住宅ローンについて

質問

住宅ローン事前審査を行うため、ＣＩＣと日本信用情報機構にて個人信用情報を開示してきました。
ＣＩＣには、クレジットカードの情報だけで事故情報は何も記載されておりませんでしたが、日本信用情報機構は、アコム　完済日平成16年11月（契約見直し）と記載されておりました。任意整理した内容です。過払い金が合った為残債ゼロで和解しました。その他はＣＩＣ同様にクレジットカード情報だけでした。
今年になってカードも作れたし、嫁の自動車ローンの保証人も問題は無かったです。
三井住友銀行で事前審査を申し込む予定ですが、住宅ローンは通るのか不安です。
年収約　550万　（上場会社の100％子会社）役職課長
現在ローンなし・キャッシングなし
借り入れ予定　3670万
35年ローン　ボーナス月増しなし
不動産屋さんの資金計画では、月￥104000円×35年
以上、ご指導お願い致します。

回答No.7

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 今年になってカードも作れたし、嫁の自動車ローンの保証人も問題は無かったです。
これが三井住友系列でのお話でしたら、住宅ローンの「信用情報」についても、問題なしとされるかもしれません。

ＪＩＣＣについては全く携わったことがないので（旧・ＣＣＢ、旧・テラネット、旧・全情連ともに）、情報の見方は存じ申し上げないのですが、
>日本信用情報機構は、アコム　完済日平成16年11月（契約見直し）と記載されておりました。任意整理した内容です。過払い金が合った為残債ゼロで和解しました。
この記載内容は、「事故情報」ではないという認識でよろしいでしょうか？
そして、ＣＲＩＮの交流対象情報とはなっていないという認識でよろしいでしょうか？
（全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）とＣＩＣならば、業務で携わりましたので、情報の見方も分かるのですが、ＪＩＣＣについては、全く認識がないものですから、教えていただければと思いまして。）

「事故情報」でなく、ＣＲＩＮの交流対象情報となっていなければ、ご懸念には及ばないかもしれません。

また、三井住友銀行は、日本信用情報機構（ＪＩＣＣ）に加盟していますが、旧・ＣＣＢからの加盟だと思います。
アコムが旧・全情連からのみの加盟であれば、まだ、ＪＩＣＣの情報は統合されていませんので、三井住友銀行では、アコムの情報は把握できないかもしれませんから。

ただ、三井住友銀行の住宅ローンに関する保証会社が、アコムと同じ『個人信用情報機関』に加盟していれば、その情報をどう判断するかは分かりませんけれど。

あとは、三井住友銀行やその保証会社が「消費者金融業者の利用」について、拘るかどうかですね。
この点は、本当に金融機関・保証会社によって、基準が違っていますから。

> 変動金利年1.475％　金利優遇-1.4％で、年利1.075％にて不動産屋は計算しておりました
変動金利型の店頭表示金利が1.475％で、そこから金利優遇が1.40％されるのでしたら、適用金利は0.075％になりますけれど？
三井住友銀行の変動金利型の店頭表示金利は、現在2.475％ですから、「変動金利型の店頭表示金利が2.475％で、そこから金利優遇が1.40％あり、適用金利が1.075％になる」ということですね。

では、どうして、不動産業者は「金利優遇幅1.40％」で計算したのでしょうか？
三井住友銀行のウェブサイトでは、変動金利型の場合は「全期間年▲1％ローン」しかありません。
不動産業者との提携の関係で、さらに0.4％が優遇される話があるのでしょうか？
そして、間違いなく「金利優遇幅1.40％」が適用される約束を、既に、三井住友銀行から取り付けているのでしょうか？
事前審査がこれからなのに？
間違いなく「金利優遇幅1.40％」が適用される約束を、既に、三井住友銀行から取り付けているのでなければ、「金利優遇幅1.40％で、適用金利1.075％」で試算するのは、「正しいシミュレーションの仕方」とは言えません。

また、「借入額：3,670万円、適用金利：1.075％、返済期間：35年、元利均等返済、ボーナス返済なし」という条件で、毎月の返済額を計算しますと、毎月の返済額は104,886円になります（三井住友銀行のウェブサイトのシミュレーションでは104,887円ですが）。
にもかかわらず、毎月の返済額を104,000円にされるということは、端数調整は先ですか？
ということは、初回返済額は415,000円程度になりますね。
104,886円返済しなければならないところを104,000円しか返済しないようにする訳ですから、当然足りませんし、先に端数調整しなければ損なだけですから、初回の返済額を大きくせざるを得ません。
この点はご認識の上でしょうか？

