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共有道路について教えてください
１０軒の建売住宅の１軒に住んでおります。 自宅前が１０軒の共有道路となっており、登記上も私の持分は１０分の１と表示されています。 先日、登記を取って不思議に思ったことがあります。 共有道路部分の名義が７軒分の名義しかありません。 抵当に入っているところしか分筆されていませんでした。 抵当に入れていない人は共有しないのでしょうか？
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No.1です。 補足で記載頂いた内容から見ると、奥の３軒の方（入居済と言うことですね）については、「持分移転」がされていないようです。 購入時点の登記簿謄本からは、Ｂ、Ｃ、あなたが各１０分の１ずつ持分を取得しており、残りの１０分の７をＡがまだもっているということになります。 銀行から融資を受ける場合には、「住宅の全面道路」が、 １．公道である。 ２．私道の場合には、持分をもっている。 ３．他人地の場合には、位置指定道路である。 などのどれかの要件を満たす要件が必要となります。 銀行から融資を受ける場合には、「審査」が行われますので、どれかの条件を満たしていないならば通常融資はおりません。 可能性として考えられるのは、 １．奥の３軒はＡが所有しており、賃貸に出している。 ２．何らかの理由でＡからの移転が行われていない。 どちらかが断ったのか、忘れたのか、わざとなのか、そのあたりの事情についてまではわかりませんが、１でなく、２のばあいには通常考えにくいことですので、その３軒の方が将来売却されるときに問題が生じることも考えられます。 あなたの家については、持分をもっているということですので、道路を使用する権利を持っていますし、問題はないものと考えます。 心配であるならば、その持分をもっている土地の大きさや形を記した図面が法務局にありますので、そちらを取り寄せてみてみてもいいでしょう。
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No.1です。 登記簿の記載はどのようになっていますか？ 所有権移転 所有者Ａ Ａ持分一部移転 持分１０分の１ 共有者Ｂ Ａ持分一部移転 持分１０分の１ 共有者Ｃ Ａ持分一部移転 持分２０分の１ 共有者Ｄ、２０分の１共有者Ｅ ： というような形になっているはず。 分譲業者のＡが最初に全持分を所有し、 分譲地の新所有者にたいして１０分の１ずつ移転するとこのような記載になります。 チェックポイントは「持分を誰がどれだけもっているか」、「その合計は１０分の１０になるか」です。 もう一度登記簿の記載を見て、それを記載して頂けたら、解説できます。
- tk-kubota
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残りの３軒はその道路を利用しなくても他の公道に接していないですか。 そうだとすれば１０軒を１０等分しなくていいですから。 なお、抵当権の設定と持分所有は関係ありません。持分がなければ抵当権設定登記はできませんが持分があっても抵当権設定しないことはいくらでもあります。 その共有道路部分が一筆の土地なら持分を全部足し算してみて下さい。１０分の１０になるはずです。例え７軒であったとしても。
- zawayoshi
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それは単に7件しか引渡しが終っていないだけです。 ＃共有名義に売主が入っていたら6件しか引渡しが終ってないということに ＃なります。 銀行とかにお金を借りずに購入することができたら、抵当に入れる必要が 無いので抵当権が設定されることはありませんよ。
補足
ありがとうございます。 売主から１０分の１づつ分筆されていますが、１０軒入居して数年経っており引渡しが終わっていないということはないと思います。 抵当に入れなければ１０分の１分を持つ必要がないのかわかりませんが。
登記簿謄本（登記事項証明書）の現物を見ていませんので、推測になります。 「持分」はどうなっていますか。 １０戸分の分譲の場合、最初の所有者（建売業者）が、売れた住戸の所有者に対して１０分の１ずつ持分移転が行われているとすれば、まだ６軒分しか売れていないということではないでしょうか。 又は、数件を所有している人がいるということも考えられます。 「登記簿抄本」「一部事項証明書」の場合は、すべての情報が記載されているわけではありませんのでご注意下さい。 登記を司法書士に依頼されており「権利証」にその名前が書かれていますので、そちらに尋ねられれば、説明を受けることができるでしょう。
補足
登記簿ですが、先日法務局で入手した登記は、昨日銀行へ提出しましたので手元にありません。土地購入時の登記が手元にありますのでそれによりますと・・・ 所有権移転 Ａ 一部移転 持分１０分の１ 共有者Ｂ 一部移転 持分１０分の１ 共有者Ｃ 一部移転 持分１０分の１ 共有者私 この時点で６軒分譲済みでした。 先日入手した登記にも３人の名前はありませんでした。 袋地のおく側の方ばかりなので他の道路に隣接していることはありません。 確か先日入手した登記簿にはこの後４人に持分１０分の１づつ移転しております。