土地の表層改良の見積もりについて

質問

• 土地を購入したところ、表層１ｍ土が弱いため改良が必要と判断されました。
• 柱状改良の見積もりは深さ4ｍで25本、127万円でした。
• 表層改良の見積もりは深さ1ｍで改良範囲は約72平米、129万円と出てきました。しかし、見積もりが高すぎるのではないかと疑念を抱いています。

回答No.3

domoku1943

質問者様の内容の確認について
０．地盤調査結果報告書から表層１ｍが弱いので、地盤改良の必要があると判断された。
●地盤調査報告書の内容を提示してもらい、表層、柱状かのどちらの判定かを調査してください。本来は地盤調査会社が、１０年間の地盤保証(保険関係）のため、責任ある報告書が提出されています。
その調査が、何も記載されていない場合は、誰が柱状工法を決定したのでしょう。１級建築士、設計事務所でしょうか。誰が責任の下決定し、見積もり提示したのでしょうか。調査報告書は柱状改良と記載されているのでしょうか。
１．最初に、柱状改良の深さ4ｍで25本、127万円 が提示された。のですか。
●回答者からの質問です。構造設計段階で、柱状ありきの計算がなされているのでないでしょうか。なぜならばリスク（建築物の１０年保証保険の加入申請が通りやすいように）を柱状にしたのではないでしょうか。８項９項に記していますが明らかに、表層改良、置き換え工法のほうが安価です。表層の１２９万は根拠がありませんね。
２．貴方側より、地盤の改良について、表層改良工法、柱状改良工法について、柱状改良工法を採用し、提　　示されたた理由を問いただした。
３．HMより明確な説明がなかった。
●多分最初から、柱状ありきであったと思いますね。
４．貴方側から表層改良の見積もりを依頼した。
●表層で改良した工法でも構造的にOKとの事で、相手は了解したのでしょうか。あくまで貴方側で１ｍのみ改良すればとの事での依頼でしょうか。この辺が一番、不明なところですね。
相手は、この件で、地盤調査報告書を検討して、建築士、設計事務所は、技術的に品質確保が可能と責任を持って判断して、納得し見積もりをしたのでしょうか。唯、貴方から請求されたからやったのでしょうか。
この辺が、技術者として理解しがたいとこですね。建築士は国家資格であり、公衆(素人）の疑問に忠実に説明する義務があります。(協会の倫理規定、行動規定）、会社としても専門企業としてCSR、行動指針、倫理要綱を決めて、社会との約束を掲げています。それらに明らかに義務違反をしていますね。
このところを、表層改良で品質が確保できるか否か確実に説明を依頼、納得するまで先に進まないことです。
万一いい加減な回答、見積もりであれば、その経緯を文書で提出してもらい、どこで誰がこのような技術的な判断のミス、見積もりの提出のミスをしたのかを説明してもらうことです。そして、陳謝と再発防止の文面を発効してもらうべきです。このようなことでは、契約書の契約約款の履行にお互いを信用して今後のことが負かされませんね。善処を厳重に指示すべきですね。
５．深さ１m、７２平米、１２９万の見積もりを受領した。
●まったく高い見積もりです。技術的にも、積算的にも責任を持ったものといえませんね。公衆(素人）を見下した内容ですね。
６．表層改良１２９万＞柱状改良１２７万、表層高い？。
●間違いですね。錯誤？、ミス？
７．柱状改良が必要理由は、表層N値不足のためとの回答なり。
●この内容がはっきりしないですね？。地質調査責任者、建築設計者、ＨＭ側の土質に詳しい責任技術者（土木技術者）を入れて、会議を要請して、資料に基づいて、柱状改良工法、表層改良、土砂置き換え工法の３工法について、品質、金額、安全、工程、環境の比較表を作成していただき、責任者のサインの上貴方の納得の行くまで説明してもらう必要がありますね。相手も貴方に説明する責任（インフォームドコンセント）がありますね。
８．表層改良の見積もりは妥当かどうか。以下でチェックします。
　　改良材　　　１１万
　　掘削拡販機械１２万
　　労務費　　　　６万
　　運搬費　　　１０万
　　仮設　　　　　８万
　　用水　　　　　３万
　　経費　　　　１０万
　　　計　　　　６０万＜Hｍ見積額１２９万、比較にならない、高すぎる。積算ミス？。
　　　　　　　　　　　第三者にチェックしてもらう必要がる（土木業者、土木技術者に依頼すること）
９．仮に１ｍ深さを、掘削して処分、良質土砂（粗目の山砂、真土）を３０ｃｍごと転圧すれば、十分必要　　N値（３から５）が可能（３ｔ～５ｔ/m2）である。
　　必要な工事費は、５４万程度です。ほぼ１mの改良と同じ。
１０．ＨＭ側の工法決定の経過内容の説明、貴方側の納得（第三者監理技術者のチェック）、見積もりの第　　三管理者の審査）をへて、最終結論をすべきです。現状では明らかにＨｍ側の姿勢に大問題があります　　ね。営業担当者も不誠意ですね。交代の指示文書を貴方より発行すべきですね。

