賃借人の破産

質問

店舗を貸しているのですが、賃借人が破産手続きに入ったようで、債務者代理人弁護士から債権額の申出書なるものが届きました。

実は、この賃借人だいぶ前から賃料を滞納しており、昨年訴訟を提起し、和解が成立したのです。
それまでの未払い賃料の分割払いと、その後の賃料の支払について取り決めたのですが、和解後もほんのわずかの支払しかしていなくて、結果、未払い分が期限の利益喪失条項の額を上回っていたので、賃貸借契約契約を解除し、明渡しの強制執行をしようと考えていた矢先のことでした。

債権額について債務者代理人弁護士に直ぐにでも申し出ようと考えていますが、こうなってしまった場合、今すぐ賃貸借契約を一方的に解除してしまったほうがいいのか、債務者代理人弁護士に事情を話してすすめたらいいのか、よく分かりません。

回答No.2

noname#5098 · ベストアンサー

そうですね。賃借人が賃借権を放棄したわけですから、合意解除ということになります。ただ、注意しなければならなのは、これを文書にして相手方から意思表示してもらっておくということです。口約束は危険です。

　賃借人が賃借権を放棄したという文書を書いてもらい、これを保管しておくのがよいでしょう。債権額は、鍵を返した日、つまり、権利放棄の日までということになるでしょう。

　ただ、店舗の原状回復は賃借人がするのではないのですか？　どんな店舗だったのか分かりませんが、賃貸借契約終了時には、内装等を原状に復して、返還するという条項が契約書になかったのでしょうか。通常は、原状回復費用まで含めて計算するものかと思いますが。

　更に、破産手続になると、まず担保権者、次いで一般債権者という配当順序になりますので、場合によっては、ほとんど回収できなくなるかも知れないということは認識していた方がよいですよ。後で、がっかりしますので。

お礼

kyoujuさん、ありがとうございます。

賃借権放棄の念書ですね。わかりました、しっかりとっておきます。
やはり賃料債権は、明渡しの日まで計算したいと思います。
契約書には原状回復義務の条項がありますので、こちら側でやるときはその分も債権額として計上したいと思います。

債権の回収の可否ですが、悔しいですが殆ど諦めています。でも、やるべきことはやっておきたいと思います。

kyoujuさん、木目こまやかなご助言を頂き、ほんとうにありがとうございました。

回答No.3

law_amateur

判断の難しいところですが，債務者代理人と連絡を取って，破産申立て前に明渡を完了してもらう方が，ものごとがスムーズに行くように思われます。

　破産手続の本筋からいえば，破産後に破産管財人から明渡をしてもらう方が，破産管財人の費用負担で明渡ができますので，有利なのですが，破産管財人が原状回復費用まで全部負担することは，破産手続が元々お金のないところからスタートしていますので，実際問題として，なかなか応じてくれません。そこで争うエネルギーのことを考えると，できるだけ早く明渡をしてもらい，敷金なり保証金を全部償却して（一応それで我慢して）済ませるのが実際的ともいえます。

　破産の申立てには，管財事件と同時廃止事件とがあり，会社なら管財事件になりますが，個人商店であれば，管財人が選任されることなく同時廃止で終わることもあります。債務者代理人が同時廃止を選択して裁判所がそれを認めた場合には，債務者代理人との交渉になります。どちらの手続を採るつもりなのかを知る上でも，債務者代理人との接触は必要だと思われます。

　いずれにしても，和解条項に基づいて，未払い賃料を破産債権として届け出る必要はあります。ただ，債務者代理人からの照会は，正式の届出ではなく，単なる事前調査です。破産管財人が選任された場合には，裁判所から破産通知が送られてきますので，そこに示されている債権届出期間内に，裁判所に破産宣告日現在の債権額を届け出ることになります。

お礼

law amateur さん、ありがとうございます。

そうですね。もう未払賃料の回収は殆ど諦めていましたので、とにかく早く出て行ってほしかった次第です。
原状回復費用については敷金で清算するんでしたね。

裁判所への債権届出ですね。分かりました。

回答No.1

noname#5098

債権申し出額については、申し出日現在における全債権額（遅延利息を含む）を告げます。

　破産手続に入った以上、貴方の債権は、破産手続における優先順位に従って配当されます。貴方は不動産賃貸人ですから、店舗内に動産が残っている場合には、その上に不動産賃貸先取特権という担保物権があります。その旨を債権申出書に賃貸借契約書のコピーとともに添付して、優先順位のあることを主張します。

　そうしないと、全てが一般債権者として、取り扱われてしまいます。もっとも、賃借人備え付け（持ち込んだものなら何でも良い）の動産がない場合には使えません。

　店舗は続けているのですか？　それとも、もう営業していないのですか？　営業していないのであれば、債務不履行による解除権を行使して（解除通知だけでよい。但し、配達記録や内容証明などでする）、ほかの誰かに貸した方がよいでしょう。ただ、賃借人が持ち込んだ動産があるうちは、強制執行手続で債権者に引き渡すまでは動かせませんので、注意して下さい。勝手に処分できません。

補足

kyoujuさん、早速のご回答ありがとうございます。

債権額については、申出日（今日）現在における未払賃料額を算出しました。
それで、債務者代理人に連絡をとりました。そうしたところ、「店舗内には資産価値のあるものはなく、鍵を返却するので、どうなさっても構わない」とのことでした。

ということは、鍵を返却してもらった時点で建物を明渡したということになりますが、そうすると解除通知書なるものは出さなくてもいいと解釈してよろしいいのでしょうか？
また、鍵を返却してもらった（＝明け渡し）時点までの債権額を改めて提出することになるのでしょうか？
まあ、こちらとしては、鍵の返却がよっぽど遅くならない限りは今日時点の債権額のままでいいかな（＝今日をもって解除し、明け渡しを受けたことにしてもいいかな）と思うのですが・・・。