施工業者の責任について

質問

最近、地方の小規模なＲＣマンション一棟（築10年）を競売で取得しました。
そこで、賃貸用にリフォームしようと知り合いの業者と現場を見ながらチェックをしたところ、ところどころで欠陥？と思われる箇所が出てきました。
（例えば、築10年にも関わらず全体的に多くのクラックが見える。共用階段部分のモルタルの塗りが薄く内部の鉄筋が膨らみ破れ錆びている。階段手すり、壁部分も同様に表面がはがれ鉄筋がむき出しになって錆びている部分が散見されます。）
全体的に欠陥とは言いにくいものの、知り合いの建設業者の見立てではちょっとありえないのではないかといわれました。
躯体構造自体に問題があっては困るので、非破壊検査や一部屋をスケルトンにしてみて構造部分に問題がないか確認する必要があると考えています。

そこで質問ですが、例えば競売物件で欠陥や施工の瑕疵（上記の問題点や建築図面と実際の施工が違う場合・断熱材が入っていない等）が見つかった場合、売主（債務者）の瑕疵担保施責任がないことはもちろんなのですが、工業者に対してその補修・修繕を求めることは出来るのでしょうか？
またどのように対処したらよいのでしょうか？
追記）その施工業者は地方の大きな業者で現在も営業中です。

皆さんお知恵を貸してください。よろしくお願いします。

回答No.2

river1

裁判所の競売物件の場合、公告から入札までの一定期間、その物件の下見ができます。
よって、建物の状態が悪いからと言って第三者に瑕疵責任はとれません。
今回取得した物件の取引関係は、貴方と裁判所との関係となります。
債務者と貴方との関係は、何もありません。
また、落札した物件を建てた業者とも関係ありません。
したがって、物件を建てた業者に補修・修繕を求めることは、論外と言う事となります。

あきらめるしかありません。
へたに物件を建てた業者に無償の補修を求めたら、クレーマー呼ばわりされるでしょう。
地方では、その様なうわさは、すぐに広まります。
そうなれば誰も貴方の依頼する建物を請け負うという方は、現れないでしょう。
慎重に行動しましょう。
ご参考まで

回答No.1

mimicann

建築兼大家業してます。
競売にも行きます。

>>工業者に対してその補修・修繕を求めることは出来るのでしょうか？
瑕疵担保責任は第三者には引き継ぎません。

競売の評価書にもある程度保守管理状態が載っています。
また《共用階段部分のモルタルの塗りが薄く内部の鉄筋が膨らみ破れ錆びている。》は入札前に下見をすれば分かります。
それを含んで競売の評価額が出ています。
評価額は、一般の取引市場において形成される価格でなく、一般の不動産取引と比較して競売不動産特有の各種の制約（売り主の協力が得られないことが常態であること、買受希望者は内覧制度によるほか事前に立ち入ることが出来ないこと、瑕疵担保責任がないこと等）等の特殊性を反映させた価格となっています。

補修工事分を考えて入札しましょう。