公衆用道路って・・・

質問

中古物件を探しています。

築17年で、値段もちょっと高めですが、狙っていた地区に南向きの良さげな物件が出ました。

2.75ｍ公道に土地接道6.57m。
ただ、その道路の向こうに、2.2m幅の公衆用道路があります。

真中に蓋つきの側溝があるが、ぱっと見は5m道路のようにも見えます。
登記を調べたら、道路向かいの土地所有者（ラブホテルなんですが。）が平成4年に分筆して、公衆用道路にしたと、いうことらしいのですが。。

この路地の入り口は、2.2m道路部分には、取り外し可能なU字のガードがしてあり、不動産屋、旧住人いわく、ホテル側に言えば、鍵をはずしてどかしてくれる、そうなんです。

向かいがラブホ（ブロック塀ですが）であることを差っ引いて、
こういう形態の物件ってのはいかがなものですか？

また公衆用道路を、今一度、地目変更をかけるようなことってありうるんですかね？

詳しい方、アドバイスください。
お願いします。

回答No.2

0621p

No.１です
＞結局のところ、こういう土地は、アリなんですか？

建築基準法上の道路に面していて建築確認がおりる土地ならば、アリですが、幅員４メートル以上の公道に面した土地よりも財産価値は低いでしょうね。
そのどうろがどういう道路なのか？確認しておく必要があります。
2.75ｍの公道だけが道路として認められていて、その土地はすでにセットバック済なのでセットバックの必要がない、ということなのか。
あるいは2.2ｍのラブホ側の土地も含めて復員５ｍ程度の道路として認められているのでセットバックの必要がない、ということかもしれません。
後者の方が財産価値は高いような気はします。

回答No.1

0621p

問題は地目ではなく、道路部分の所有者と、その道路が建築基準法上はどのような道路になっているか？です。
どこまでの範囲が道路なのか？そのラブホ側の道路はおそらくラブホ側の私有地ではないかと思います。そうだとすると4メートル未満の道路になるので、セットバックの問題もあります。そのような土地ならば、4メートル以上の幅の道路に接する土地よりも、安くて当然です。

お礼

ありがとうございます。出先の為、携帯から失礼します。
手元に資料がないので、ウル覚えですが、
ホテル側は会社名義だったので、ホテル経営の会社か、融資元か。なんかオリックスってのがあったような気が。。
確認します。

物件側は公道でした。
ただ、セットバックは必要ないと、不動産屋はいってました。
物件自体も平成4年新築で、その時の申請書コピーも手元にあります。

結局のところ、こういう土地は、アリなんですか？