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中古住宅取得後の減価償却のための按分について
物件価格は950万円。建坪44坪、築30年以上の物件ですが、仲介する不動産会社の営業の方にお願いして、建設を手掛けた大工の棟梁に当時の話を伺ったところ、当時としてはかなり贅沢な材料を使ったとのこと 土地の形状については、89坪（293.7平米）ありますが、港町特有の狭い路地の奥まった場所にあり、典型的な旗地になっている点ですが、4ｍ道路に幅2ｍで接道はしています。 すなわち幅2ｍの私有道路が7ｍほどあり、その奥にほぼ正方形の敷地があるということです。（約4坪の道路と85坪の敷地） この物件で利益を出そうとは思いませんが、賃貸による節税が可能ならば努力したいと考えております。 そこで質問です。 購入価格950万円として土地と建物の価格按分を決め、減価償却する場合に、次の計算式で税務署を納得させることは可能でしょうか？ 1.国税庁ＨＰにおいて路線価図には記載が無い場所であるので、全国地価マップ（財 資産評価システムセンター）を参考にしたところ、22000円/平米と公表されている。 2.旗地なので、タックスアンサーＮｏ4604 Ｑ2に間口が狭小な宅地の評価方法が記載されており 「路線価にその宅地の奥行距離に応じて奥行価格補正率を乗じて求めた価額に、更に、「間口狭小補正率表」に定める補正率及びその宅地の地積を乗じて計算します。」と記載されているので、本物件の土地価格は22000円×293.7平米×奥行価格補正率（0.96）×間口狭小補正率（0.9） ＝558万2650円 購入価格950万円から計算で出した土地代を引き 950万円－558万2650円 391万7350円を建物の価格と按分する。 この考えで問題ありませんでしょうか？ 以上ご回答よろしくお願い申し上げます。
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質問者が選んだベストアンサー
評価証明は売主か司法書士じゃないと取れません ですので ちょっとお金がかかりますが （２０００円くらいかな） 業者に依頼してみましょう それと２の方の補足に書いてありますが 売買価格を土地１円残りを建物にしても それは売買の状態なだけで 節税にはまったく関係ありません ましてや 売主が個人の場合 消費税もかかりません あくまでも 評価証明が基準になるんです
その他の回答 (3)
＞極端な話、土地1円、建物949万9999円という契約書でもいいのでしょうか？ 契約書の内訳としては良いかもしれませんが、実際に減価償却するにあたっての建物取得原価としては駄目でしょうね（笑） 先の回答にも書きましたが、ご質問者が書かれているような、「全体の取引額－（マイナス）土地の評価」にて建物の額を算出するのではなく、建物についての算出基準があるはずです。（例えば再調達原価から減価率を乗じるような方法など） 税務署等に直接相談されることをお薦めします。 税務署は税金を納めてもらうことが仕事でもありますので対応は割と親切です。事前相談することに何ら問題はありません。
補足
回答ありがとうございます。 今後、税務署で相談することになりそうです。
＞購入価格950万円として土地と建物の価格按分を決め 土地には消費税がかかりませんので、契約書上で消費税の枠があるのでしたら、その税額から建物の取得価格は算出出来ると思います。それが取得価格です。 それが出来ない場合（というのも考えにくいですが）、ご質問者が書かれている方法でも私は納得しますが（笑）税務署が納得するかは知りません。 ただし、基本的にはご質問で書かれているような、 「全体の価格－土地の評価＝建物分の取得額」という考え方ではなくて、その建物を主体とする算定方法になると思います。その考え方等を含めて、税務署に直接聞いた方が早いと思いますよ。
補足
＞土地には消費税がかかりませんので、契約書上で消費税の枠があるのでしたら、その税額から建物の取得価格は算出出来ると思います。それが取得価格です。 それはわかります。しかしながら取引自体が土地と建物である点、相対取引である点からも、極端な話、土地1円、建物949万9999円という契約書でもいいのでしょうか？
- e_fudousan
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減価償却などの計算は 売買価格が元にはなりません 固定資産の評価額によって決まります ですので その土地と建物の評価額がどうなっているかで 変わります 仮に その物件を２０００万で買っても 固定資産税の評価額は変わりませんので 税に対する部分はあくまで 評価額が元です 営業の方は評価証明持ってませんかね？ 聞いてみたらいかがでしょう？
補足
>営業の方は評価証明持ってませんかね？> >聞いてみたらいかがでしょう？ 評価証明は無いそうです…。
お礼
回答ありがとうございます。 今後、税務署で相談することになりそうです。