長文で失礼いたします。

質問

長文で失礼いたします。
大家の立場です。
庭・駐車場つきの戸建て賃貸住宅の専有および使用範囲の違いとそれにともなう契約書について教えてください。

賃貸住宅用に1筆の中に何棟か建てられたもので、1戸1戸にフェンスの仕切りなどはないです。
住宅の前部を駐車場として使用し、後部を庭として使用しても良いものとしています。
契約書には専有面積として建物の面積だけを書いています。
契約上、駐車場使用料は￥0または込みとしています。

庭や駐車場の横にはメーターなどがついていたりして、契約者以外に検針業者なども立ち入りますし、考えとしては専有でなく共有部分であるが、専用部分として使用させている（ベランダ・バルコニーと同じ考え)というつもりでおりました。
しかし、色々調べますと、実際に使用させている面積や場所も契約書などに記載しなければいけないとか、実際にこの場所を庭・駐車場として使用してくださいと説明をすると、建物とあわせて土地そのものを賃貸借していると認定されるとの記載を見ました。
そうすると契約書も印紙を用意したりしないといけないなど集合集宅の場合とは準備が違ってくるように思います。
(1)契約書にその内容を記載し、印紙を貼らなければいけないのでしょうか。
(2)庭や駐車場は、専有面積に含まれるのでしょうか、含まれないのでしょうか。
(3)含まれないということであれば、明渡し訴訟などの際に建物は明渡してもらったが、車などを不法に置かれていても対抗できないということでしょうか
(4)戸建て賃貸住宅の場合、みなさん、庭・駐車場も専有面積の一部として契約書などに記載されているのでしょうか。そのほうが万が一の場合にすっきりするのでしょうか。

長文になりましたが、できればお詳しい方、専門家の方のご意見をお願いできると助かります。よろしくお願いいたします。

回答No.1

shion0851 · ベストアンサー

不動産会社勤務です。

（１）について。
一戸建ての賃貸借契約書は非課税文書なので、印紙の貼りつけは不要です。
共同住宅と一緒です。
ただし、物件次第・税務署担当者次第（困）で異なるので、税務署へ相談しに行かれる事をお勧めします。
分かりやすい物件であれば、電話でも答えてくれますよ。

（２）について。
敢えて記載するなら「専有」というよりも「専用使用部分」となると思います。
『Ａ号棟の隣接駐車場aはＡ号棟の専用使用とする』とか。
『Ａ号棟の隣接敷地 約am2は庭として専用使用とする』とか。

（３）について。
庭や駐車場は建物賃貸借に附随するので、当然、一括の明け渡し請求が可能です。
居室だけ明け渡したものの荷物などのために庭・駐車場が明け渡せない場合は、大家側は家賃相当額を請求する事も、必ずではありませんが可能です。

（４）
建物を貸せばそれが建っている土地も自然と貸す事になります。
賃貸戸建＝土地・建物の賃貸です。
本件のようにフェンス等で明確に区割りのない物件では『専用使用』として、明確な区割りがある物件については契約書に『建物am2　土地bm2』などと敷地面積も記載します。

余談ですが。
我々不動産業者はこういったノウハウを持って、大家さんから管理料などを頂戴して生計を立てています。
質問者さんもどうか不動産会社へご用命を。
（とはいえ、この内容は自治体主催の『無料』法律相談会へ行けば弁護士等から教えてもらえますが・・・）

ご参考までに。

お礼

専有　と　専用　・・・
難しいですね。
詳しくお教えいただき助かりました。ありがとうございました。

回答No.3

Arkhimendes

” 建　物　”　の賃貸借契約書であれば印紙税の課税対象ではありませんが、もし、この中に　「　幾ら幾らを受領しました。」　なる記載があると　領収書　と見なされ、収入印紙　を貼る必要があります。

　そして、建物賃貸借契約での　庭　や　駐車場　は飽く迄も建物に　付随　する一部であって専有面積には含みませんが、建物が共同住宅である場合には各部屋と各庭や各駐車位置を契約書等でも特定する必要はあるのは、万一、明け渡し後に庭や駐車場に残された不要物の責任も有耶無耶になってしまいます。　

　これらは、独立した建物が数戸ある場合でも同様な事が言え、この際にも各庭や駐車区画を示されていないと後々に 「 庭は使っていなかった 」 等と理不尽な主張をする入居者が現れた時にも効果があるのではないでしょうか。

お礼

なるほど。
法的に必要か否かという側面と、万が一のトラブルを防ぐためのものと言う側面の両面を考えてみるようにいたします。
ありがとうございました。

回答No.2

angiras

区画割のフェンスがあればベストですが、白線等の区画割り表示は必要と思いますね。

契約書に面積を表示しても、借りる人は見ないでしょう。予想されるトラブルは避けるべきです。