賃貸住宅名義変更で契約継続拒否される可能性について

質問

賃貸住宅に住んでいますが、会社の借上げという形で個人契約ではなく法人契約を行って住んでいました。
先日、会社のリストラのあおりを受けて３ケ月後に会社都合により退職する事を余儀なくされているのですが現在の住まいは継続して居住したく
法人契約から個人契約へ名義変更をしたいと不動産屋に申し出た所、名義変更時点で次の就職先が未定である場合、住居の継続が難しく、退去の可能性もあると言われてしまいました。
この３ケ月の間に転職先を見つける事を最優先に考えていますが、不動産屋曰く仮に最悪の場合で転職先がまだ未定の場合に私保有の残高証明等を家主に見てもらい
契約継続を納得してもらえるかもしれないとの事でした。
どれだけの資産があれば家主が家賃滞納を懸念することなく承諾できるかとう事が不安になり質問させて頂きました。
ちなみに、家賃は１５万円の住宅に居住しています。
当然、こんな事は家主の個人差があり難しいとは思いますが似たような経験をされている方がいましたらお教え頂けないでしょうか？

また、現在の住まいに継続して居住するためにはいい方向はないでしょうか？
敷金を多めに納める契約をする、家賃の前払いをある程度する等も検討しています。これに当たり、税制面で家主や私が不利になることはないでしょうか？

いろいろな質問が混ざってしまって大変申し訳ありません。どなたかご回答できる方、何とぞ宜しくお願い致します。

回答No.3

caf-caf

兼業大家です。

大家が懸念するのは、以下の点です。

１．会社側は、質問者様が継続して住まわれることに関して、書面等で合意されているのでしょうか。

２．法人契約時の敷金返金の問題があります。

法人契約時に敷金を預かっている場合、会社がその敷金を質問者様に支給すると合意しているのかどうかということです。

質問者様のご説明で「敷金は質問者様のものとして継続」としても、大家は会社側との契約ですから、会社側に合意があったのかどうかを確認します。

これをしないと退去時にかなり揉めることになりますから、契約変更させずに新規契約で組みたいと考える大家が多いのです。

３．法人は、経費計上の為に家賃を前払いしているケースがあります。

法人が経費計上の為に家賃を前払いしている場合、法人側が大家との契約変更を嫌う傾向にあります。

大家が契約変更を了承しても、会社側が了承しないのはこの為です。

会社と大家との契約ですから、双方の合意がなければ、質問者様との契約も大家はできませんね。

４．住宅保険の問題があります。

会社側が保険契約をしているでしょうから、質問者様に名義を移行するのではなく、会社側が保険契約を解除＋質問者様が新規に保険契約をしなければなりません。

他にも多数の契約変更に伴う労力と経費などがかかりますから、会社側が継続して住むことに合意しないケースが多々あるのです。

５．まとめ

不動産屋の言う質問者様の転職による家賃保証の問題は、あくまで「表向き」の理由です。

大家は、会社側との契約をいったん終了して、新規で質問者様と契約したほうがよほど面倒が無いのです。

ですから、契約終了なり変更なりで大家と会社側が合意していなければ、いくら質問者様に資産があっても、質問者様との契約はしにくいということです。

補足

caf-caf 様、

回答ありがとうございます。
会社借上げでの契約をとっておりますが、実質契約者が会社であっても資金面では会社の負担ではなく私個人の出金となっております。
給与からの控除ではなく、家賃相当額の金額が給与そのものから差し引かれるため税制面で若干のメリットがある仕組みで行っておりました。
ですので、継続して居住を希望する場合も会社側は法人契約の解約の時期だけが気になってるようです。
住宅保険に関しては、個人名義で勝手にお願いしますといったかたちなので私個人の名義による保険契約となっております。

回答No.2

noname#212724

大家しています。

　http://oshiete.homes.jp/qa4400626.html　の事例をご覧ください。これを知っている大家や管理会社ならお断りするでしょう。トラブルの種は蒔かないに限る。

