隣家の北側斜線に疑問がある時

質問

先月、分譲地に基礎着工をしました。
第一種低層住居専用地域で、北側斜線が設定されているため、
我が家も北側の屋根を低くして、部屋の角が欠けた感じに設計されています。

その少し前に、同じ分譲地内の南に隣接している家が上棟して、全貌が判るようになりました。
北に随分寄せた感じなのに（我が家との境界から1mも無い）周りの他の家のように、
北側の角が欠けた感じにもなっていないのもあってか、随分高い印象でした。

我が家の日当りが当初思っていたより悪くなりそうで、何か今からでも工夫出来ないか苦慮していたのですが、
何度か現地に赴いて、ふと南の家の西隣の家と比べると、
どう見ても我が家側（北側）の屋根の端の高さが西の家よりずっと高いように見えるのです。
敷地は西の家の方が少し高いのですが、それなのに屋根の端は南の家の方が高くなっています。

同じように北側斜線が設定されているなら、隣家とあまり屋根の高さが違うのはおかしく無いでしょうか？

北側斜線での屋根の高さが西隣の家くらいであれば、我が家の二階にもある程度日差しが期待出来るのですが
（1階の日当りは厳しいと自覚しているので、ベランダの日当りが頼みの綱なのです）
今のままでは冬の時期の日差しが随分心細くなってしまうので、我が家にとってはかなりの問題です。

南の家は多分来月頃には完成するのではと思います（見た目はあとサイディングをすればほぼ完了な雰囲気）
勿論私の見間違え、勘違いという可能性もあります。
でも将来に渡って家に影響する問題のため、隣家がちゃんとした基準に従っているのかはっきりさせたいのですが
北側斜線がちゃんとされているか他人が確認する事は出来るのでしょうか？
また仮にそれがおかしい場合、それを是正してもらう事は出来ますか？
役所とかに問い合わせるのでしょうか…

判りにくい説明で申し訳無いです、ご助言どうぞよろしくお願い致します。

回答No.6

江戸川 コナン（@hanasuke12） · ベストアンサー

No.５様に同意です。
確認表示板や建築計画概要書からでは、北側斜線制限に現地が合致しているかどうかの情報は入手できません。
ましてや、一般の方が現地に入り込み、検尺ポールを使って樋先高さを測定することはできません。
管轄の行政の建築指導担当部局に電話で相談すれば、すぐに動いてくれるはずです。
別に、違反建築物の通報、といった意味では無く、単なる近隣住民の心配の相談でも大丈夫です。
現在は、確認処分は行政ではなく指定確認検査機関が行っている可能性が高いですが、どのような内容で確認が処分されているのか、現地は確認処分の内容の通りに施工されているかを確認・調査をして、相談者に回答をしてくれます。
ただ、建築主側のプライバシーの問題があり、調査内容の詳細な説明は無いでしょう。ただ、結果がＯＫかＮＧかの回答になると思います。
確認処分をした民間の指定確認検査機関は、違反建築の対応はしないので、行政に直接相談するのが一番の早道です。

ただ、ご相談の内容からして、仮に違反が無ければ、天空率を使って北側斜線制限をクリアーしている可能性が高いですね。
この場合は、現地を目で見ただけではわかりません。確認申請の設計図書を見なければわからないです。

お礼

アドバイスありがとうごあいました。
行政の問い合わせについて、詳しく説明頂き大変参考になりました。
天空率を使っているにしても、ちゃんと基準に即していてNGでない結果であればとむしろ思います（別に隣家に住む方に恨みがあるわけでは無いので…）

一番知りたかった事を説明頂いたので、こちらともうひと方を良回答とつけさせて頂きますが
他の皆様のご意見もみんなつけさせて頂きたい位、参考になりました。
みなさま真摯にアドバイス頂き本当にありがとうございました。
この場を借りて改めてお礼を申し上げます。

回答No.7

noname#102385

今晩わ！cyoi-obakaです。
約半年ぶりの参加です。チョット白い建物に出戻っていました。
このサイトも、随分様変わりしてしまいましたね！

さて、ご質問の北側斜線の件ですが、No.3とNo.6さんが回答なさっている『天空率』による斜線緩和だと推測します。
天空率を行うと、道路斜線、隣地斜線、そして北側斜線が緩和されます。
質問者さんは、新築中との事ですから、貴方の家を設計した設計士に『天空率』についての質問をしてみると良いでしょうネ！
詳しく教えてくれると思いますヨ！

どうしても納得出来ない様でしたら、管轄の役所（特定行政庁）に問い合わせれば、即決で回答が得られるはずです。
通常、民間確認検査機関での確認申請でも、特定行政庁には「建築計画概要書」の写しが届けられています。
「建築計画概要書」第2面の13項ホ欄に『北側高さ制限不適用』の前に■表示があれば、天空率を行っているという事に成ります。
上記の建築計画概要書第2面は、確認申請書第3面と同様の記述がされています。
あなたの建物の確認申請書（副本）第3面を見ると、度の様に記載されているか判りますヨ！（但し、あなたの建物についてですがネ）

