• ベストアンサー
  • すぐに回答を!

中古住宅+土地の購入について

このたび中古住宅(土地付き)の購入の話が舞い込んできました。 今は実家に同居しているので、数年先では家を建て替えるか土地を購入して建てようと考えていたのですが、なかなか思うようなものにするためには頭金のことや、子供が小学生なので校区の問題などもあり、踏み切れずにいたのですが、中古の物件は今住んでいるところから徒歩一分の同じ道筋にある物件なので、実家の近くであることから購入を検討しています。(持ち主の方は両親たちと40年以上お付き合いのある方たちです) 物件は築34年(S48築)の鉄筋コンクリート・敷地52坪のものです。 今回、持ち主の息子さんの友人の不動産会社を仲介として取引することになりました。(息子さんの住んでいる他県の不動産会社です) 相手(不動産会社)から「このあたりの相場を地元不動産業者から聞いて算出した額は上物は価値なしということで坪単価25万円の1300万円です。ただそちらのご希望額もお聞きしたい」と言われました。 また、家に価値はないのですが、知り合いの取引であるということもあって、特別に瑕疵担保責任は1年間つけてもらえることにはなっています。 こちらで調べる限りのこのあたりの相場は23万円であること。立地条件としては、路地の突き当たりであり袋小路であること、家の隣は4m幅の水路(高さ2.5mくらい水深は大体いつもは20cm)・道路を挟んで反対側には鉄塔があること、また家が古いこと・トイレは汲み取り式であることなども考慮すると、25万円はもちろん(近くの市道に面した土地が売りに出ていたがそこが更地で@23万円)23万円も出して買うような物件でないと感じていることから、もし購入するのであれば、坪20万円の1000万円くらいであれば将来購入したのちの建て替え、もしくは実家の建て替えをするとしても可能な範囲だろうとも考えています。 不動産にはまったく詳しくないので、詳しい方が見て「もっと安く買えるはず」とか「1000万円は無理かも?!」と感じるなどご意見をいただければと思っています。 また、こういう風に言えば商談がうまくいくなどコツがあれば教えてください。 ちなみに今日の広告で、中古住宅(同じ町内)で築17年で70坪1450万円のものや、築4年で50坪で1450万円というものが出ていました。 古い建物なので、主人は戸は全部くぐらないといけないことや、水路に面しているブロック壁にヒビが入っていることなど、更地で売るよりも逆にデメリットもあるのでそのあたりも考慮してもらえるものなのかもわかりません。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数2
  • 閲覧数227
  • ありがとう数2

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.2
noname#39684
noname#39684

土地に魅力があれば別ですが、知人による割高取引の典型です。 ・路地(おそらく私道でしょう)の突き当たりであり袋小路 ・水路に隣接(常時の湿気) ・対面に鉄塔 ・トイレは汲み取り式 よくまあ悪い条件がそろっていること、と関心するくらいです。そのほかに地下鉄至近とかの好条件があれば別ですが、車が無いと生活できない一般の住宅地とすれば買手が付きやすい物件とはお世辞にも言えません。 市道に面した更地の相場が坪23万円であれば、坪18万、20万円では厳しい物件と考えます。コンクリート住宅の取り壊し費用200万円を差し引いて考えます。つまり: 土地の悪条件(水路、鉄塔、袋小路)で更地でも坪19万円 19×52坪=988万円 更に取り壊し費用を引き: 988-200万円=788万円 つまり788÷52=坪15万円の物件ということです。これが不動産の計算の仕方です。 そこまで厳しい値段ではなくとも、坪18万円は上回らないでしょう。 相場より高い25万円で売るなど詐欺同然です。 「売ってやる」という高飛車な意識と知人だから値切れないだろう、という足元を見た値段です。 このような物件は絶対にその値段では買ってはいけません。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

回答ありがとうございます。とてもわかりやすかったです。 おそらく相手の業者さんは「自分(業者)が地元じゃないから相場はわからないこともある」というのをまずは打ち出してこられて高い値段で・・という感じなのかなと感じました。 こちらは地下鉄なども一切なく一人1台車がなければ生活できません。おっしゃるとおり、接道は私道です。(一部のみ水路上をふさいで道路にしている国の道路2項道路?とやらがあります) 現在家賃がいるわけでもないので、夫と相談して「こちらで調べると800万円くらいが相場のようだが・・」と交渉してみようと思います。 交渉の相手は不動産屋さんなので、プロ相手に「こういえばいいよ」というアドバイスがありましたら引き続きお願いいたします。

その他の回答 (1)

  • 回答No.1
  • echino
  • ベストアンサー率50% (115/230)

