中古住宅+土地の購入について

質問

このたび中古住宅（土地付き）の購入の話が舞い込んできました。
今は実家に同居しているので、数年先では家を建て替えるか土地を購入して建てようと考えていたのですが、なかなか思うようなものにするためには頭金のことや、子供が小学生なので校区の問題などもあり、踏み切れずにいたのですが、中古の物件は今住んでいるところから徒歩一分の同じ道筋にある物件なので、実家の近くであることから購入を検討しています。（持ち主の方は両親たちと40年以上お付き合いのある方たちです）
物件は築34年（S48築）の鉄筋コンクリート・敷地52坪のものです。
今回、持ち主の息子さんの友人の不動産会社を仲介として取引することになりました。（息子さんの住んでいる他県の不動産会社です）
相手（不動産会社）から「このあたりの相場を地元不動産業者から聞いて算出した額は上物は価値なしということで坪単価25万円の1300万円です。ただそちらのご希望額もお聞きしたい」と言われました。
また、家に価値はないのですが、知り合いの取引であるということもあって、特別に瑕疵担保責任は1年間つけてもらえることにはなっています。

こちらで調べる限りのこのあたりの相場は23万円であること。立地条件としては、路地の突き当たりであり袋小路であること、家の隣は4m幅の水路（高さ2.5mくらい水深は大体いつもは20cm）・道路を挟んで反対側には鉄塔があること、また家が古いこと・トイレは汲み取り式であることなども考慮すると、25万円はもちろん（近くの市道に面した土地が売りに出ていたがそこが更地で@23万円）23万円も出して買うような物件でないと感じていることから、もし購入するのであれば、坪20万円の1000万円くらいであれば将来購入したのちの建て替え、もしくは実家の建て替えをするとしても可能な範囲だろうとも考えています。

不動産にはまったく詳しくないので、詳しい方が見て「もっと安く買えるはず」とか「1000万円は無理かも？！」と感じるなどご意見をいただければと思っています。
また、こういう風に言えば商談がうまくいくなどコツがあれば教えてください。

ちなみに今日の広告で、中古住宅（同じ町内）で築17年で70坪1450万円のものや、築4年で50坪で1450万円というものが出ていました。
古い建物なので、主人は戸は全部くぐらないといけないことや、水路に面しているブロック壁にヒビが入っていることなど、更地で売るよりも逆にデメリットもあるのでそのあたりも考慮してもらえるものなのかもわかりません。

回答No.2

noname#39684 · ベストアンサー

土地に魅力があれば別ですが、知人による割高取引の典型です。

・路地（おそらく私道でしょう）の突き当たりであり袋小路
・水路に隣接（常時の湿気）
・対面に鉄塔
・トイレは汲み取り式

よくまあ悪い条件がそろっていること、と関心するくらいです。そのほかに地下鉄至近とかの好条件があれば別ですが、車が無いと生活できない一般の住宅地とすれば買手が付きやすい物件とはお世辞にも言えません。
市道に面した更地の相場が坪23万円であれば、坪18万、20万円では厳しい物件と考えます。コンクリート住宅の取り壊し費用200万円を差し引いて考えます。つまり：

土地の悪条件（水路、鉄塔、袋小路）で更地でも坪19万円
19×52坪＝988万円
更に取り壊し費用を引き：
988－200万円＝788万円
つまり788÷52＝坪15万円の物件ということです。これが不動産の計算の仕方です。

そこまで厳しい値段ではなくとも、坪18万円は上回らないでしょう。
相場より高い25万円で売るなど詐欺同然です。

「売ってやる」という高飛車な意識と知人だから値切れないだろう、という足元を見た値段です。

このような物件は絶対にその値段では買ってはいけません。

お礼

回答ありがとうございます。とてもわかりやすかったです。
おそらく相手の業者さんは「自分（業者）が地元じゃないから相場はわからないこともある」というのをまずは打ち出してこられて高い値段で・・という感じなのかなと感じました。
こちらは地下鉄なども一切なく一人１台車がなければ生活できません。おっしゃるとおり、接道は私道です。（一部のみ水路上をふさいで道路にしている国の道路２項道路？とやらがあります）

現在家賃がいるわけでもないので、夫と相談して「こちらで調べると800万円くらいが相場のようだが・・」と交渉してみようと思います。

交渉の相手は不動産屋さんなので、プロ相手に「こういえばいいよ」というアドバイスがありましたら引き続きお願いいたします。

回答No.1

echino

不動産屋です。
数年後の建て替えを検討されているのですよね？
地域がどこなのかがはっきりわかりませんのであくまで参考に。

普通の地型で、接道も一辺全てでの土地相場が坪２５万としたら
その土地は８５０万といったところです。
理由は建物に価値がなく、壊すのに鉄筋コンクリートのため余分に
費用がかかる。接道状況があまり良いとはいえない。
水路脇（次に建てるときに地盤を考慮する必要がある）。などです。

Ｐ．ｓ
正直、知り合いというのはときに厄介なものです。
こうした場合にまともな金額を出すとこじれるでしょうから
どうしても欲しいというなら１３００万でも買うべきでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。専門家の方からご意見をいただけて大変参考になりました。
私のほうの知り合いであって、夫はまったく面識がない方なので、知り合いの気持ちと夫の気持ちと・・・とさらに厄介です（TT)
やはり夫としては、新築する気持ちが大いにあったため、相当安くないとあの立地条件であの中古住宅を購入するメリットはないと言いますし、私も自分の実家の近所に居られるというメリット以外はとくにメリットはないと思いますし、もし仮に実家を建て替えたときに、こちらは手放すといっても売ることができないような物件だとも感じています。

実家の徒歩2分のところに市道に面した更地が出ているので、そこが23万円で販売していますから、そこを引き合いにだして、交渉し、金額面で折り合いがつかなければ、縁がなかったと思うしかないなと感じました。
今回相手の不動産会社が中立の立場というよりは、売主の息子の友人ということもあって売主のメリットを考えてくると思うので、こういう金額提示になってきたのかなと思いました。

プロ相手にどこまで交渉できるかわかりませんが、がんばってみます！もし、交渉の際「こういう言い方をすれば・・」などのアドバイスがありましたら再度レスお願いいたします。