破産予定の賃借人に退去してもらいたいのですが、明け渡しを拒否された上、継続賃貸を要求され困っています！

質問

テナントビルの店舗を賃貸している賃借人が１年以上も家賃未払いの状態が続いている為、退去してもらいたく明渡しを要求しました。
するとその代理人と称する司法書士が出てきて、近々賃借人は破産手続きをするので、今までの債務を支払う事が出来ない上、明け渡しも拒否するといわれました。
その上、破産確定後も、今までの債務分三万円を加算した家賃を毎月支払うので、賃貸を存続させてくれないと、裁判したとしても半年以上長引く上、明渡しの強制執行をした場合の費用（30万円位かかるとか・・・）を家主側で負担することになるので、不利になると言われました。
この賃借人は以前にも未払いになった事があり、その時も今後きちんと支払うということで賃貸を継続した上に未払いを続けた経緯もあり、もう信用関係も全くないので、なんとか出て行ってもらいたいのですが、どうすればよいでしょうか。
また、今までの債権を回収することは不可能なのでしょうか。
アドバイスいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

回答No.3

kernel_kazzz · ベストアンサー

免責が認められると、滞納している賃料も免責されます。
この場合、債権回収は不可能ですし、自己破産だけを理由に建物明渡請求する事は法律で禁止されています。

ただし、何ヶ月も賃料を滞納している場合には、賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除できます。相手が自己破産後も住み続けたい場合には滞納している賃料を支払う必要があります。

現在、できる事としては、まず建物明渡請求の提訴しましょう。
1年以上の滞納ならば、まず間違い無く請求が認められて、滞納分を支払うか、建物を明け渡す判決が下りるでしょう。
簡易裁判所(訴額が140万以上なら地裁)で、恐らく1回だけで結審するでしょう。
判決に明け渡しの期限と、期限までに明け渡さない場合の貸主の強制的な行使まで記載してもらえば、改めて強制執行の手続きは不要です。

本物の司法書士ですか？
あまりにも主張がお粗末過ぎる。

そんな勝手な言い分聞く必要はありません。
債権回収を諦めたとしても、退去してもらいましょう。

恥ずかしながら、建物明渡請求事件の被告となった経験者です。
私の場合は自己破産はしていないのですが、裁判の日までに分割支払の目処を立て、頼み込んで和解に持ち込みました。
ぎりぎりまで相手の弁護士は判決を希望してましたし、一時は裁判官も「判決しか無いか」と言い出しましたので、和解を突っぱねて判決を取る事も充分可能でしょう。

お礼

早速のアドバイスありがとうございました！

なるほど。賃料不払いを理由にすれば問題ないのですね。
破産したら賃借人には賃貸人から解約できないと勘違いしてました。

それが先方は本物の司法書士なのです。
恐らくこちらが法律に弱いと思って、一方的に賃借人に有利な和解に持ち込もうとしているのだと思われます。

せめて賃借人に少しでも誠意が見られればまだ良かったのですが、一円も払う様子もなく、会っても挨拶もなく知らん振りする始末です。
一刻も早く退去してもらうよう手続きしたいと思います。

どうもありがとうございました。

回答No.5

poolisher

兎に角早く契約解除して、預かり保証金だけは未払い家賃（一部）と
相殺してしまってください。
ぼやぼやしていると保証金が差押えられてしまいますよ。

明け渡しさせるか、しばらく貸すかはその後でやればいいことです。

回答No.4

akak71

裁判に訴える前に、
早急に、内容証明で、2週間程度を日付を記入して、支払い請求と、支払わない場合は契約解除の通知を送付してください。

破産宣告前に、契約解除しといたほうが、めんどくさくない。
破産後の契約解除は、破産管財人となるため、めんどくさい。

回答No.2

mobilekame

＃１さんと同じです
>裁判したとしても半年以上長引く上、明渡しの強制執行をした場合の
>費用（30万円位かかるとか・・・）を家主側で負担することになるの
>で
出て行ってもらったほうがいいと思いますね

お礼

ご回答ありがとうございました。
出てってもらうよう頑張りたいと思います。

回答No.1

sykt1217

担当の不動産会社は何もしてくれないのでしょうか？
そもそもそこがおかしい気がしますが・・・。

さて、
>裁判したとしても半年以上長引く上、明渡しの強制執行をした場合の費用（30万円位かかるとか・・・）を家主側で負担することになるので、不利になると言われました。
とのことですが、言われていることの大半は事実です。
ですが、後々のことを考えてください。

破産手続きをした以後、その借主が家賃を支払う（支払える）根拠がありません。
そんな人間をそのまま置くくらいなら、明け渡し要求の訴訟を起こして、次の借主を入れたほうが、長い目で見たときはメリットが多いとは思いませんか？

明け渡しと現状までの未払い分の要求は、要件が異なるので別訴訟となります。
前者は弁護士を立てての訴訟（が好ましい）、後者は少額訴訟で異なりると思います。

相手方は何でもかんでも「破産すりゃいい」とか思ってるかもしれませんが、直接手を出したくないようなら、家賃未払い分を債権として売り飛ばすのもありです。

お礼

アドバイスありがとうございました。

この賃借人の件については、自己所有の物件で直接賃貸している為、不動産会社の介入はありません。

>破産手続きをした以後、その借主が家賃を支払う（支払える）根拠がありません。
そうなんです！過去にも一度未払いが続いた事があり、その後払う約束をした上でまた一年以上も未払いしていたような借主なので、実際、難しいと思います。

やはり、出て行ってもらうように手続きしたいと思います。