　『保証人』をどうするのかも問題でしょうし、『無職・求職中』では『保証会社』の審査も分かりません。

>　どれだけの資産があれば家主が家賃滞納を懸念することなく承諾できるかとう事が不安

　この『管理会社』は今ではその『残高証明』さえ作ってくれる業者がいるのをご存じないらしい。『需要が供給を作り出す』なんです。

>　現在の住まいに継続して居住するためにはいい方向はないでしょうか？

　質問者様もお書きの通り、『家主の個人差』なんですが、要は今まで如何に大家とのコミュニケーションが取られていたかでしょう。

　私が経験した例では、同棲されていたカップルの『契約者』である男の方が出て行った。女性の方は既に我が女房殿と“お友達”になっていた。私が「すべて白紙で新規契約。でも明渡が無難」と言ったら女房殿に叱られた。仕方なくそのまま『契約書』を私の自腹で不動産屋さんに書き換えてもらい（『保証人』には女性の肉親の方も入っていた）敷金だけ入れて頂いて（『礼金』無し！）そのままになりました。不動産屋さんも私の女房殿の意向には逆らえず『手数料』は『契約書』の書き換えの『手間賃』だけで泣いてくれました。これって“大家道”には外れていますよね。『女房の尻に敷かれていた大家』の経験です。（笑）

補足

in_go-ing 様、
早急な回答ありがとうございます。
今後、『保証人』をどうするかと言う問題も直面しているのはその通りでございます。
大家とのコミュニケーションについてですが、最悪非常にタイミングが悪く、法人契約が完了して１ケ月もしないうちに、退職勧告を受けてしまいました。契約締結直後にお礼の手紙とつまらない物を少々お送りしただけでした。。。。。

回答No.1

kuzuhan

不動産会社が言いたいのは、月15万円という家賃を継続的に支払うだけの能力があるのかということです。
名義を変更するということは、信用調査をあなたという個人に対して行って「契約をあなたと結び直す」ということです。「無職　男　○○歳　年収ゼロ」の人に何か物を貸すと思えるでしょうか。
今までは「株式会社何々　男　○○歳　年収600万」で審査したわけですから、年収予想600万なら問題ないと判断して何か物を貸すということをしていたわけですね。

私有財産を提示してほしいというのは、家賃が滞納したりしたときにあなたから取立てが出来る証拠を見せてほしいということです。
賃貸物件の更新間隔（例えば2年なら24か月）分は最低限必要で、さらに生活費等を考慮してという話になります。

収入に占める住宅係数平均は35％前後と言われます。
ですから、家賃15万円とすると、月当たりの収入は43万円。
これを24か月分とすると、1,032万円となります。
この金額が一つの目安となると考えられます。

賃貸契約を結ぶに当たって貸主側が一番懸念するのは家賃を滞納されることです。敷金を多めにしても、結局滞納が続けば敷金は尽きますから意味がありません。
次の更新までの分を一括で納める（この場合は額が大きいので税制面で何かしらの問題が出る可能性はあります）のであれば、居住権そのものは確保できるでしょうけれど、大家がやりたがらないでしょうね。

私有財産を見てどうするか決めるということであれば、公開する前に「どのくらいの資産を持っていれば問題ないのか」を提示してもらえばいいのではないでしょうか。
公開してからやっぱり不足でしたではすまないでしょうから、そのあたりは応じてくれるでしょう。

お礼

kuzuhan 様、
早速の回答ありがとうございます。
おっしゃる目安としての1,032万円というのは大きいですが、今回の退職金でこの分は補えると思っているので気持ちだけではクリアになりますが、ぶっちゃけ「どのくらいの資産を持っていれば問題ないのか」を提示してもらうのもいいかも知れませんね。
ともあれ、再就職の確定を急いで行おうと思います。（そんなに簡単ではないのは承知しておりますが．．．）