抵当権者の同意により賃借権に対抗力を与える制度にきまして

質問

平成16年4月より開始（改正？）されたこの制度について質問します（民法387条）。
抵当権者が賃貸借に対して全ての対抗要件を満たしていて、
賃貸借契約に猶予期間（6ヶ月）を設けて明け渡しを求めたとします。
（賃借物件は店舗物件とします。）

質問(1)
猶予期間中に競売が競落し新たな買受人が決まった後でも、
抵当権者の明け渡しの求めは有効でしょうか？

質問(2)
明け渡しに際して、
賃借人に立退料や営業保証金などを支払う必要はありますか？
これらの費用が必要な場合、この費用は抵当権者と買受人のどちらが
支払うことになりますか？

質問(3)
明け渡しに際して、
敷金は元店舗オーナー、抵当権者、買受人の
3者のうち誰が返金することになりますか？

質問(4)
この制度が適用されるケースは、
元の賃借物件のオーナーが融資返済不能などの事情により
抵当権が実行される場合が主だと思います。
この「抵当権の実行」とは競売の他に任意売却も当てはまりますか？

以上、ご回答よろしくお願いします。

回答No.1

poolisher · ベストアンサー

質問(1)
猶予期間中に競売が競落し新たな買受人が決まった後でも、
抵当権者の明け渡しの求めは有効でしょうか？

買受人が決まった時点で抵当権者はいなくなります。（抵当権抹消）
従って、明け渡し要求するのは買受人です。

質問(2)
明け渡しに際して、
賃借人に立退料や営業保証金などを支払う必要はありますか？
これらの費用が必要な場合、この費用は抵当権者と買受人のどちらが
支払うことになりますか？

立ち退き料を法的に支払う必要はありません。支払う場合、支払うのは
当然買受人です。
立ち退き料を払うかどうかは、買い手のポリシーと賃借状況の判断に
よると思います。

質問(3)
明け渡しに際して、
敷金は元店舗オーナー、抵当権者、買受人の
3者のうち誰が返金することになりますか？

契約解除になった時点で敷金の返済債務を負うのは元店舗オーナー
です。

質問(4)
この制度が適用されるケースは、
元の賃借物件のオーナーが融資返済不能などの事情により
抵当権が実行される場合が主だと思います。
この「抵当権の実行」とは競売の他に任意売却も当てはまりますか？

元の契約が引き継がれないのは競売の場合です。
任意売却の場合は契約を引き継ぎます。
「抵当権の実行」は競売手続きしかないと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。任意売却の場合は契約を引き継ぎのですね。勉強になりました。

回答No.3

tk-kubota

tetsu78さんは、民法387条と395条と入り交じっています。
改正民法では、短期賃借権制度を廃止しました。
そのため、抵当権設定後の賃借人は、その抵当権実行による買受人に対抗できなくなりました。
その例外が、民法387条です。
395条は、その例外は含まれておらず、抵当権設定後の賃借人は、その抵当権実行による買受人に対抗できないので、即、引渡命令で余儀なく明渡をしなければなりません。
その場合に、買受人の代金納付の日から6ヶ月だけは賃料相当損害金を支払うことを条件として明渡を猶予されているのです。
以上で、質問(1)は意味不明、質問(2)質問(3)は、賃借人が民法387条規定の条件を満たしているか否かで変わります。(実務では、条件を満たしている者は皆無ですが)
質問(4)は、抵当権実行による買受人との関係なので、任意な売買には適用はないです。

回答No.2

toratanuki

抵当権者の同意制度とは

賃貸用ビルなど、抵当権者に不利益とならない賃貸借について、抵当権が実行されても、買受け人が引き受けて賃貸借が存続する制度。
買受人が認識し、安心して買えるように、存続期間・賃料・敷金が登記される。

基本について誤解がないか確認してください。