以上です。

お礼

アドバイスありがとうございます。
ここで相談した後に、天空率についてもネットで少し調べましたが
素人が見ただけでは判断出来なそうな計算に基づいているみたいですね。
採用されている建物はある程度複雑な形をしているという印象を受けました。

今回のお宅は、北面一杯に家の敷地を取っていて、全体の形も単純な箱に屋根、のような感じです。
北面壁も凹凸の無い平面で、屋根も当然北面一杯にせりだしています。
なのであまりこういう方法まで使って設計したようには見えないのですが…

回答No.5

nobugs

建築現場に、建築確認機関が表示されていれば、そこで概要書を閲覧するのもいいのですが、一番手っ取り早いのは、役所の違反担当へ通報することです。

地域を所轄する建築主事のいる役所には、建築監視員がいて、違反建築の取り締まりを行っています。
人が住んでしまうと、行政代執行も難しくなるので、できるだけ早く通報しましょう。

補足

アドバイスありがとうございます。
役所に違反担当の部署があるのですね、
やっぱり人が住んでしまうと難しそうですね…
何とか早々に問い合わせようと思います。

回答No.4

kdjkdl

突っ込んだ方が良さそうですね。
この隣家は完了検査を受けずに住み着いちゃうつもりかもしれません。
全く馬鹿げた事ですが完了検査を受けなくとも何にもしない行政は多いと思います、確認申請よりよっぽど重要なのに、全く・・・。
ちなみに拙宅（居候ですが）の増築では完了検査を受けていませんが何ら指導はありません、数年前に一度だけ葉書が来ましたか。（人の事言えませんか・・・）
仏壇置場がちょびっと広くなった為に計画変更確認申請の提出が必要になったのですがなんだかんだあって（はっきり言って親子喧嘩）ほっぽらかしておいたのです。
他では・・・私の勤める事務所で一度だけ完了検査が通らずもほったらかしにしていた事があります。
手摺の付け方に難癖を付けられたのですがその指摘があまりにも細かいのに頭に来ましてね、こちらは民間の確認機関です。
半年後に葉書が来たので事務所の格を落とすのも馬鹿らしいとDIYで是正して写真提出で検査済証は貰いましたが。

そんな怠慢な行政を知る地元業者であれば違反の確率は上がるでしょう、怖いですね。

さて、どうやって調べるかですが。
他の方も書いていますが、どこの審査機関に出したかをまず探る必要があるのでは？。
その方法としては確認表示板を見るのが手っ取り早いですが今はもう外しているかもしれません。
その場合市役所など管轄の建築指導課あたりで「建築計画概要書」の閲覧をして下さい、住所と建て主と築年度が分かれば探せます。
そこに提出した確認機関の名が書かれているはずです。
次にその確認機関に問い合わせてみる。
どこまで動いてくれるか分かりませんがとにかく怪しいから調べてくれと頼む。
動きが鈍ければ建築士会辺りからその機関に働きかけてもらう。
地元の建築士会はHPで探せます、「○県建築士会」で検索。

思い付きですが一応書いてみました、尚、建築士会はまともな陳情であれば大抵動いてくれるはずです、うちんとこはそうです。

お礼

アドバイスありがとうございます。
まさに危惧しているのが、完了検査を受けずに行ってしまうという可能性です。
その工務店さんの印象が良く無いのもあるのですが（土地を売って頂く時の事や噂等…あまりモラルが高くない所があるようなのです）
まさかと思うけど、やりかねないとも思っていて
だから疑ったままでいるよりはっきりさせたいなと。

今時はより規制も厳しくなっているとは思いますが、万が一の可能性もありますよね。
経験談とても参考になりました、ありがとうございました。

回答No.3

fujillin

法規上の高さの規制は（隣地などの場合）その建物の地盤面からの高さが対象となります。
それなので、建物によって地盤の高さは異なる可能性はありますが、もしも全体的にほぼ平坦なのであれば、それほどの差はないはずです。基礎の高さなどの差は関係なく全て高さに算入されることになります。

#1様もご回答のように、確認申請がおりているならその辺のチェックはされているはずですので、合法であると想像されますが、そのようなことの起こる可能性を考えてみると…（すぐに、思いつくものだけですが）

（1）質問者様も指摘なさっているように、西隣の家は斜線ぎりぎりで
　　はなく、南の家はぎりぎりになっている。
（2）南の家は地盤面を上げる工夫をしている。（地盤面は実質的な
　　地盤の高さなので、盛土などによって地盤面をあげることが必要）
（3）質問者様の敷地（南の家からみると北側隣地）が1ｍ以上高く、
　　南の家は高低差がある場合の緩和を利用している。西隣の家は
　　利用していないか、北側の敷地とそれだけの高低差がない。
（4）南の家は北側斜線よりも高いが、天空率などにより同程度以上の
　　採光、通風等が確保できることを確認しているので、北側斜線が
　　適用されない。（基準法の北側斜線のみ。都市計画法の高度
　　斜線は適用される。）

