中古住宅の購入価格についてアドバイスをお願いします

質問

中古住宅の買付証明書を提出しようとしています。
　物件については気に入っているので購入したいと考えていますが、「相場」よりも高く買って、後々、気分を悪くしたくありません。初めての不動産購入であり、希望価格をどのようにして良いかがわかりません。アドバイスをお願いします。
　対象の物件は、売主は不動産会社Ａあり、賃貸していた物件を売りに出していますです（私は買主側不動産会社Ｂに紹介してもらっています）。
　土地２０５平米（６２坪）、築２０年の建物付きで、広告価格は２９００万円ですが、見栄えを良くするために１年前に外壁と屋根をリフォームしています（１００万円程度？）。さらにこの物件は内装リフォームをして引き渡すとのことであり、そのリフォーム代は、Ａが依頼のリフォーム会社で２００万円と見積もられています（Ｂ帯同リフォーム会社意見からほぼ妥当な額であることを確認済み）。
　好みや２度手間とならないよう、前記２００万円リフォームなしを希望していますが、Ｂが私に勧めた「希望価格」は２７００万円でした（土地単価は（社）県宅地建物の標準地価格データベースから４０万円／坪としている）。
　一方、私がネットで調べた限りでは、同地区ほぼ同条件の中古住宅が２０００万円（建物リフォームなし）で１年半前に取引されている（国交省ＨＰ土地総合情報システム「不動産取引情報」より）。また、私の物件、類似物件ともに、路線価格は６．５万円／平米です（（財）資産評価システム研究センターＨＰより）から、７掛けとしても実勢推定価格は１９００万円です。
　以上のことから、建物価値はゼロと考えますが、既に実施のリフォーム代１００万円を土地代を加えても、２０００～２１００万円が妥当な価格ではないでしょうか。と考えると、不動産会社Ｂに不信感が芽生えてきています。私の価格推定に抜けや誤りがあるのでしょうか。また、今回の場合、希望価格をいくらにすべきか、アドバイスを戴きたく、何卒宜しくお願いします。

回答No.7

ZKl2o3Bsom · ベストアンサー

中古物件は文字情報だけでは金額が妥当かどうか判断できません。
貴方が参考にした物件が相場より格安である可能性もありますし、そもそも中古建物の価値は取壊前提の廃屋でもない限りゼロにはなりません。
現に、トータル300万もリフォーム費を投じようとしていることからも、売主は建物に相当の価値を見ているはずですので、なかなか貴方の考えている金額にはならないでしょう。

しかし、貴方の相場観が正しければ、売れ残っていずれ貴方の希望額まで値下げするでしょうから、それまで待つしかありません。
相場観が間違っていて買い損ねてしまうのなら諦めましょう。
そういう失敗を繰り返して相場観は身につくものです。

あと、その仲介業者の対応は普通だと思いますよ。
あなたが調べた資料については不動産屋なら当然知っているべきことですが、参考程度にしかならないことも不動産屋なら当然知っていることです。

お礼

ありがとうございます。
また、素晴らしいＱ＆Ａ広場ですね。皆さん、親切にアドバイスしていただき、感動しています。
データでいろいろ調べても、相場観なるものがないんですよ。きっと。。
築２０年程度の物件を数件見ていますが、本物件だけは建屋を「活かせる」と感じるので、その分を＋αしているかもしれません。
そういえば、今日、近くの類似物件が１００万円超値下げになっていました。この類似物件は、本物件よりも路線価が５％高い場所にあり、売出価格が本物件よりも３００万円超安価となりましたが、購入意欲は湧きませんからね。このあたりが＋αの付加価値なんでしょうねぇ。希望価格に迷いがまたでてきました。頭を冷やしてよく考えます。

あと、この仲介業者の対応は普通なんでしょうか。高額な金が動くので、客が誤解しないように真摯に説明すべきではないのでしょうか。「良い営業担当者に恵まれて満足な気持ちで購入しました！」との声を拝聴することがありますが、そのような買い物ができれば凄く幸せなことと、改めて強く感じます。

