新築プランが北側斜線にかかり困っています。回避方法無いでしょうか？

質問

こんにちは、昨年より家を新築しようとプランを考えており、
昨年末に夫婦ともに気に入った間取りが出来上がりました。
当然設計士にも相談して、建築予定地もお教えしてあり、
法律的なものもクリアーしている物と考えていました。

年末間際に、「ではこれで確認申請をお願いします」と
設計士にお願いし、年が明けて少ししたときに設計士より
「北側斜線にかかってしまい、プラン（２階部分）を変更
しないといけない」といわれてしまいました。夫婦での話で
そのプランはとても気に入っているので変えたくないので
何か方法が無いものかと悩んでいるところです。当然その
設計士にも相談はしているところですが、より多くの方の
知恵をお聞きできればと質問したしだいです。

土地等の状況としては、義父の所有地を分筆しての新築で
北側は、義父所有の大きな車庫があります。設計士いわく
北側を１ｍくらい空ければ何とかクリアーできるかな？との
ことですが、そうすると駐車スペースが少なくなってしまい
避けたいです。それか、北側１ｍを余分に申請上敷地と含めて
申請すればよいのかなと（素人ながら思いました）思いますが、
そうすると車庫の一部が含まれてしまいます。
１種低層地域で建ペイ５０容積１００です。

こんな状況ですが、何か良い方法あるのでしょうか？
長くなりましたが、よろしくお願いします。

回答No.3

江戸川 コナン（@hanasuke12） · ベストアンサー

こんにちわ。
No．１様がおっしゃっている通りと思います。

他に、計画内容がどのようなものなのかわかりませんが、北側斜線制限をクリアーさせるのであれば、天空率を検討する方法もあります。
ただ、ご担当をしている設計者の方もプロですから、対処方法は一通り検討されているのではないでしょうか。

検討していないとすれば、おっしゃられている通り、隣地の他人の所有地を取り込む事でしょうね。
この場合は、敷地をけずられた義父の建物が違反建築物にならないよう注意してください。

ちなみに、開発行為（都計法第２９条）に該当するかどうかは、いわゆる土地の区画形質の変更が発生するかどうか、です。
規制規模を上回った敷地面積であっても、たとえば、切土盛土が無ければ、開発行為には該当しません。
このあたりも設計者さんに聞けば、管轄の市役所等で規制規模がいくつになるのかをあわせて教えてくれるので、検討の材料になるかと思います。

頑張ってください。

お礼

詳しくご回答ありがとうございました。参考に成りました。

ところで、天空率ってどういうことですか？何から何まで
？？なことばかりだし、次から次へと？？なことが湧き出て
きてしまいます。

お時間ありましたら教えてください。

回答No.5

kdjkdl

念押しですが、担当者に天空率の検討確認、及び検討結果を要求して下さい。

天空率の計算は難しいものではありませんが未経験者であれば二の足を踏む可能性もあります、手間と言えば手間ですから。

3年前JWと言うフリーのCAD（製図ソフト）で天空率による斜線緩和の申請を出した時の話ですが、何とその役所の建築主事は天空率と言う物を知らなかったのです。（主事一人で審査する地方都市）
もちろん存在は知っているがその検討方法を知らなかった・・・・。
私が分かり易い参考書をコピーしてFAXをした、なんて言う仰天経験もあります。

地場の工務店クラスですと経験の無いところもあるでしょう。
念の為確認して下さい、天空率検討は斜線制限に対しかなりの緩和効果が望める方法なのです。

既出の通り「開発は問題ないでしょう」、って考えは既出の通り「行政確認してからの話」になります。

参考URL：

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A9%E7%A9%BA%E7%8E%87

お礼

ご回答ありがとうございます。

天空率って少し調べて見ましたが良く分かりませんでした。
設計士にその方面でも検討してもらうように話してみます。

皆さんに色々と教えていただき感謝感謝です。少しモヤモヤ
が薄れてきました。この場を借りてお礼を申し上げますとともに
締め切りとさせていただきます。

ありがとうございました。

回答No.4

noname#102385

今日は、cyoi-obakaです。

＃3さんの回答は、正解ですよ！
北側斜線の緩和（天空率算定）に関しては、最近の回答があります。

http://okwave.jp/qa/q5567420.html

を読むと良いですヨ！

それから、開発行為は、通常、敷地の増加だけで500m2を超えても対象と成りません。
形質変更　→　切り土や盛り土による敷地の変更、その他
区画変更　→　道路等の新設や廃止等の敷地区画の変更、その他

開発行為の摘要は、微妙な部分が多いので、必ず都市計画課に相談したのが良いですよ！

以上です。

お礼

ご回答ありがとうございました。

形質変更が無ければ、敷地面積が大きくても開発行為には
ならないのですね。勉強に成りました。

回答No.2

tadagenji

No.１です
開発行為は、都市計画法では、市街化区域全国一律で1000m2以上となっていますが、市町村により300m2から1000m2までの間で無秩序な市街化を防止するために決めることができるので、設計士に調べさせてください。

お礼

度重なる質問に対しても早々のご回答ありがとうございました。

建築予定地の開発関係の件設計士に確認してみます。

回答No.1

tadagenji

プランを変更しないのならば、
建物そっくり南に移動させる。
北側敷地に必要な分を当該敷地として所有者の同意を取り申請する。
北側義父の敷地での別棟増築として申請する。

以上の３つしか選択しはありません。
細かい申請上のテクは設計士と相談してください。

お礼

早速の回答ありがとうございました。

そこで、３番目の選択肢の別棟増築の方法として
北側にある車庫を全部含めた申請とした場合、敷地
面積が５００平米を超えてしまいます。敷地面積が
大きくなると開発申請とかも必要になるのでしょうか？

お時間ありましたらアドバイスお願いします。