あと、三井住友銀行の「全期間年▲1％ローン」は、完済までの「全期間」について、店頭表示金利から1.00％の優遇があると確約されていますが、不動産業者が提示した「金利優遇幅1.40％」も完済までの「全期間」適用されますか？
不動産業者と銀行とで設定している「提携住宅ローン」などの場合、「次の金利見直しまで」しか適用されないこともあるんですよ。
この点は、しっかり確認しておかれないと「こんなはずではなかった」ということになります。

ご質問文に記載していただいたご質問者さまの属性等を見ていきますと…。

年齢の記載がありませんので、35年返済が可能かどうか分かりません。
勤続年数の記載がありませんので、住宅ローンの申し込み条件に適合しているのかも分かりません。

> （上場会社の100％子会社）役職課長
こちらは全くプラスに影響する点はありません。
10年ほど前の山一證券の破綻以来、「上場企業ならばそこに勤務していることが保証になる」という感覚は、金融機関にはありませんから。

> 借り入れ予定　3670万
これについては、物件価格や諸費用などの「必要額」と「自己資金」が分からないと何とも言えません。

> 35年ローン　ボーナス月増しなし
ボーナス返済を考えられないのはいいのですが、住宅ローンについてシミュレーションを行う場合は、返済期間を「現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済する」という条件で設定してください。
ですから、「60歳－現在の年齢－１歳」でシミュレート用の返済期間を算出します。
それで出た返済期間をシミュレーションに適用し、その結果得られた「毎月の返済額」を、「現在の月給の手取り額」から住宅ローンの返済に充てても、現在と同レベルの生活が維持できそうならば、その住宅ローンのお借り入れには無理がないと思われます。

また、できれば、シミュレーションの場合には、「全期間固定金利」タイプの金利を適用させてください。
現在でしたら、3.00％でもよろしいかと思います。

このような「厳しい条件」によって算出した「毎月の返済額」を、「現在の月給の手取り額」から住宅ローンの返済に充てても、現在と同レベルの生活が維持できそうならば、その住宅ローンのお借り入れには無理がないと思われます。

ご質問者さまの年齢が分からないので、返済期間の設定ができませんが、仮に30歳だとして、返済期間を29年とします。
「借入額：3,670万円、適用金利：3.00％、返済期間：29年、元利均等返済、ボーナス返済なし」という条件で、毎月の返済額を計算しますと、毎月の返済額は158,028円になります。
年間返済額が1,896,336円になりますから、返済負担率は
1,896,336円÷550万円（年収）＝34.4％
になります。
年収400万円以上の場合は、返済負担率が30％未満か35％未満という基準にしている金融機関が多いようですので、35％未満の場合でしたら、ギリギリですが通りますね。
（ローンの審査の方法も様々ですが、実際の申し込み条件とは別に、このような厳しい条件での試算結果を審査に反映するところもあります。）

返済負担率が高いと、金利の優遇幅か小さくなったり、保証料の計算で用いられる「保証料率」が高くなったりすることもあります。
この点も確認が必要かと思います。

3,670万円のお借り入れは、不可能ではないと思いますが、情報が不足していることもあり、また、住宅ローンというのは非常に「個別性」が高い商品なので（ご家族の状況等によってもアドヴァイスが変わります）、「大丈夫」と申し上げることはできません。

> 変動金利で住宅ローンを組んでいる者が周囲に沢山居たので安心してたんですが、再度考えて見ます。
ご家族全員が「ゆとりを楽しむ」よりも、生活よりも、何よりも、「住宅ローンの返済」を最優先に考え、期間短縮型の繰上返済をどんどんできるライフプランを立てられているならば、現在の金利情勢においては、変動金利型の選択は有効だと思います。

現在の金利は、極めて「底」に近い状況であることはご存じかと思います。
景気が悪いこともあって、市中金利を上昇させることができない状況でもあります。
ですが、景気が回復すれば金利が上昇するでしょう。
変動金利型の場合、半年ごとに金利の見直しがあるため、将来の「金利上昇リスク」に備える必要があるんです。
金利が低いうちに元金を繰上返済し、返済期間を短縮することによって、その金利上昇リスクを軽減することを考えなければ、利息が膨らんでしまいます。

社会・経済情勢について、それなりの知識をお持ちで、金利の変化についてもフットワークが軽く、対応できるような方ならば、現在の情勢下において、私も変動金利型をお勧めしますが、「変動金利型の特性」についてしっかり理解できないような方でしたら、私は変動金利型をお勧めすることは避けたいですね。
将来、「こんなつもりではなかった」ということになりかねませんので。

