共有道路の将来性について

質問

現在土地の購入を考えています。
土地の形状としては、１筆を分筆されており、北３筆、位置指定道路を挟んで南３筆というような、コノ字型の分譲地の北側の一番奥の土地です。

市道から、位置指定道路35m以内は、南北４筆が接道しており、奥の２筆についてはその先５ｍ程度の道路に接道しているものの、位置指定道路ではないため、共有道路という形で登記しなければならないようです。
そこで、質問なのですが、この共有道路は登記上、2名が共有することになると思いますが、これは抵当権設定されることがあるのでしょうか？

つまり、何を心配しているかというと共有者Aが住宅ローン支払いが滞ったりした場合、この共有道路を担保に取られてしまい、共有者Bは通行できなくなるというような事態に陥るのでは？と思ったからです。

また、これから住宅融資を受ける際、この共有道路が問題とならないのでしょうか？

回答No.3

oyazi2008

不動産業者です。
位置指定道路は35mを越えると車両の転回所を設けるか？6m以上の幅員を要するため、どうしてもその様な形態が多くなります。
問題は位置指定から宅地までの道路上の土地が1筆の共有地なのか？幅員が５mなら2.5mづつの2筆に分かれるか？です。
1筆の場合、建築確認は敷地延長で旗状土地で申請するのですが、将来的に建て替えなどの際に、共有する隣家の所有者に依っては揉める事もありますから、注意を要します。
最低限売買時に隣家と協定書など土地の利用などに関して約束をしておいたほうが無難です。

2筆にわかれる場合は、お互いに確認上使用する土地は明確ですが、これも最初に決まりごとはあった方が良いでしょう。

最善なのは、2筆に分けてそれぞれ接道側を単有で所有し、お互いに通行や設備埋設などの地役権という権利を銀行などの担保権に先じて、順位一番で登記するのが良いのですが、面倒なため売主はあまりやりたがらないかと思います。
交渉してみるのはありでしょう。

融資は、建築確認を取得できるかどうか？での判断ですから、どのような形態であっても審査に影響はありません。

一番困るのは、隣地所有者がその土地の半分は自己の所有だと主張し、半分のラインでフェンスを建てられたり、隣家が将来先んじて、建築確認の許可を取得する際に、幅員を2.5m以上などで申請されたりする懸念です。
隣家が常識的な普通の方なら良いのですが、偏屈者だと困ることもあります。

回答No.2

久保 泰臣（@omi3_）

>共有者Aが住宅ローン支払いが滞ったりした場合、この共有道路を担保に取られてしまい、共有者Bは通行できなくなる

逆です。
公衆用道路は、共有者どころか全ての人の通行を制限してはなりません。

所有権がなくても通行できるのですが、
　工事で状態が悪化される場合、等があります。
　1/100でも所有権を持っていれば、それに対抗できるのです。

回答No.1

yumeiroyamaneko

金融機関の担当者の見落としでもない限り，
住宅融資の際には，共有の道路も担保に取るのが普通ですが，
抵当権設定ができるのは担保として提供される持分についてだけです。

他の共有者の持分には抵当権は設定されませんので，
他の共有者の道路の使用には影響しません。