多分、（4）あたりではないかと思いますが…

＞盛り土等で敷地が高くなっている時は、屋根が高くなっても許され
＞る、という事でしょうか？
結果的にはそうなります。
もちろん「盛土をすれば高くしても良い」という主旨ではありませんが、いろいろ高低差があるような階段状地などの場合、一律に適用すると不具合が生じたりするので、建物の高さはその建物の地盤面から測定するというのが原則になっています。
これを逆手にとると、地盤面を上げれば（＝盛土等をすれば）高さも高くできることにはなりますが、地盤ごとあがっているだけなのでその建物にとって必ずしもメリットになるとは限りません。（道路斜線はもとのままですし、アプローチが難しくなったり工事費が上がったりする。）
また、1ｍ以上（地域によって違いますが）の盛土をする場合は、開発指導要綱の対象となるなどで、かえっていろいろな制限が出てくる場合もあります。

お礼

詳しくアドバイスをありがとうございました。
ちゃんと建築確認を受けたはずですし、その条件を尊守しているならば、仕方無いと思っています。
西家を見て、北側斜線や日当りのイメージをしていたので、思っていたよりも…な状態を目の当たりにして、
このまま釈然としないまま行ってしまってよいのか？疑問に思い、ちゃんとしているか確認出来ればと、相談させて頂きました。
とりあえず役所に相談すれば良いのでしょうか…

以下、補足です。
1）については、西家と、その北の家（我が家の直ぐとなり）は、うちの分譲とは違う業者建て売りで、
より北の家に配慮した作りにした可能性はあるのかなと思っています。
2）は見た感じそのような事はしていません。
3）は我が家の方が南家より低い位置ですので（なので余計に日当りに影響が…）緩和はありません。
4）は専門的なので、見た目では判らなそうですよね…
比較的傾斜のゆるく見える寄棟？の、どの方角にも同程度に傾斜している屋根です。
もしも西家の斜線がぎりぎりならば、同程度に北への採光等が配慮されているようには見えないのですが…

回答No.2

kdjkdl

単純な発想で恐縮ですが。
まず設計監理者がそこそこ名の知れた事務所であれば出鱈目は無いでしょう。
HMにしても然り。（道路際など見易い所に掲げてある「確認表示板」でご確認を）
建築士の倫理云々を論じる前にとにかく怖くて出来ませんよ、ばれたら厳罰（前科）に加え取り壊しが命ぜられます。
建築中ですから今なら役所もちゃんと動きますよ、住んじゃうと動けなくなっちゃいますが。

胡散臭い自転車操業の地場工務店なんかですともしかすると？・・・も、有り得るんでしょうが経験上新築でこの手の違反の確率は極めて低いと思われます。
・・・絶対無いとは言い切れませんが。

お礼

アドバイスありがとうございます。
建築確認をとっているのだから、本来は違反は無いはずと思っているのですが…
どちらにしても確認するなら、やはり今のうちですよね。

ちなみにこの分譲地は地場工務店さんの建築条件付きだったのですが
あまりその工務店さんの評判が芳しく無く、家を建てるのをお願いするのがどうしても嫌だったので、
暫く様子を見て土地の販売状況があまり進んでいないようだったので、条件を外して頂いたいきさつがあります…
そして南の家はその工務店さんが建てています。

回答No.1

river1

建築確認申請している建物なら、盛土による設計ＧＬの設定高さにより可能となっている場合があります。
隣家の建築確認済表示板の確認をする。
隣家の設計ＧＬの設定高さの確認をする。
隣家敷地の高さ及び前面道路の高さが建築確認申請通りだとすれば問題無い事となります。
上記事項で問題がある時は、最寄りの建築確認審査機関へ問い合わせが必要となります。

建築確認審査機関とは、都道府県の出先機関の土木事務所建築住宅課
や人口３０万以上の政令指定都市の市役所建築住宅課です。
建築確認済表示板の民間の建築確認審査機関である場合は、民間の建築確認審査機関となります。

ご参考まで

お礼

アドバイスありがとうございます。
専門用語が多くちゃんと理解出来なかったのですが、
盛り土等で敷地が高くなっている時は、屋根が高くなっても許される、という事でしょうか？

以下、補足になりますが、
一応、周りはゆるく傾斜がある程度でほぼ平坦な地域で
ぱっと見判らない程度に多少の高低差はありますが、
分譲地で綺麗に境界がひかれているので、どちらが高い位置かは判ります。
南家とその西家の土地はほぼ同じ位の高さですが、基礎のコンクリートの位置を見る限りやや西家の方が高い、という感じでした。
なので、北側斜線が設定されているならば、南家の屋根は西家より低くなるはずだと思うのですが実際は違って見えます。
勿論、西家があえて屋根をひくくしている可能性もありますが、
北側は勾配天井になっていて、北側斜線の影響でやっているように見えるのです。

設計GL等、初めて知った言葉も多いので、次に様子を見に行く時に、隣家の表示板の確認をしてみます。