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民法第387条第1項の同意の登記について
- 民法第387条第1項の同意の登記について、わからないことがあります。
- 敷金の増額は賃借人に不利な変更のように思えるが、なぜ有利とみなされるのか疑問です。
- 新たな同意の登記がなぜ必要なのか疑問です。
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こんにちは 質問1 登記上の「敷金の増額」というのは、 賃貸人（抵当権設定者）が賃借人へ返還する金銭の増額を意味します そのため、抵当権設定者が、自らの利益を図る目的で、抵当権者を欺き、 賃借人と共謀して、高額の敷金を仮装するのを防ぐためです （極端な例をあげると、 担保価値が1千万円の不動産に、 抵当権設定者と賃借人が、敷金を1千万円と仮装し、 もしそれが抵当権者の承諾無く、附記登記されるとすると、 抵当権者は弁済されることがなくなるので、それを防ぐ意図） 質問2 お書きになった質問の意味がよくわからず、検索したところ、 恐らくこの質問は「宅建スーパーWEBサイト」というところからの 引用ですよね？ そのサイトによれば、 ■『同意の登記後に新たに抵当権が設定され，新たな抵当権者に対抗するためには，新たに同意の登記が必要と解されています。』 には、 「同意の登記後に，賃借権の譲渡〔賃借人が替わる〕があった場合は」 という条件がついています （すこし、元のサイトが不親切といえば、不親切かもしれません） なので、賃借権が譲渡された場合、その譲渡を抵当権者に対抗するためには、 （この表現は厳密には正確でないかもしれませんが・・・） 賃借権移転附記登記 (同意の登記をした抵当権者が承諾した場合) をするか、（賃借権移転を主登記したあとに）新たな同意の登記が必要、 というのは恐らくご納得いただけるのでは、と思います 参考になれば幸いです
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- ted2010
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こんにちは 個人的な話で恐縮ですが、私は民法はそれなりに自信があるつもりですが、 不動産登記法は、門外漢であり、元のサイトを読んだ限りの、 私なりの解釈を書くだけであって、自信があるわけではありませんが。。。 元のサイトから引用 http://tokagekyo.7777.net/kaiseihou/04-4.html 「■同意の登記後の賃借権の譲渡 同意の登記後に，賃借権の譲渡〔賃借人が替わる〕があった場合は，次のような登記が必要だと現在では考えられています。 賃借権移転附記登記 (同意の登記をした抵当権者が承諾した場合) または 新たな同意の登記 〔同意の登記後に新たに抵当権が設定されて，新たな抵当権者が出現したとき には，その抵当権者を含めた全員の抵当権者に対抗するためには， 新たに同意の登記が必要と解されています。〕」 この文を読む限り、 「同意の登記後に，賃借権の譲渡があった場合」（登記するのであれば） 次の2つの方法がある １.賃借権移転附記登記 (同意の登記をした抵当権者が承諾した場合) ２.新たな同意の登記 しかし、同意の登記後に、新たに抵当権が設定され登記された場合は、 全員に対抗するためには、例え利害関係人全員が承諾しているとしても、 １の方法は使えずに、２の方法をとる必要があると解されている と理解できます なので、ご質問の例で書けば、 ＜乙区＞ １番・抵当権設定（抵当権者A） ２番・賃借権設定 ３番・２番賃借権の１番抵当権に優先する同意 ここで賃借権が譲渡された場合に、登記するならば、 2つの方法があって、 (1)賃借権移転附記登記 (同意の登記をした抵当権者が承諾した場合) 2番附記 賃借権移転 (2)新たな同意の登記 4番 2番賃借権移転 5番 4番賃借権の先順位抵当権に優先する同意 となります。