます。この時もちゃんと家が建つ広さかどうか、法律的な問題がないかは土地家屋調査士に必ず確認をしてください。確認しない限りは分筆してはダメです。
これであれば、兄がローンを滞納すれば兄の家と土地は他人の手に渡りますが、親の家は残ります。

他にも解決方法はありますが、とりあえず親が今の土地に新たな家を建てるというのを基本路線にするのであれば、この手順で行うしかありません。

お礼

takapiiiさん
詳しく教えてくださってありがとうございます。
兄は父に印鑑などを用意させて抵当権をつけてしまいました。
何に使用するのか確認が必要でしたよね。。。

分筆することで、もしかしたら家を建てる事が可能になるのですね。
土地家屋調査士に確認するよう、早速両親に話してみます。

ところで、申し訳ないのですがもし、ご存知でしたら
もうひとつお聞きしてもよろしいでしょうか。

分筆が出来て、親が家を建てたとして
もし兄がローンを滞納した場合、兄の土地と家が他人の手に渡るようですが
親に支払いを請求されることはあるのでしょうか。
もしかしたら、連帯保証人にもなっているかと思うのですが。。。