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北側斜線について

いつも参考にさせて頂いています。 第1種住居専用地域」です。南西の角地です。約120坪の土地の南側(80坪)に家を建てました。残った土地、北側(西に面した土地40坪)に将来、子供の家を建てる予定にしておりました。 最近、気がついたのですが、もし、将来、北側に家を建てた場合今建てた家の屋根が北側斜線を満たしておらず、南側の日当たりが悪くなります。建築会社は将来、家を建てる事を想定するはずなのに とおもうと腹立たしくなります。 又、売る場合どうなるのでしょうか?

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noname#78261

お話の内容では、現在は違法建築ではありません。 北側斜線があたる位置で敷地分割をしても違法建築にはなりません。既存不適格というものになります。 ただ、分割する際は既存を不適格にしないように切るのがもちろん合法で、書類保存の5年をいう業者はモラルの低さが感じられます。それに改正で書類は7年保存になったと思います。ばれない事もあるかもしれませんがばれたら40坪には切れなくなるということをご承知おきください。建築の今の方向はモラル低下をくいとめ違法を減らす方向で動いています。今まで大丈夫でもこれからは取締りの厳しい方向です。 斜線をクリアしていればおそらく40坪で敷地を分割できたということになります。北側の計画までしていて40坪に分割できないのが約束違反だとお思いになるくらい打ち合わせをしていたなら設計者にクレームを言うことはできるでしょう。 方法としては、曳き家をおこない、申請手続きを行うことで敷地を40坪に合法的に分割する事は可能ですが、数百万かかるので訴訟しない限りは業者は応じないでしょう。 現状では違法ではないので訴求は難しいですが、設計士に対する約束違反について業者にクレームはつけられると思います。

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質問者からのお礼

御回答有り難うございます。 >残地を出来るだけ大きくする。(将来の計画) >特別な屋根の形ではない。傾斜をつけても何の問題もない。 以上の事を業者は理解しているはずなのに何故、80坪に対して北側斜線を考えなかったのか疑問です。 アドバイス頂き、大変勉強になりました。。

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その他の回答 (9)

  • 回答No.9
  • binba
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No.1、4、6、8です。 > 敷地分割は40坪では出来ないとゆうことですね。 > 現建物が北側斜線をクリアーしていれば出来たのでしょうか? 敷地分割は好きな位置に、好きな大きさで、好きな形状でできますよ。 現在建っている建物は、斜線制限はじめ全ての法律をクリアさせて建っている筈です。 今度北側にもう1軒家を建てたい時は、 現在の家が違法にならないような位置で敷地分割する必要があります。 そこで得られた残地でもう1件を建築する事になります。 敷地が狭かったり変形でしたら、それなりに工夫された建物を建てる事になります。 最近は、狭い敷地ぎりぎりに狭小住宅を建てる事を余儀なくされる事が多いのですが、 隣地に建物が迫っていても、外側を閉鎖的にして内側を開放して 広々と採光たっぷりとる家が流行ってますね。 建築家に依頼すればそういうの得意ですよ。 施工会社側に居る設計士に依頼するのではなく、 あなたの側に立ってあなたの代理人として能力を発揮してもらう為に、 施工会社と無関係の設計士に依頼しないと機能しませんよ。 (参考:http://www.kinki.zennichi.or.jp/ippan/news/kouji/) あなたのこのご心配も全て回答してくれます。 設計と監理は建築家に任せ、建設会社は施工会社なのですから、施工だけに専念してもらいましょう。

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質問者からのお礼

何度もご親切に御回答ありがとうございます。 >残地を少しでも多く残したいと言っていたのです(次の計画の為) >しかも、屋根のデザインも特別なものではありません。 やっぱり、設計士と施工会社を分けるべきでした。 依頼したハウスメーカー(知名度がない)一時が万事ミスが多く苦労しました。 無塗装の無垢フローリングを素足で歩いて汚れシミを付けられたり、南西の吹き抜けに南と同じ大きい窓が西側の上下にも付いており西日があまりにも暑く困っています。 雑誌で小さな敷地に光たっぷりの素敵家が良く載っていますね。 ハウスメーカーではこうはいきませんね。 業者にお任せで何も知りませんでした。 アドバイス頂き、良く勉強になりました。感謝します。

  • 回答No.8
  • binba
  • ベストアンサー率47% (513/1090)

