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貸駐車場中途解約について

貸駐車場中途解約について 月極め貸駐車場を所有してます。わけあって売却したいと思います。契約期間は2年間です。解約条項では「貸主は借主側に支払い不履行等責めある場合には無催告にて解除できる。」旨の規定のみで貸主都合による解除明文はありません。借主都合による場合は1ケ月前の告知により解除できるよう規定されています。更新は合意更新でそのつど契約しています。貸主の都合により解約請求する場合、どのような手順で行い、どのくらいの明け渡し期間を設けなければならないのか、また違約金を支払わなければならないのか、法律的効果をも教えてください。なお、契約・更新・賃料回収はすべて不動産会社に任せていますが、売却には関与していないためなかなか相談しずらいのです。

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みんなの回答

  • 回答No.3

すでに回答されているように、賃貸借期間の定めのある駐車場契約については、中途解約権を留保していない当事者は、賃貸借期間が終了するまでは、債務不履行解除等を除けば、中途解約できないことになります。 これは、貸主側都合で、貸主が中途解約しようとしても同じことで、借主に落ち度がないのに、貸主都合で一方的に解約する場合には、あらかじめ中途解約権条項を契約に設けておく必要があります。 よく、「俺が俺の物を貸してるんだから、俺が必要になったら返してもらえるのは当然だ」と仰る貸主がいますが、契約というのは、契約当事者双方を縛っている約束なのであって、一方的な都合だけでは簡単には契約破棄できないのはむしろ当然のことです。 なお、民法620条を根拠に違約金を払えば解除できると回答されている方がいますが、これは法的には誤りで、民法620条は、「契約を解除できる場合であっても、さかのぼって契約がなかったことになるわけではない。ただし、相手方に対して損害賠償責任を追及することはできる」というものであり、解除権があることを前提にして、解除した場合の法的効果を定めた規定でしかなく、民法620条に基づいて、「違約金さえ払えば解除できる」わけではありません。 そうすると、当事者双方が合意のうえで契約を解消するほかないことになりますが、新しい駐車場を探すために必要な合理的期間(地域にもよりますが、1カ月から3カ月程度が通常でしょうか)を設けることを条件に真摯に交渉すれば、すんなり解約に応じてくれる借主さんも多いでしょう。 もちろん、場合によっては、立ち退き料を用意することも考慮に入れてもいいかもしれません。 どちらにしても、不動産の管理を不動産会社に委託しているとのことですから、現時点では、立ち退きの交渉も不動産会社を通じて行うしかありません(勝手に交渉するのは、不動産会社との間の委託契約違反になるおそれがあります)。 話しづらいのはよくわかりますが、不動産会社に一度ご相談されてみてください。

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質問者からのお礼

ありがとうございました。大変参考になりました。

  • 回答No.2

貸主の途中解約が留保されていれば(何がしかの文章で貸主が途中解約できる旨 規定されている場合)、1年前に申し出れば契約は終了できます。 民法617条、618条 http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC617%E6%9D%A1 http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC618%E6%9D%A1 貸主側の途中解約の規定がなにもなければ、原則として違約金等を払って処理する ことに成ります。 民法620条 http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC620%E6%9D%A1 あなたが直接解約交渉をやるのであれば別ですが、不動産会社に後始末頼むので あれば、やはり(手間賃の話も含め)きちんと話を通すべきだと思います。

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  • 回答No.1

1ヶ月前通告で解約できると思います。

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質問者からのお礼

ありがとうございます。 ただ、契約書には貸主の都合で解約する場合の1ヶ月前告知の条項が全く記載が無いものですから不安です。相手(借主)から不当であると、たずねられたときなどどのように抗弁したらよいでしょうか出来れば論拠を教えていただけたらありがたいのですが。

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