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賃貸借契約が終了して、明渡まで

賃貸借契約が終了して、明渡までの賃料相当額や、保管義務等は契約責 任として義務になるのでしょうか? 或いは賃料相当額については不当利得、明渡しまでの建物の損傷につい ては不法行為になるのでしょうか?

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  • 回答No.1
  • rinkus
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賃貸借契約終了に伴い、賃借人に賃料債務は発生しません。 したがって、明渡しまでの賃料相当額は契約上の責任とはならず、不当利得となります。 保管義務に関しては、賃貸借契約中は、善良な管理者の注意をもって保管する義務を負うそうです(山本敬三・民法講義IV-1 p400)。 根拠は書かれていませんが、賃貸借契約における賃貸人の合理的意思としては、賃借人が右保管義務を負うことを契約内容に含めていると考えているのだと思います。 右保管義務に同意しない場合には、賃貸人としては賃貸借契約を締結しないのが一般的でしょうからね。 そこで、賃貸借契約が終了した場合はどうか、と考えると、右保管義務はないとは言え、私見では事務管理に関する697条1項を類推適用し、賃貸人の利益に最も適合する方法によって管理する義務を負うと解釈することができると考えます(全くの私見であり、教科書等の根拠があるわけではありませんので、ご注意ください)。 697条1項の保管義務は、管理者が本人の意思によらずに管理を始めた場合に適用されますが、その場合にも本人の利益は害してはならないとの趣旨と考えられます。 賃貸借契約終了に基づく賃借人の無権原の占有状態は、無権原のまま賃借人が占有を続けることは、本人の意思によらないもの、と解釈可能です。 したがって、類推の基礎があると考え、類推適用可能であると考えます。

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質問者からの補足

いつも、懇切丁寧かつ論旨明瞭な回答有難うございます。 自分なりに整理してみました。(頓珍漢なことになっていないか恐れる ところです) まず、賃貸借契約は期日をもって終了するとします。 これは当事者の合意があれば、たとえ明渡しがなくても言えると思いま す。 そこで期日以降は、賃料支払債務も賃借物の保管義務もないことになり ます。 しかし、賃借人は賃借物の返還債務が履行遅滞になっており、明渡しま での損害賠償として賃料相当額が請求できるとおもわれます。 また債務者である賃借人は返還債務の履行として賃借物を引き渡すまで は、善管注意をもって保管しなくてならい義務があるとおもわれます。 私は、賃貸借契約が終了して消滅することから、契約責任がなくなるこ とに捉われてしまい、不当利得、不法行為とやってしまい迷路に迷い込 んでしまったようです。 もし、上記の処理でよいということになりますと、あっけない幕切れに なってしまいますが、途中で気がついたことがあります。 「賃貸不動産のオーナーチェンジで、前賃貸人との間に発生していた賃 借人の滞納賃料に対する債権が当然に新オーナーに移転するか」という 論点で、基本となる賃貸借契約と滞納賃料債権は別個独立のものである として否定していましたが、この別個独立ということが理解できません でした。 しかし、もし、両者が一体としての運命をたどるということになります と、上記の例でいいますと賃貸借契約が消滅すると同時に、賃借物返還 債務も消滅しかねないことになり、まずいかもしれませんね。

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その他の回答 (2)

  • 回答No.3

ちょっと待ってください。 賃貸借契約が終了して更新しないのであれば、終了するまでに明け渡しをおこなうのが当然です。 質問内容では、不法占拠していることになりますよ。 現実問題とて終了日まで退去できない場合は、お願いして短期の延長をしてもらうしか有りません。 口約束が普通ですが、契約が有効であるとみなして良いでしょう。 賃料は無料でよいという約束がなされなければ、明け渡す月の賃料を払う義務が有ります。 当然保管義務が有るのは言うまでもありません。

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質問者からの補足

回答有難うございます。 契約の終了自体は現実の明渡しがなくても当事者の合意で成立すると思 いますが、期日の延長の特約を事実認定して解決する方法もあるのです ね。 私は、契約関係が終了することから、不当利得、不法行為とやってしま いましたが、賃借物の返還債務は以前として残っているわけですので、 損害賠償としての賃料相当額、また引渡しまでの保管義務が当然にある ことを忘れていました。 また、賃貸借契約とそこから生じた債権債務が別個独立のものであると いう言われ方をすることがあり、その意味が理解できませんでしたが、 今回の場合を考えますと、基本となる賃貸借契約と返還債務が別個独立 でないとして、その運命をともにすると考えますと、契約終了とともに 賃借物の返還債務も消滅することにもなりかねませんので、なんとなく わかったような気がしました。

  • 回答No.2
  • rinkus
  • ベストアンサー率73% (33/45)

No.1で回答した者です。 舌足らずになってしまいましたが、697条1項の責任は不法行為の要件おいて、過失の有無を基礎付ける事実となると考えます。 したがって、建物の損傷がこの過失により生じたとして因果関係が認められれば、不法行為に基づく損害賠償請求が可能でしょう(民法709条)。

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