【宅建過去問】抵当権について

質問

平成20年度の宅建過去問（問４）
http://tokagekyo.7777.net/echo_t1/2004.html
について、以下の点がよく理解できないため教えていただけないでしょうか。
宜しくお願いします。

(1)抵当権が実行されても、物上代位はできるが賃貸借契約は解除できない
(2)抵当権と賃借権の優劣は、どちらが先に対抗要件を備えたかで決まる。
とあるので、(2)によれば抵当権設定登記後の賃借権は対抗できないと読み取れるのですが、
(1)では賃貸借契約が解除できないとされており、抵当権設定登記後にもかかわらず賃借権（賃貸借契約）を対抗できている・・・
と思うので、いまいち理解できません。

回答No.5

2236oomu · ベストアンサー

追記
肢２について
NO2の回答で

＞（２）なら建物の賃借人Ｃは現に、建物の
引き渡しをＡから受けることにより、対抗要件を満たしており、「短
期賃貸借期間の限度に関係なく」Ｄに権利を主張できますので×です

とありますが、これは問題に対する回答説明が違います。
問題文に「抵当権設定の後である平成２０年４月１日に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。」とありますので、Ｃは抵当権者Ｂ、新所有権者Dにその賃借権を主張して対抗することはできません。
問題文にわざわざ「平成２０年４月１日に」と書いているのは、平成16年の改正施行があったことに対する知識問題なので、
「民法第６０２条に規定されている短期賃貸借期間の限度で」が間違いになります。

お礼

この度は、要点を大変分かり易くご説明いただき
誠に有難うございました。
おかげ様で、理解したつもりの部分も無くなり、
何の迷いもなくなりました。助かりました！

回答No.4

2236oomu

>(1)について
まず「抵当権者」は抵当権が実行されても、物上代位はできるが賃貸借契約は解除できない　　です。
NO１の回答にあるように
「買受人」の買い受けの時から６ヶ月を経過するまでは、その建物を「買受人」に引き渡すことを要しない
のです。
Cは抵当権者Bに賃貸借契約を解除させられ、追い出される訳ではなく（いついつで契約を解除しますので出て行ってください。など）、競売における買受人に対して買い受けの時から６ヶ月を経過したら建物を引き渡さなければいけないのです。
結局はCは出て行かなくてはいけない為、Bは賃貸借権の無い建物として競売にかけれます。（ちょっと語弊はありますが・・・）

(2)について
これはそのままですね。
抵当権と賃借権の優劣は，どちらが先にその対抗要件を備えたかによって変わります(民法177条，借地借家法，判例)。
もしCとの賃借権設定登記が抵当権設定登記より先にされてた場合、競売にかけられて、新たな買受人（新たな所有者）がDとなった場合でも出て行かないで済みますよね。
という事は、Bは賃借権の付いた建物として競売にかけることになります。

ですので
＞抵当権設定の登記がされた時点とＣへの建物の引渡し時点の先後で，肢２でみるように，Ｃに対する立場の違いはありますが・・・
となります。

回答No.3

crownkrain

そういうことです。

ただ、ここで注意して欲しいのは『建物』の賃貸借に限るという点です。
『土地』にはこのような猶予制度はありません。

建物に住んでいる人がいきなり追い出されたらかわいそうだからです。
そのため６ヶ月間、引越し準備期間を与えるというのが目的です。

お礼

1番最初にご回答いただき、また試験前にもかかわらず
教えていただき誠に有難うございました。
「合格間違いなし」だと思いますよ。
私も見習って頑張ります。

回答No.2

tomson1991

上記の(１)、(２）は、この問題の「論点」であり、問題の選択肢の
見解を言っているのではありません。設問をよく見て、何を尋ねてい
るかをよく吟味しましょう。ちなみに（１）と（２）には相対的な関
連性はありませんので、（１）がこうだから（２）はこうなるのでは
でなく、（１）は（１）、（２）は（２）で個別かつ単純に考えれば
よいのです。
よって（１）なら、直接の賃貸借関係者ＡＣ以外には賃貸借契約解除
は出来ないので×ですし、（２）なら建物の賃借人Ｃは現に、建物の
引き渡しをＡから受けることにより、対抗要件を満たしており、「短
期賃貸借期間の限度に関係なく」Ｄに権利を主張できますので×です。
（１）については、Ｂが契約を物上代位または解除できるか、（２）
についてはＣがＤに賃借権を対抗できるかという全く異なる方向性の
問いをしているわけですから、あまり深く考えては深みに嵌ります。

お礼

この度は的確なアドバイスをいただき
誠に有難うございました。
各設問で設定が違うのに自ら深みに嵌っておりました。
試験においては限られた時間なので、
何を尋ねているかを吟味し、シンプルに考えたいと思います。

補足

ご回答ありがとうございます。

（1）は、「賃貸人でもないＢは当然契約を解除できない。」
と考えると個別設問として納得致しました。

この設問には直接関係ない質問なのですが、
設問（1）における各関係者のその後の展開として
Ｂが抵当権を行使し（普通競売ですよね？）、
Ｂまたは第三者が甲建物を取得した場合ですが、
Ｂまたは第三者は抵当権に劣後する賃借権を有する
賃借人Ｃとの賃貸借契約を解除することはできますでしょうか？
それとも、抵当権と賃借権の先後の問題は、
この展開には関係ない話でしょうか？

回答No.1

crownkrain

こんにちは。
私も本年、宅建に挑戦する者です。一緒に頑張りましょう。

質問者様が納得できないのはきっと「例外」のせいだと思います。
もし期待する回答と違ったらすみません。

★抵当権の付いた『建物』の使用者の引渡しの猶予制度

抵当権者に対抗することができない賃貸借により、抵当権の目的である建物の使用または収益をする者であって次に掲げる者は、その建物の競売における買受人の買い受けの時から６ヶ月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
・競売手続きの開始前から使用または収益をする者
・強制管理または担保不動産収益執行の管理人が競売手続きの開始後にした賃貸借により、使用または収益をする者

※差押さえ後に所有者との間で賃貸借契約を締結して占有を開始した者は除かれる
※『土地』の使用者には引渡しの猶予制度はない

補足

こんばんは！
ご説明を受けての確認なのですが、
(1)の「賃貸借契約は解除できない」を言い換えると
→「猶予制度もあるため"すぐに"は賃貸借契約を解除できない」
との理解で大体よろしいでしょうか？