不動産屋です。 数年後の建て替えを検討されているのですよね? 地域がどこなのかがはっきりわかりませんのであくまで参考に。 普通の地型で、接道も一辺全てでの土地相場が坪25万としたら その土地は850万といったところです。 理由は建物に価値がなく、壊すのに鉄筋コンクリートのため余分に 費用がかかる。接道状況があまり良いとはいえない。 水路脇(次に建てるときに地盤を考慮する必要がある)。などです。 P.s 正直、知り合いというのはときに厄介なものです。 こうした場合にまともな金額を出すとこじれるでしょうから どうしても欲しいというなら1300万でも買うべきでしょう。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

回答ありがとうございます。専門家の方からご意見をいただけて大変参考になりました。 私のほうの知り合いであって、夫はまったく面識がない方なので、知り合いの気持ちと夫の気持ちと・・・とさらに厄介です(TT) やはり夫としては、新築する気持ちが大いにあったため、相当安くないとあの立地条件であの中古住宅を購入するメリットはないと言いますし、私も自分の実家の近所に居られるというメリット以外はとくにメリットはないと思いますし、もし仮に実家を建て替えたときに、こちらは手放すといっても売ることができないような物件だとも感じています。 実家の徒歩2分のところに市道に面した更地が出ているので、そこが23万円で販売していますから、そこを引き合いにだして、交渉し、金額面で折り合いがつかなければ、縁がなかったと思うしかないなと感じました。 今回相手の不動産会社が中立の立場というよりは、売主の息子の友人ということもあって売主のメリットを考えてくると思うので、こういう金額提示になってきたのかなと思いました。 プロ相手にどこまで交渉できるかわかりませんが、がんばってみます!もし、交渉の際「こういう言い方をすれば・・」などのアドバイスがありましたら再度レスお願いいたします。

関連するQ&A

  • 中古住宅購入で悩んでいます

    現在、親名義の住宅にくらしております。家も広く十分ですが、 子どもの頃から自分で好みの家を建てるのを夢見てきました。 今は要りませんが、4~5年くらい後に家を建てようかと思い、 土地を探しています。すぐ建てるわけではないので、更地(あまり なく、坪単価も高い)と中古住宅(建てかえる)のどちらがよいと 思われますか?それとも今から買うのは、無駄でしょうか?

  • 中古住宅について

    現在、家を探しています。(中古にするか新築にするか迷っています) 不動産会社からチラシをもらった中に中古物件で850万円のものがあったのですが、更地引渡し相談可と書いてある物件がありました。その場合、更地で購入する場合、850万円に解体費用もかかるものなのですか?もし、850万円で購入できる場合、それから値引きの相談をするのは酷でしょうか?素朴な疑問です。宜しくお願い致します。

  • 中古住宅購入の際の登記費用について

    中古住宅を購入予定です。 土地建物で約1000万円です。 不動産会社の資料に「登記費用 約25万円」とあります。 これって高くないですか? 以前別の会社でほぼ同金額の中古住宅の見積もりを取ったことがあるのですが、そのときは「ちょっと多く見積もって12万円弱」との事でした。 もちろん交渉はしますが、きちんとした情報を持って臨みたいので相談いたします。

  • 中古住宅のトラブルについて

    どなたか教えてください。先日中古住宅(土地と中古住宅)を契約しました。土地は公簿で90坪と表記されていました。売買契約をしたとのことで、境界石のない場所があったので、新たに石を入れるために売り主で測量しました。その結果実測面積は83坪しかありませんと報告がありました。不動産会社に言ったところ中古住宅の場合、公簿と実測に差異があっても清算は行わない旨重要事項説明書に書いてある。と言われました。しかし、納得できないのは、平成6年にその家を建てた時の文書(確認通知書)に敷地面積が83坪とかかれています。これは建築主事から建築主あての文書で、当然公簿より少ないのを知っていたと思うのですが・・・また、当時家を建てたときの建築図面の面積も83坪になっています。また、契約前に不動産屋がとってきた書類があります。建築指導事務所で出す「証明書」ですが、この書類の敷地面積も83坪になっています。不動産会社に説明責任はないのでしょうか?このような場合でも、買い主は重要事項説明書にある以上不服は言えないのでしょうか?このあたりは安くみても坪単価30万はします。200万以上損した気分なのですが泣くしかないのでしょうか?本当に困っています。どなたかよきアドバイスをお願いします。(*実際には坪ではなくm2で記載されているものもありますが、この文章では統一するために坪で表記しました)

