中古住宅の瑕疵担保責任について

質問

昨年、中古住宅（木質パネル構造に在来工法の増築あり）を契約し、現在その住宅に居住しています。
今年１月に風呂のリフォームを行う前に一度自分で床下を確認しておこうと思い床下に潜ってみました。（住宅購入時には畳に首を突っ込んで床下を覗いた程度）
すると、過去の増改築の際にダイニング６畳分程のスペースの床パネルを解体・撤去し、更に、その周辺の基礎を上から２０～３０センチ程崩し、その上に大引を乗せ（基礎がデコボコな為、端木で隙間を埋めてあります。）、新しい床が構成されていることが分かりました。
これは構造上著しい欠陥だと思いました。
しかし、住宅購入の際、契約書に「瑕疵担保責任」の項目は抹消された状態で契約していたので、文句を言ってもしょうがない・・と思いあきらめていました。
しかし、最近いろいろ調べてみると、その瑕疵が購入前の一般的なチェックでは分からないようなもので、売主がその瑕疵に気付いていたにもかかわらず、告知していなかった場合は、瑕疵担保責任抹消は無効になる可能性もあるということが分かりました。

ちなみに、購入時の基礎のチェックは建物外周からチェックしました。
今回の基礎破損部分は増築部に覆われて見えない部分と、外壁が被さって見えない部分とで、外周からは全く問題なく見えました。

今回のケースのような場合、瑕疵担保責任の抹消は無効となり、売主に契約の解除もしくは賠償請求できる可能性があるのでしょうか？
また、可能性があるとすればどの程度の補償が受けらそうですか？

回答No.1

nonbay39 · ベストアンサー

その売り主が業者ではなく個人だとして。
　売買契約の解除には、その瑕疵のためにその家には居住できないとする重大な欠陥があることをあなたが証明しなければならないでしょう。
　また賠償を要求するにしても、あなたが瑕疵を証明し、復旧額を算定する必要はあるでしょう。
　あなたが個人的に欠陥住宅だと思っても何の意味もありません。まずは建築士にでも相談してみてはいかがでしょうか？

　仮に瑕疵であったとしても売り主が責を負わない特約があるのならば、その瑕疵を売り主が知っていたということが重要でしょう。

　いずれにせよ簡単に賠償がとれたり、契約が解除できるわけでは無いと思います。とりあえず裁判の覚悟は必要だと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

売主は個人です。今回の状況は、売主が居住時に改築したもので売主も知っているはずです。
ただ、この状態を瑕疵とは思っていない可能性はあります。単なる改築の手段と思っているかも。
風呂のリフォームの際に建築士に見せたのですが、「ひどいなー」と言う程度で、耐力壁が撤去された部分の基礎なので、そのままにしとこうという感じでした。
その代わり、他の部分に補強の壁は入れました。

賠償請求と言っても、そう簡単には行かないのでしょうね。
裁判までやる気があるかどうか（費用の面も含めて）よく考えてみたいと思います。