No.1、4、6です。 > 北側に残地があるので担当者は将来の家(40坪の)までレイアウトしていた。 > 6m間口の家が出来ると言っていた。 敷地分割はしてなくても計画はしてくれたのですね。 ですが、実際に北側にもう1軒建てる時は、先にも書きましたが、 とりあえずは分筆までしなくても良いので敷地分割すれば、 間口6mの建物なら法をクリアできるという計画をしていると思われます。 > 最近、気がついたのですが、もし、将来、北側に家を建てた場合今建てた家の > 屋根が北側斜線を満たしておらず、南側の日当たりが悪くなります。 まだ敷地分割していないのなら、北側斜線制限をクリアできないという見解は無用です。 敷地分割或いは分筆する時は、それぞれの建物が違法にならないような位置で分割します。 あえてご心配なさるのは、 予定された80坪40坪の分け方では斜線制限をクリアできない事が、 既に分かっているからなのでしょうか? > 確認書は5年保存だから新しく建てても大丈夫と言っていた。 何か違法な事をしたいという魂胆がミエミエの信じられない言葉ですネ。 という事は、違法な事をしないと建てられないという計画をしているという事ですか? それを心配なさっているのですか? それでしたら、その内容(敷地と計画)を見て見ないと回答が出来ません。 確認申請書の副本は、建物が存在する限りは大事に保管しておいて下さい。 増改築にしろ建替えにしろ、今度何かしたい時や、 隣地建築の為の敷地分割する時に根拠にして計画しますから。 40坪の敷地に建てた家が合法的に建築されていれば売却可能だと思います。 建築時に敷地分割した土地を、正式に分筆して売却して下さい。

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質問者からのお礼

何度もご回答を有り難うございます。 多くの回答を頂き、大変勉強になりました。 私は、屋根の形が近辺のお宅と違う事の気がつき北側に家をた建てた場合日当たりが悪くなる事を心配しての事でした。 >確認書は5年保存だから新しくたてても大丈夫 等の事は営業と建築士の話でしたのでどのような意図で言ってたのかは不明です。 敷地分割は40坪では出来ないとゆうことですね。 現建物が北側斜線をクリアーしていれば出来たのでしょうか?

  • 回答No.7
  • inon
  • ベストアンサー率20% (773/3794)

その話を建設会社とはお話になっていたのですか。 もし、将来の計画も含め話し合っておられたのなら、建設会社に問題があります。そうでなかったら、なんら建設会社には問題ありません。

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質問者からのお礼

早速のご回答を有り難うございました。 将来の話はしておりました。 ハウスメーカーの営業担当者と建築士にしておりました。 分割するのは、難しかったのでしょうか? そのような話はなかったのです。

  • 回答No.6
  • binba
  • ベストアンサー率47% (513/1090)

No.1です。更に補足。 もし(1)の地域だった場合は、 北側斜線は5m+斜線制限ですが、日影規制は軒高7mから適用されます。 120坪の土地を80坪と40坪に分割して建築されたのですよね。 2軒目を建てる時にはそうする必要があり、それぞれの敷地に規制がかかります。 そのように分割すると、現在の建物が違法になるという事ですか? 違法にならない位置で分割するしかないです。 どんな形状になっているのか土地の状況が分からず、 適切なアドバイスが出来ませんが、 規制をクリアして建てるには、40坪の敷地で南の庭を確保するのはきついですね。 「もし、将来、・・・」って、 建築する時に、もう1軒建てる計画はなかったのですか? 計画があるのなら、建つかどうか配置プランの段階で確認しなかったのですか? 「建築会社は将来、家を建てる事を想定するはずなのに」って、 1敷地には1軒しか建てられませんので建築会社が勝手に想定することはありえませんが、 あなたにそのような計画があるのでしたら、あなたから申し出をする必要があります。 聞いていれば、敷地分割できるように配置するでしょう。 あなたがそう希望しているのに、 建築会社はあなたの許可なしに勝手に今の家を建てたのでしょうか?

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質問者からのお礼

何度も恐れ入ります。 分割して建てたのではありません。 ハウスメーカーの担当者は、現建物の建築中は計画が無かったが、変更になったと言えば通用する。(現建物は違法建築にはならない) 北側に残地があるので担当者は将来の家(40坪の)までレイアウトしていた。6m間口の家が出来ると言っていた。 確認書は5年保存だから新しく建てても大丈夫と言っていた。 以上です。 敷地分割80坪と40坪に将来出来ないのでしょうか?