  • 中古住宅購入時の固定資産税について

    この度、中古住宅を購入することになり、先月末に手付金を支払いました。 その時不動産会社から、購入するにあたりかかる家の価格や諸経費の計算が書かれた計算書のようなものを頂きました。 今日改めてそれを見返していたのですが、固定資産税が年額で入っていました。 今年ももう半年以上過ぎていますが、年額全部を買い主側が負担するものなのでしょうか。 なんだか納得できなくて…。 物件はその不動産会社が売り主なのですが、それも関係しているのでしょうか。 何分無知なもので、大変困っています。 どうか、よろしくお願いいたします。

  • 中古住宅の価格

     中古住宅購入予定の者です。  築17年の木造一戸建てで、2300万円の物件を検討中です。その土地の坪単価を考えると、土地1500万・建物800万の物件です。不動産屋さんに仲介してもらいます。  その金額について、建築関係の知り合いから、『築17年の建物の価値は基本的にゼロに近いから土地以上のお金を払うのはバカだよ。交渉しないとダメだよ。』と言われ、??となっています。  確かに、住宅の価値は20年でゼロになる、と言われていますが、だとするとすべての中古物件にかなりの金額が上乗せされて出回っているということなのでしょうか?それもおかしい気がします。    そこで質問です。:不動産屋さんが個人に頼まれて中古住宅の価格を決める場合、どんな見積りの仕方をするのか。  その辺りのことに詳しい方いらっしゃいましたら、是非教えてください。よろしくおねがいします。  

  • 中古住宅の購入を考えています。

    中古住宅の購入を考えています。 中古住宅の購入を考えているのですが、あまり資金がないため、(ローンは考えていません)所有している土地を手放し、購入したいと思っています。その場合、一旦土地を売り、お金にかえてからと、不動産屋もしくは売主さんが所有している建物付の土地を交換するのでは、税金等すべての経費を考えてどちらがお得になるのでしょうか?また、近くに空き家があり、そこの家は売ったりしないのかなと思うのですが、持ち主さんがどこに住んでいるのか判りません。このような場合どこに相談したらよいのでしょうか?

  • 購入価格2480万の18.5坪の中古住宅売る場合

    自分が住んでいる地域の土地の値段は1坪90万ぐらいです。 なので更地にして売った場合1700万ぐらいの価値があるわけですが、 こんな価格では売れないですよね? 現在、住んでいる建物もあります。 中古で売る場合、幾らぐらいになるでしょうか? 不動産会社に売ったら1000万とか900万ぐらいになるのでしょうか? アドバイスよろしくお願いします。 大体、不動産屋に売る場合ってどのくらいダンピングされるんですか? 近所の似たような中古物件の売り出し価格は2280万ぐらいでした。 自分の家も売りに出したらこのぐらいの価格でホームページとかにのるのですかね? その場合、幾らぐらい取り分になるんですかね?('ω')ノ

  • 中古住宅購入にあたり・・・

    中古住宅で増改築部分未登録がある物件です。 32.31坪から56.39坪に増築されています。 土地34.38坪、建ぺい率60%、容積率200%です 購入するとき、何か問題はあるのでしょうか? たとえば、税金が高くなるとか・・・ また、近々まだ住んでおられる物件を見に行きます 良い中古住宅の選び方や、購入のポイント などがあれば教えて下さい。

  • 中古住宅購入について教えてください。m(__)m

    数週間前より、中古住宅を探し始め、条件にほぼ合う中古住宅を見つけました。 先に、不動産屋を介して内覧させていただき、その営業マンに、競売物件を主に扱っている会社が売主(実名)という事を教えていただきました。 物件は、長い間売れていなくて、どんどん価格を下げている様です。  営業マンは、「売主は、月曜日にオープンハウスの広告を出す予定なので、月曜日までに返事をいただければ、後200万までなら下げても良いと了承をもらっている」との話でしたが、売主(会社)も新聞広告等で、大々的に住宅を販売している業者なので、直接不動産会社を介さず、その売主(会社)に値段交渉をした方がよいのでは・・と思い始めています。 そのような事は、あまり良くないものなのでしょうか? 又、その中古住宅はシロアリ駆除や、リフォームもしているとの事で、内覧の際には、一見素人目で見ると、とても綺麗な物件なのですが、後々何か問題があっても怖いので、購入決定前に、専門家に見てもらいたいと思っています。(又、短時間で、一通り目を通しただけなのですが、小さい点でいくつか気になる点もありました) 順番的には、 1値段交渉→2購入予定物件を専門家に見てもらう→3契約 という順序でいいのでしょうか? 不動産購入についても、ほんの一週間前から勉強し始めたばかりで、今必死に情報を集めたり勉強している最中で、わからない事だらけで混乱しています(^^;) 又、他に注意しないといけない点等ありましたら、教えていただければ大変助かります。