賃借権の承継について

質問

Ａの母Ｂが大家Ｃと５年前に賃貸借契約を締結しました。
契約書には，同居者欄にＡの名前も記載されています。
昨年，母Ｂは再婚して，アパートを退去したので，現在Ａが一人で住んでいます。
特に，ＡとＣとの間で新たに賃貸借契約は締結していません。
最近になって，Ｃがアパートが老朽化したから，取り壊して新しいコーポを建設したいので建物の明渡しを要求しています。
もちろん，立退料は相当額出してくれると言っております。

そこで，問題なのは，

１　Ａは，当然にＢの賃借権を承継できますか？承継するとすれば，根拠は何でしょう？

２　ＣがＡに対して，建物の老朽化を理由に明け渡しを求めるには，どういう法律構成を考えればいいのでしょうか？
賃貸借契約の終了原因には，該当しないように思えるのですが，いかがでしょうか？

回答No.2

utama · ベストアンサー

１．Ｂに対する訴訟
「請求」という言葉をどのような意味で使われているのかよくわかりませんが・・・

訴訟物のことでしたら「賃貸借契約の終了に基づく目的物返還請求権としての、建物明渡請求権」となります。

賃貸借契約終了の理由（建物の老朽化による立替予定があることと立ち退き料を支払うことを正当事由とした貸主からの解約申し入れ、または、更新拒絶）は、実務的には訴訟物には入れません（一元説）。

２．Ａに対する訴訟
ご指摘のとおり、物権的請求権になります。もっとも、所有権に基づく返還請求権に対しては、占有権原（この場合ＢＣ間の賃貸借契約）の発生があることが抗弁になりますから、結局は、再抗弁として占有権原の喪失（賃貸借契約の終了）を主張しなければなりません。

簡単に言えば、Ｃの所有権に対して、Ａは占有権という物権があるということで、対抗できるわけです。ただ、Ａの占有権は、Ｂ－Ｃ間の賃貸借契約という債権に起因するものですから、訴訟としては、実質的に、ＢＣ間の債権債務関係を審理することになります。

お礼

問題が間違っていましたね。
ＡはＢの賃借権を承継できるかでした。

回答No.1

utama

回答１
承継できませんし、承継する必要もありません。Ｂが居住していなくても、Ｂが賃借人であることに変わりはありません。例えば、学生などで、親が名義上の賃借人になって、子だけが住むということはよくあります。それと同じ状態です。

回答２
建物老朽化による立て替え予定＋立ち退き料は、一般的には、正当事由解除の理由になります。

法律構成ですが、Ｂを被告として、賃貸借契約の終了を原因として、建物明け渡しでしょうかね。Ｂに対する判決文で、Ａにも執行できると思います。

Ａを被告とするなら、所有権に基づく明渡し請求権でしょうか。もちろん、Ｂとの賃貸借契約は、Ａの占有権原になりますので、結局は、正当事由解除の主張立証は必要です。

お礼

丁寧な回答有難うございました。
再度，質問よろしいですか？

では，ＣがＢに対し，賃貸借契約の終了に基づく明け渡し請求をした場合，請求は，
「建物の老朽化による立替を予定とする賃貸借契約の終了に基づく建物の明渡し請求」ということになるのでしょうが，

ＣがＡに対し，所有権に基づく明渡し請求をした場合は，請求は「Ｃの所有権に基づく，物権的請求権としての建物返還請求」となるのでしょうか？
建物の立替＋立退き（賃貸借契約の解除）は一切考えなくてもよいのでしょうか？