ただし、新たな抵当権者がいる場合、つまり ＜乙区＞ １番・抵当権設定（抵当権者A） ２番・賃借権設定 ３番・２番賃借権の１番抵当権に優先する同意 ４番・抵当権設定（抵当権者B） であれば、(1)の方法は使えずに、(2)新たな同意の登記、つまり 5番 2番賃借権移転 6番 5番賃借権の先順位抵当権に優先する同意 となるということです ＞「１番および４番抵当権者の承諾を得て、２番への附記登記にて賃借権移転」 では、同様の効果を得ることはできない。・・・ということでしょうか？ そもそも登記が受理されないと解されている、いうことだと思います ＞（そもそも、２番賃借権移転の登記において、 ３番「同意の登記」に係わりのない４番抵当権者の承諾書を添付することに 違和感がありますが、、、） 上の登記簿を見ればわかるとおり、主登記で移転している以上、 抵当権の順位よりも、賃借権の順位は劣後するので、4番抵当権者の 承諾は当然必要になります （順位を変えないのが、附記。主登記で登記すれば、順位は変わる） 参考にしていただけば幸いです
お礼
再びのご回答、心から感謝いたします。 わたしが重ねてお訊ねしたばかりに、ご専門外のことにお手を煩わせてしまいました。 ＞ここで賃借権が譲渡された場合に、登記するならば… ＞(1)賃借権移転附記登記 (同意の登記をした抵当権者が承諾した場合) ＞ 2番附記 賃借権移転 ＞ １番・抵当権設定（抵当権者A） ＞ ２番・賃借権設定 ＞ ３番・２番賃借権の１番抵当権に優先する同意 ＞ ４番・抵当権設定（抵当権者B） ＞であれば、(1)の方法は使えずに、(2)新たな同意の登記、… これらについては、おそらく間違いないであろうと思われるので、 ひとまずは一件落着とすることにしました。 その後わたしもいろいろと調べはしたのですが、 この件について記された資料がまったく見つからないのです。 不動産登記規則３条５号、不動産登記令別表第４０項添付情報ロ などに関連して、 まだ、腑に落ちない点も残るものの、 「資料がまったく見つからない」⇒「少なくとも資格試験においては重要ではない」 と勝手に判断することにしました（笑） （実務においては当局に問い合わせて即座で解決することなのかもしれません） この度は二たびのご回答、重ねてお礼申し上げます。 季節の変わり目、くれぐれもご自愛くださいますよう。
お礼
ted2010さん、この度もまたお世話になります。 ■質問１ ＞そのため、抵当権設定者が、自らの利益を図る目的で、抵当権者を欺き、 ＞賃借人と共謀して、高額の敷金を仮装するのを防ぐためです わかりやすいご説明、ありがとうございます、納得しました。 ■質問２ わかりにくい質問だったためにお手を煩わせてしまい、申し訳ありません。 ＞恐らくこの質問は「宅建スーパーWEBサイト」というところからの… ご推察のとおりです。 ＞「同意の登記後に，賃借権の譲渡〔賃借人が替わる〕があった場合は」… これは賃借権の譲渡についての解説だったんですね！ その点を読み取っていませんでした。わたしの読解不足です。 ＞なので、賃借権が譲渡された場合、その譲渡を抵当権者に対抗するためには、… ↑理解できました。ありがとうございます。 『同意の登記後に新たに抵当権が設定され，新たな抵当権者に対抗するためには，新たに同意の登記が必要』 ＜乙区＞ １番・抵当権設定（抵当権者A） ２番・賃借権設定 ３番・２番賃借権の１番抵当権に優先する同意 ４番・抵当権設定（抵当権者B） ←「同意の登記後に新たに抵当権を設定」 ここで、２番賃借権が譲渡された場合、 ５番・２番賃借権移転 ６番・２番賃借権の１番抵当権、４番抵当権に優先する同意 とすることで、譲渡後の賃借権を１番および４番抵当権に優先させることはできるけれども、 「１番および４番抵当権者の承諾を得て、２番への附記登記にて賃借権移転」 では、同様の効果を得ることはできない。・・・ということでしょうか？ （そもそも、２番賃借権移転の登記において、 ３番「同意の登記」に係わりのない４番抵当権者の承諾書を添付することに 違和感がありますが、、、） 重ねてお訊ねすることになり、恐縮ですが、 お手空きの折にでもお教えいただければ幸いです。