回答No.6

knock123

正直に不動産屋Ｂに聞けば良いと思います。

＞同地区ほぼ同条件の中古住宅が２０００万円（建物リフォームなし）で１年半前に取引されている（国交省ＨＰ土地総合情報システム「不動産取引情報」より

こちらを印刷して、同じような物件よりも高く感じるのですが、
高い理由を教えて頂けませんか？と。

あくまで「ぼったくてない～？」という感じではなく、肯定的な感じで７００万円分の「売り」や物件の優れている点を聞けば良いかと。

素人的に同じでも、玄人がみると確かに７００万円高いだけの理由があると思うので、教えてください、高い買い物なので納得して買いたいのです、と。

そこで納得する答えられなければ…、
価格交渉にスムーズに入れるかもしれないですよ。

自分が家を買って感じたのは、
不動産屋にもこちらの誠意は通じるということです。

お礼

ありがとうございます。
不動産屋Ｂとは日曜日に初めて価格の話をして買付証明書を受け取り、月曜日に今回の質問をさせていただきました。

価格に関する不動産屋Ｂとのやりとりから、不信感を抱きました。
私１：証明書に記載する価格を決断する基準・根拠がわからないので、　　　教えてほしい。参考とする類似物件の成約価格は解らないのか。
Ｂ１：個人情報となるので成約価格は公開されていない。
→帰宅後調べたら、国交省ＨＰで公開されていた。
私２：（Ｂ提示の）標準値価格は、本物件の近くの基準地のものである　　　が、この基準地は歩道付き道路脇にあり、高いのではないか。
Ｂ２：価格は同じである。
→帰宅後調べたら、基準地の路線価は本物件より５％程度高かった。
他にもありますが、細かくなるので省略します。

このような基本的な事項を知らない、あるいは誤魔化そうとする担当者に対して、こちらの誠意が通じないように思えます。

しかしながら、そのように感じても、この不動産屋Ｂに相談するのが正しいやり方なのでしょうねぇ。印刷物を見せて担当者に確認し、それでも不信感を拭い切れなければ、不動産屋Ｂの管理職へ相談し、それでも駄目であれば、不動産屋Ｂに断って、別の不動産屋に仲介に入ってもらいます。そこまで行かないことを祈りながら。。
大変ありがとうございました。

回答No.5

takapiii

売主(不動産会社ですよね)も当然廻りの物件の価格を参考に算出しているはずですが、相手はプロなので、もしかすると少し高めに付けて様子を見ている可能性はあります。
この金額で買うお客がいれば利益も十分取れてラッキーだろうと…。
なので、もしかすると買う気を見せると値段を下げてくるかもしれませんね。

とはいえ、実勢価格を提示すると、まず間違いなく売主はへそを曲げるので、「2100万円だったら買えるんですが…」というアプローチの方が成功率は高くなります。

まぁ、ようは交渉事なので、貴方の都合を優先して考えるのがいいと思います。
とりあえず、貴方が買ってもいいと思う希望価格を付けて出してみてはどうでしょうか。
それでOKが出ればラッキー。ダメだったらしばらく様子を見て、売れないようなら、再び価格を上げて買付証明書を出してみる。そうすると歩み寄ってくるかもですね。

お礼

ありがとうございます。
駄目だったら、買付証明書を出し直してもいいんですね。考えてみます。

回答No.4

noname#184449

元業者営業です

確かに不動産は「相場」がありますが、それが全てではありません。

売主には「好きな価格（条件）で自分の財産を売り出し、好きな相手に売る権利」が担保されており、
それを「買うか買わないか」自由に判断する権利が貴方に担保されています。（民法上の契約自由の原則）

つまり、相場が２０００万でも売主に「俺は２９００万じゃなきゃ売らないよ」と言われればそれまで。
貴方がいくら「相場」「実勢価格」を主張しても全く意味がありません。

要はその価格で「買うか買わないか」だけです。

あと、値引きに関しては細心の注意が必要です。
売主によっては「値引き」と口に出した瞬間に「お帰りはあちら」となるケースも珍しくありません。
金額の問題ではありません。駆け引きが嫌なのです。
また、総じて売主は自分の物件を「値踏み」される事を嫌います。特に年配の方は。
「ダメになったらそれでいいや」という程度の物件なら、どんな価格で値引きを入れてもいいですが、
「諦めるには惜しい」物件なら熟考したほうがいいですよ。