補足

回答ありがとうございます。
●SWS調査結果には、改良方法については何も記載されていません。
　ハウスメーカーの１級建築士ということになっていますが、営業が口頭で今の段階では柱状改良です。というばかりで、その根拠さえ最初はでてきませんでした。
元々、埋め土層の下にローム質土があり、その部分がSWS試験からは圧密降伏応力がわからず、ボーリングをして確かめない限り、圧密沈下を起こす可能性があるため、27本4ｍ、127万円の柱状改良という判定と言われました。
「わからないから、柱状改良」というのに納得できず、ではボーリングをして確かめたら？というと、調査に33万かかり、それをやってさらに柱状改良という可能性が高いので、すんなり柱状改良して欲しいというような感じでした。
当然納得できず、ハウスメーカーの地盤担当者（担当の１級建築士や営業の裏で地盤の評価や改良方法を検討している部署）に直接打合せを申し入れ、過去に3階建てのRCが敷地めいいっぱいに建っていたこと、ロームの性状、SWS試験のN値の出方など話し合った結果、ハウスメーカーから、”過去に3階建てのRCが長年にわたり建っていたことから、過圧密状態と判定し、この層については柱状改良を要しない”ということを文書で頂きました。

●そこからなのですが、表層１ｍの埋め土については、ガラが混じり不同沈下の可能性があるということです。
ハウスメーカーの出してきた結論は、やはり柱状改良（文書ではありません。口頭です。）でした。
しかも、前と同じ4ｍ27本、127万円。
複合地盤の考え方ではないとのことで、長さも本数も変わらないとのこと。
では、４ｍ27本の計算結果を出すように言うと、驚くことに根拠がないと。
ソフトに感覚で４ｍと入力したら、OKと出てきたので、４ｍ27本だということです。
ふざけるなというのが感想で、本数、メーター数をちゃんと設計しろというと、
３ｍとソフトを流し、本数は30本に増えるので、当初の4ｍ、27本の方が安く、偶然だけどいい線をついていたということです。と言って来ました。

●表層改良について
おかしいことづくしなので、このハウスメーカーが一般的にやる方法として、表層改良もあるので、
表層改良はできないのかとこちらから、申し出ました。
ハウスメーカーの回答は、今の時点での回答は柱状改良なので、表層改良の見積を出せるかどうかと渋っるような態度を見せました。
何を言ってるんだと突っぱねて、表層改良は可能かどうか判定して、可能であるのならばその見積を出すように強く言ったところ、すぐに出てきました。それが、今回の見積です。
内訳は
仮設費　79580円
掘削工事　22m3　36960円
改良工事（厚さ1000、配合200ｋｇ/ｍ３、72ｍ２）　560160円
材料費　14.5ｔ　391500円
運搬費　86080円
試験費　40000円
諸経費　95542円
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1289000円

また、そもそも埋め土層が一番深いところでも1ｍしかありません。
なのに全体を1ｍの改良と見積もっているところでも、ぼったくられているような気がします。

●多分最初から、柱状ありきであったと思いますね。
そうだと思って、不信感を抱いています。
契約してしまえば、なんでも有りなのでしょうか。
太刀打ちする方法はないのでしょうか。
まだ、着工もしていないのに、こんな状態で信頼関係が崩壊している状態です。

●仮に１ｍ深さを、掘削して処分、良質土砂（粗目の山砂、真土）を３０ｃｍごと転圧すれば、十分必要N値（３から５）が可能（３ｔ～５ｔ/m2）である。
はい、私もそう考え、置換の見積も同時に出すように依頼しました。
驚くことに、さらに高いのです。
しかも、掘削残土の処分はガラ混じりということで、置き換えの場合の、残土処分は土地の売主負担でやることになるため、見積からは外しています。
内訳
砕石工事　(99ｍ3 単価7000円） 　693000円
山砂盛土（基礎より上層）　（20m3　単価9000円）　180000円
機械損料　バックホウ　25000*4台＝100000円
重機回送　86080円
作業員　20000円*8人＝160000円
諸経費　121908円
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合計1340000円

営業と設計士の交代も視野に入れています。
ちなみに、このハウスメーカーは業界最大手のSキスイハウスです。