もし、「変動金利型でなければ審査に通らない」ということで変動金利型が選択されているのならば、そのお借り入れは「一から考え直してください」と申し上げます。

回答No.6

manae2009

返済比率がギリギリです。
書類上審査は通ったとしても、今後の生活が不安です。
頭金はできれば２割。
それが無理ならば少しでもいいので用意しましょう。

業者から見れば願ってもない「お客様」です。

とても「おいしい」お客様です。
業者は売ってしまえばあなたの今後の生活はどうでもいいのです。
厳しい言い方ですが、現実です。

お礼

おいしいお客ですか。有難う御座いました。

回答No.5

ryuken_dec

物件価格と頭金次第によるかもしれない。物件価格6000万円で2000万の頭金なら通るかもしれないが、フルローンだと厳しいかもしれない。

審査通過ではなく、支払い可能かとなると年収の7倍はかなり厳しいように思う。

変動金利での月104000円という試算は無謀な話。現在フラット35の金利が3%弱のように、長期ローンでは金利はその程度で見積もるのが無難。仮に3%で見積もると月々の支払いが14万円強。マンションならこれに管理費と修繕積立金がかかる。ざっと1万5千円とする。月々に15万5千円～16万円の支払いで年190万円ほどになるが大丈夫か。

お礼

戸建てなので、修繕費は貯金しなくてはなりません。
変動金利で住宅ローンを組んでいる者が周囲に沢山居たので安心してたんですが、再度考えて見ます。
有難う御座いました。

回答No.4

LancerVII

こんにちは。

審査金利3%で計算してみたところ返済負担率は31%となり35%以内におさまります。
気になるのは不動産屋の計算ですが、変動金利の優遇有りで計算されていませんか。
某銀行の変動2.475%の-1.5%優遇(0.975%)で計算すると確かに104,000円くらいです。
金利はほぼ底値と思われますので返済額が増えることはあっても減ることはないと考えられます。

年収ベースの審査であれば恐らく通りますが、他の条件を加味した場合は出してみないとわからないと思います。

補足

変動金利年1.475％　金利優遇-1.4％で、年利1.075％にて不動産屋は計算しておりました。

回答No.3

precog

ローンのポイントは無理なく返せるかどうかと、それが続くかどうかです。

退職時期を多少過ぎても通りますけど、大幅だとマズイかも。

現在の家賃と住宅積み立ての実績が払える額で、管理費や修繕費とローンが支払いです。今と比べて増えるのか減るのか計算してみてください。104,000円は本当ですか? smbcのサイトで計算すると15万越えますけど。

わたしのときは通帳も見せろといわれました。

ボーナス抜いてるとか、短期金利で計算してませんかね。35年低金利がもつとは思えないんだけど。

あとは、お子さんへの支出ですね。あんまりギリギリのことをすると増えたときに破綻しますが、そのとき例えば奥様が働きに出るなどバックアッププランがあればいいと思いますけど。

それと老婆心ながら35年で組むなら金利が効いて来ますので、都市銀行以外も検討されたほうが良いのではないかと思いますが。何も一番高いところで借りなくてもという気が、、、

補足

＞104,000円は本当ですか? smbcのサイトで計算すると15万越えますけど。

変動金利年1.475％　金利優遇-1.4％で、年利1.075％にて不動産屋は計算しておりました。

回答No.2

tesshie

過去の金融上の取引は別として…
年収と比較して申込み金額が過大と思われます。
決定したとしても、１０００万円程度の減額が考えられます。
勤続年数が不明ですが、短ければもっと厳しいかも。
自己資金はどうですか？
以前と違い、必要資金全額の借入は保証会社から警戒されますよ。

回答No.1

adobe_san

微妙な金額ですね。
多分保証人の追加もしくは連帯保証人を求めてくるのでは？
ローン審査に「上場会社の100％子会社」は単なる中小企業です。
上場会社の出資の件　何も意味ありません。
と言うより逆にマイナスです。
現在お勤めの会社　赤字になったら　出資会社が手を引くのではないかという憶測が出たら　アウトです。
それと課長の割には年収低いのですが　大丈夫ですか？
どちらにしろ収入金額に対し借り入れ金額ギリギリです。
銀行も何らかの保証が欲しいと思うでしょう。

補足

＞それと課長の割には年収低いのですが　大丈夫ですか？
年収の件ですが、現在会社の借上げ社宅（賃貸マンション）のため
住宅手当（月￥36000）が付いてないので・・・
購入後は年収593万です。平成20年の所得は源泉徴収票上550万でした。
それでも高くはないのですが・・・