何れにせよ仲介業者ＡおよびＢには何の権限もありません。
あくまで最終決定権者は売主のみです。

お礼

アドバイスをありがとうございます。
実勢価格を知って値引き交渉をするのではなく、何も解らないで契約して後々で後悔したくないとの思いです。実勢価格を知り、魅力に応じて相手の設定価格に近づいても納得できると思います。そこで、納得するために実勢価格を知ることが不可欠と考えます。
アドバイスを戴き、自分の考え方が纏まってきたように思います。ありがとうございました。

回答No.3

jinkoda

いずれにしましても、現在は、土地価格が下落基調ですので、中古物件ならば、今買う必要はないと思いますよ。たぶん、次の地価公示でも土地価格は下がっているというような形なのではないかと思います。
パソコンと同じで、待てば待つほど得をする状況ですので、納得した価格で購入してください。
ちなみに、本当にその価格がいからかを知りたい場合は、ちゃんとした不動産鑑定評価を依頼してみてはいかがでしょうか？２０００万くらいのひょうかですと、２０万～３０万で評価してくれると思います。

お礼

アドバイスをありがとうございます。そうか。。この物件を含めてこの地にこだわりたいのであれば、不動産鑑定評価を依頼すればいいんですね。検討させていただきます。

回答No.2

0621p

あなたの価格推定について。
１年半前に２０００万だったいうのがその当時の相場として妥当ならば、今は更に下がっているでしょう。路線価が?６５０００円程度の地域ならば、路線価が実勢価格の７掛けより高い地域も多いです。実勢価格が限りなく路線価に近い地域も多いです。
以上の事から、あなたの調べた根拠からすると実勢価格はもっと低いように思います。
また、相手のリフォーム代金まで考慮する必要もありません。リフォーム代金をそのまま実勢価格に上乗せして売れるものではありません。

しかし２９００万という値段が付いてるのはなぜなんでしょうね？
不動産屋が売主ということですから、プロがそんな無茶な値段を付けるとも思えませんが、それくらいで売らないと利益が出ないんでしょかね？

２９００万で売りに出してるものにいきなり２０００万以下で買付を出してもすぐにはまとまらないでしょう。その物件が本当に高過ぎるのであればすぐには売れないでしょうから、相手が値を下げるのを待つのも一つの方法ですね。

お礼

アドバイスをありがとうございます。
そうですね。２０００万円程度を実勢価格とすれば、２９００万円を設定した理由がわからないですね。地価は確実に低下しているので利益を出すためでしょうかね。高値設定している業者にとって、実勢価格程度で買いたいとする私は客にならないのかもしれません。
リフォーム代は考慮する必要なし、高すぎれば値を下げてくるまで待つこと、大変参考になりました。

回答No.1

poolisher

不動産の値下げ交渉というのは量販店で電気製品買うのとは違いますか
ら、あっちの店のほうが安かったとか、この前より高いとかいっても
あまり交渉のカードにはなりません。

買い手が付かずあなたとしか売買の交渉ができない、とにかく早く売り
たいといった相手の事情や、あなたが現金購入でローンは使わない（
決済が早い）といった相手が喜ぶ条件があれば多少乱暴な指値でも受
ける可能性はありますが、「ネットで調べた」位の情報では相手が受
ける可能性は少ないと思います。

相手が喜ぶ理屈でなければ、何を云っても一緒です。ですから余計な事
は不要にしていくらで買いたいかを伝えればいいと思います。
売主サイドも、売るか売らないか後これだけ出せば売るとか、
その程度の返事になると思います。

だめなら諦めればいいだけですから、あなたの思う価格で申し込んだら
いいと思います。

お礼

回答をありがとうございます。
値下げしたいのではなく、あるべき価格からかけ離れた高い買い物をして厭な思いをしたくないのです。初めての不動産買い物でわからないので、相場なるものを知りたいのです。
「買って後悔するよりも、買わないで後悔した方が良い」との気持ちで、たとえ先にこの物件が買われても、ある程度納得できるまで時間を掛けたいと考えています。