不動産売買

質問

父名義の家と土地を、父の妹夫婦に２００万円プラス、６.７年残っているローン（３００万程度）を、払うことを条件にうりたいと思っています。双方ともこの条件には納得していますが、実際にどういう手続きが必要なのかわかりません。家と土地の名義を妹夫婦に移すことは個人でできるのか、ローンの名義も父から妹夫婦にうつさなければならないのか（それは可能なのか）、どういった税金がかかってくるのか、その他諸々、なにかお分かりの方がいましたら、どうか教えてください。また、名義を父の妹に移す場合と、妹の夫に移す場合とでは何か違いがあるでしょうか。不動産に関する知識がまったくなくてわかりずらいかもしれませんが、どんなささいなことでもいいので教えてください。

回答No.3

noname#154219

１．売買価格が計500万円であることが妥当かどうかがひとつのポイントです。（価格が標準と比較し高すぎても安すぎても贈与税の対象となります。）
２．個人間売買は可能ですがローンを引き継ぐことは銀行によっては不可能です。その場合、残ローンを完済し、妹ご夫婦で新たにローンを組む必要があります。
３．税金はお父様の売るときの譲渡所得（取得時の価格と売却時の差益があったときの税金）で居住用であれば3000万円の控除ができます。妹ご夫婦の買うときの取得税、登録免許税、ローン諸費用などがかかります。
４．取得後の名義ですがお金の出資割合に応じた名義割合にするのがベストです。１の贈与に関係するからです。
　以上、税金については税理士や税務署に確認するのがよいでしょう。その他売買の手続きは不動産に詳しい方や仲介業者に頼むのもひとつの手段です。その場合、手数料が必要となりますがまけてもらうことはできるでしょう。

回答No.2

noname#4593

１．売買について

　親族間においてでも、他人間と同様、どのような金額においてでも売買契約は可能です。但し、terachanさんもお書きになっておられるように、金額によっては贈与とみなされてお父様の妹さんご夫婦に贈与税が課せられることもあります。これは、親族であろうと無かろうと関係ありません。kimsanさんのお父様のお子さんがいらっしゃる限り、お父様の妹さんは相続権を有しませんので、その意味からも、妹さん名義にするのも、妹さんのご主人名義にするのも関係ありません。
　では、いくらならば贈与税が課せられるかということが問題になると思いますが、お近くで、最近、土地の売買などが行われた実例があったとすると、その売買価格が参考となります。
　しかし、これも明確にこのときの売買価格と同等でなければならないと決まっているわけではありません。不動産というのは、一つ一つ異なっておりますのであくまで参考という程度にしかなりません。しかも、所有者には原則として無償による贈与も出来るくらいですから、いくらで売買しようと本来所有者の勝手なわけで、税務署のほうでも判断に迷うところだと思います。
　不動産業者を仲介に立てれば、その分の手数料は取られますが、税務署の審査も甘くなる傾向はあります。しかし、「必ず大丈夫」と断言は出来ません。あくまでその傾向があるという程度です。
　場所的特異性などで、売りに出してもほとんど買い手がつかないような場所にあるようなものでしたら、格安の値段になったとしても税務署も納得しますが、そうでない限り、贈与とみなされる危険性は高いと思います。
　一度、税務署に直接赴いてお尋ねになられた方が良いと思います。その際、固定資産評価証明（当該不動産の所在する市区町村役場の資産税課でとれます）をご持参の上相談なされた方がより具体的なお話が聞けるでしょう。

２．税金について

　不動産を売買した場合、課される税金は次の通り。

　売主側：

　(1)譲渡所得税（国税：税務署）
　　※条件により様々な軽減措置が適用される余地があります。
　　　詳しくは当該不動産を管轄する税務署へお尋ね下さい。

　(2)住民税（都道府県税、市町村税）
　　※売買金額が6000万円までならば、住民税＝売買金額の6％

　(3)印紙税（国税：郵便局などで購入可能です）
　　※売買金額によって変わります。金額については税務署へお尋ね下さい。

　買主側：

　(1)不動産取得税（都道府県税）
　　※取得した不動産の規模や固定資産評価額によって変わり、家屋の場合、
　　　その建築されてからの年数等によって軽減措置の適用があります。
　　　詳しくは、都道府県税事務所へお尋ね下さい。

　(2)印紙税（国税：郵便局などで購入可能です）
　　※売主側と同金額。（同じ書類を２枚作成し、売主買主それぞれが１枚ずつ
　　　持つことになるので）

　(3)登録免許税（国税：法務局）
　　※登記をするときに必要になります。
　　　固定資産評価額（地区町村の資産税かに行けばとることが出来ます）の
　　　1000分の50。

３．登記について

　当該土地を管轄する法務局にお行きになれば、登記申請書の書き方について教えて下さいます。面倒ではあるかもしれませんが、難しいものではありません。書式の雛型の見本のようなものがありまして、１枚50円出してコピーすることも出来ます。

　なお参考までに、売買契約書や登記申請書の書式の参考例が載っている本をご紹介します。

　　　『目で見る民法教材』：有斐閣：淡路剛久他編著／定価1155円

４．ローンについて

　terachanさんのおっしゃる通りだと思います。

お礼

たいへん分かりやすい解答ありがとうございます。参考になりました。さっそく、父にも説明してあげようと思います。

回答No.1

noname#20895

どこのどんな家かわかりませんが、２００万円プラス３００万円の５００万円という金額は、かなり安いように思うのですが、親族の間で極端に安い金額で売買すると、実質は贈与とみなされて、贈与税がかかることがあります。（この場合は妹夫婦にかかります。）
それとローンの名義を移すということは、できません。そのままで払い続けてもらうか、残額を現金で払ってもらうしかないでしょう。その現金がなければ、妹夫婦にあらたにローンを組んでもらって、その融資金で払ってもらうことになるでしょう。
不動産の名義を移すことは、個人でもできます。法務局で相談してみてください。ただし、書類の作成等、素人の方にはややこしいと思いますが。

お礼

参考にさせていただきます。ありがとうございました。（お礼がおそくなってすみまさん）