  • 回答No.5
noname#78261

現在は建築敷地が1つで120坪の場合は今後建てるときは敷地分割となります。基本的には既存も法に満たすように分割すべきなので思ったより北側の敷地が狭くなる可能性があります。既に80坪内では斜線がクリアできないならそのラインできってしまうと既存不適格となり、ばれると隣の建築敷地分割は既存を合法にしろと指導が出る可能性がありますね。 既に建築敷地が80坪の場合で北側斜線がクリアしていないのならいわゆる既に違法建築です。これならば建築会社に文句がいえることです。 なんだか、子供の家を建てるといったり売るといったりで、建築会社にそれ相当将来の話をしていたのか疑問の残るとことがありますが・・・ 敷地が既に分割して申請を行ったのか不明瞭だし、どれだけの将来の計画が話されていたのかわからないので腹立たしく思っても誰が悪いのかなどのその点はなんともいえません。 売っても同じです。どこで残地の敷地分割を行うかによっては既存不適格建築物になる可能性があるということです。

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早速のご回答有り難うございます。 建物敷地(120坪)ハウスメーカーの話では、現建築物を建てる時は計画が無かったが変更になったと言えば通ると昨日確認した。(都合の良い方に言ってるのでしょうか?) 120坪だとクリアー(北側斜線)している。 担当者が、計画中のとき確認書は5年位しか保存しないので新しく建てても問題はないといっていた。営業と建築士の話  6メートル(横)間口の家が建つと言っていた。(ハウスメーカー) 当分は売らないが将来は分からないといった。

  • 回答No.4
  • binba
  • ベストアンサー率47% (513/1090)

No.1です。 (1)第1種低層【住居専用】地域、 (2)第1種中高層【住居専用】地域、 (3)第1種【住居】地域の どれですか? (3)ならNo.2、3のdr_suguruさんの仰るとおりです。 北側斜線の規制のある【住居専用】地域なら、 (1)か(2)のどちらかの事だと思ってアドバイスしましたが、違う様ですね。 それに北側差斜線をクリアして建てるのなら日影規制には引っかかりませんね。 それも勘違いしてました。すみませんでした。専門家を剥奪して下さい。m(_ _)m

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質問者からのお礼

早速のご回答有り難うございました。 何度もご親切に回答していただき感謝します。 (1)です。 ハウスメーカーに任せていたのですが、建築は難しいですね! もっと勉強しておけば良かったとおもっています。

  • 回答No.3

補足します。 1992年(平成4年)の都市計画法改正前は8区分で、第一種住居専用地域(現第一種・第二種低層住居専用地域) では、北側斜線はありますが >残った土地 残地まで配慮しません。

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質問者からのお礼

早速のご回答を有り難うございます。 ハウスメーカーにお任せしていたのです。 私の意向は伝えていたのですが、法律で見ると残地となるのですね

  • 回答No.2

>第1種住居専用地域 この用途では北側斜線の規制はありません。 http://www.sumu2.com/chishiki/law/law/07.html よって、隣地斜線のみ >南側の日当たりが悪くなります。 日影規制は10m以上の建物で規制、以下は規制なし。 >売る場合どうなるのでしょうか? 現行法令は上記のとおり。 10年先は誰もがわかりません。

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質問者からのお礼

早速のご回答を有り難うございました。 第一種低層住居専用地域です。 120坪だと北側斜線クリアされているようです。 将来の事を考えるとどうなるのか不安です。 40坪だけ売れないのでしょうか?

  • 回答No.1
  • binba
  • ベストアンサー率47% (513/1090)

第1種低層住居専用地域(第2種低層住居専用地域も)の場合は、 基準になる地盤から5m以上の高さから北側斜線を取ります。 第1種中高層住宅専用地域(第2種も)の場合は、10m以上の高さからとります。 ですから殆ど問題ありません。 http://www.mmjp.or.jp/honki/ie/yougo83/yougo83.htm それより、日影規制の対象区域でないかどうかを調べてみて下さい。 また、道路復員によっては、北側斜線より道路斜線の方が厳しい場合がありますが、 南と西に道路がある角地ですか? 今度西側に建てる時に、西道路からの斜線に引っかかりませんか? 状況の程度がよく分からないので、気になります。

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質問者からのお礼

ご回答を有り難うございます。 色々と教えて頂き勉強になりました。 遠い将来40坪だけ売る事は可能でしょうか? 宜しく、ご指導をお願いいたします。

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