自邸設計の住宅ローン

質問

自邸を自分で設計したいと考えています。資格が必要な規模ではないんですが、一応一級は持ってます。知り合いの一級建築士事務所の方に監修してもらおうとは思います。

で、住宅ローンなんですが、注文住宅はつなぎ融資などでいろいろややこしいと最近知りました。このつなぎ融資を回避できないかと考えています。自分で設計ならでは、はないかどうか

例えば、自分設計で工務店から建売りのように購入するというのは、通用するんでしょうか？
からり融通のきく工務店じゃないといけないんでしょうが

どなたか、アイデアございませんでしょうか、よろしくお願いいたします。

回答No.2

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者ですが、設計事務所も開設しています。
土地を購入しての住宅新築というパターンですよね？
1、建築確認済み証の提出無しに土地のみでも先行して融資してもらえる銀行を探す。都市銀行などは土地決済時にも住宅の確認済み証は必須となります。設計に時間がかからなければ良いのですが（２ヶ月程度）それ以上要する場合は先に土地を自分の名義にしないと取引がまとまりません。私の営業地域では、地銀さんで上記の融資スタイルを行う銀行はありますが、業者からの持込で無いとむずかしいでしょう。一般の方がそのまま申し込んでも確認通知は要求されると思います。
確認済みが取得可能なら分割融資で土地と建物２回に分けて実行してもらうか？土地決済時に一括して実行してしまうか？何れかで対応可能です。
2、フラット35などを利用する場合は、申込先で提携のつなぎを行う金融機関が決まっています（ネット系は少ないです）
機構の承認とつなぎ先の承認が降りれば、土地決済時や建物中間資金などに利用可能です。支払は最終資金で相殺となります。

3、建売の様に・・・・は不動産業の領域です。どの様な建物を考えていらっしゃるかわかりませんが、不動産業者の下請け工務店が質問者さんの想う住宅を建築する技量と経験があるのか？疑問です。
この場合、業者の所有地となりますから物件も制約を受けますし、何より建物から取る利益も大きいのでお勧めいたしません。

また地銀さんなどの場合ネットで公開している金利と実際の貸付金利が違う場合が多々あります（特に本店が他県の銀行など）ローンセンターなどに聞いてみるのが一番です。
ご自分の条件を整理して、どの銀行なら融資可能なのかを当ってみましょう。片っ端からローンセンターなどへ電話でＯＫです。
基本的に売買専門の仲介業者やメジャーではないハウスメーカーなどの方はローンに精通している方が多いです。誰か知人などいらっしゃれば聞いてみるのが一番早いです。

何処が一番不安？なのか、お答えいただければそれに対するお答えが出来ると思いますが・・・・

補足

ご親切な回答有難うございます。
お金関係について勉強不足で、よく分かっていない部分も多々あります。

まず、住宅ローンはなんだか建売やﾏﾝｼｮﾝのように商品ありきという印象があります。まぁ当たり前なんでしょうが、担保としての評価ありき。
ですので、土地購入から住宅設計となると担保となる商品がないので完成後になり、着工、中間、完了などの途中の支払いを自己資金で対応できない場合、つなぎ融資で余分にお金がかかる。という注文住宅が故の不利な部分を、自分で設計といった強みで何か良い方法があるのかと、質問させていただきました。

ですので、フラット３５やネットなどの有利な金利などに魅力を感じても、注文住宅などに対応している一部の金融機関の、すこし高めの金利や余分なお金を強いられるという不安を抱いています。

ご回答いただきました内容に沿いますと、確認済証はそんなに時間もかけずに取れるかとは思います。
?回答１に関しては、確認済証があれば建築前にもかかわらず、一括融資してもらえるものなんでしょうか？
?回答２に関しては、やはりﾌﾗｯﾄ35に魅力を感じるのですが、やはりつなぎ融資が基本でしょうか？
?回答３は現実味がないと理解しました。

再度の長文かつよくわからない質問で申し訳ありません。
またお答えいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

回答No.4

suchy

一般的には、工事期間中に中間金を支払うのが当然の様に考えられていますが、
請負契約は、請負内容が完了したときに代金を支払うのが原則です。

そうは言っても工務店さんにもいろいろと事情があると思います。

最近、工務店さんに出来高に応じて融資をしている会社があります。

工務店さんがこの会社から建築資金の融資を受けて工事をしてもらえれば
建物が出来上がってから、住宅ローンで代金を支払えば良くなるので、
ご要望に添えるような気がします。

回答No.3

angiras

長文は読めないので、ローンのみ。
誰が建てようと、サラリーマンなら年収から判断。
自営業なら、確定申告の利益分になるのかな？私はサラリーマンなので、分かりませんが、黒字を低くしていると、ローンは難しそうです。

回答No.1

saltmax

自分で設計して確認を受けようが
他人が業としてやっていようが融資には関係ないと思いますが。
つなぎ融資が必要になるのは
支払い期限までに融資が実行されない場合なので
支払い期日に必要なお金が用意してあれば
つなぎ融資を受ける必要はないでしょう。
通常、工事請負契約での支払いは出来高払いが基本だと思いますが
契約時10％、上棟時50％、引渡し時30％、引渡し後３カ月10％といったように
部分払いで行われるので
その比率や金額を相手が受ければいい話で
逆に手持ちのお金で上記の支払いを賄える時期までに
融資が実行されればいいということになります。
工事業者も今は景気が冷え込んで
直接工事費を何時までも立て替えることはできないので
適時に支払いが出来ない契約では請け負わないと思います。
http://www.judanren.or.jp/news/pdf/2009_03_27.pdf

自分で設計することで確認申請や
見積なども早期に着手でき、
総額を早期に把握して融資を申請すればいいと思いますが。
審査で時間がかかっても目処が付くまで着工を遅らせれば
時期的には支払いに間に合うと思いますけど。
それが自家設計する利点だと思います。
自分が設計することで
工事費総額を掌握できずに
追加工事満載で予算不足に陥っては
自分で設計する意味がありません。
仕様や使用機器などのグレードが確定していなければ
見積金額も入れられないので設計完了してから
具体的に動いたらいいのではないですか。
そこまで自分でやれば申請費用ぐらいで済みますし。