抵当権者の同意の登記とは同意書のことですか

質問

すみません、抵当権に関する質問です。

具体例から書くと、既に抵当権のかかった建物を賃借した場合、賃借権を登記すれば、競売にかけられても、賃借権の登記があるから追い出されずにすみませすよね。

それと、抵当権者の同意制度（変な制度ですが）の要件としては、賃借権を登記した上で、同意の登記をする、とありますが、抵当権者の同意を得て、同意書にサインして、その書類を公文書として登記するというイメージでよいでしょうか。

そもそも、抵当権者から事前の打ち合わせの同意があれば、同意書を登記をしなくても、抵当権者が競売にかけなければ済む話だと思いますが。

アドバイス、宜しくお願いします。

回答No.1

noname#162034 · ベストアンサー

＞既に抵当権のかかった建物を賃借した場合、賃借権を登記すれば、競売にかけられても、賃借権の登記があるから追い出されずにすみませすよね。
ちなみに、世の中の建物の大半がなんらかの抵当権を設定されています。賃借権の登記は競売による退去に対抗するために
制度です。競売にとって占有者がいることは一般に不利なことです。空き室のほうが競売に応札する人にとって一般に得。
ですから、抵当権者（競売で債権を回収したい人）は占有者に居座られることを普通は好みません。
しかし、ビルの一棟貸しなど競売にかかってもテナント収入があったほうが応札する人にあきらかに有利なような
ケースでは、抵当権者（すべて）が同意すれば「賃借権」を登記して競売後も賃借権がまもられるようにしたわけです。

＞抵当権者の同意を得て、同意書にサインして、その書類を公文書として登記するというイメージでよいでしょうか。
書式はしりませんが、（なにしろ新しい制度なので）証拠書類を持って法務局で不動産の登記簿の所定の欄に記載してもらう。

＞そもそも、抵当権者から事前の打ち合わせの同意があれば、同意書を登記をしなくても、抵当権者が競売にかけなければ
済む話だと思いますが。

その場合、こげついた債権は誰が弁済するのでしょう。
土地建物を担保にした負債の返済が滞るから競売にかかるのです。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。抵当権者の同意を得る事によって賃借から得られる利益をそのままスライドさせるという目的もあるのですね。勉強になりました。チャンスがあれば法務局で書式を確認したいと思います。

回答No.3

noname#162034

抵当権者の同意とは
「この建物に賃借権を登記してよい」という同意です。
普通は、賃借権は債権（物権ではない）ですから物権の関係者（所有権者、抵当権者など）しか登記できません。
不動産登記簿とは、そういう物権にかかわる事項を記載するものだからです。
土地の賃借権も実際は登記するには土地の所有権者の同意が要ります。
実際は登記させる地主はほとんどいないので、建物の所有権保存登記でこれに替えます。

同様に建物賃借権も抵当権行使に対抗し賃借権を守るため抵当権者の同意を得たうえで
「賃借権登記」をさせてもらうのです。

競売の応札をする人が登記簿をみて「ここの賃借人は追い出せないな」とわかったうえで競売に
応札するためにそうしています。

お礼

度々、ご回答ありがとうございました。抵当権者の同意という馴染みのない話なので中々イメージがつきませんでしたが、視点を別の立場に変えると全体像が見えてきました。

回答No.2

toratanuki

抵当権のある建物を賃借した場合、競売で追い出されます。

これを防ぐために、抵当権者全員が同意したら、追い出されない制度です。
この登記をすることによって、買受人は、賃貸人の地位を引き継ぐので、買受人が少なくなり価格は安くなります。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。参考になりました。