抵当権の登録免許税の金額の設定方法について

質問

先日、新居の購入のための土地代金の決済を行ないました。
住宅はまだ着工していません。
その際、土地所有権移転の登記費用と抵当権の登記費用を支払いました。
後者の抵当権設定のための費用のうち、登録免許税の部分なのですが、建物分に関しては＜債権額(借入額）×０．１％＞となる軽減措置があると聞いておりました。
ところが今回、銀行から借り入れする金額の総額に対して×０．４％で計算されていました。
概算ですが、３２００万円×０．４％＝１２万８千円となったわけなのです。
土地分の値段はその半分の１６００万円です。
本来なら今回の抵当権は土地分だけにして１６００万円×０．４％＝６万４千円とし、建物が完成したときに決済する建築分の費用１６００万円に対して×０．１％＝１万６千円として計算してくれたほうが、４万８千円ほど安く済んだはずです。
司法書士さんは「今回は建物がないのでそうしました。あれば建物分に対しては０．１％で計算しましたが・・つまり建売などの場合で建物が存在するのならそうなります」とのなんとも不可解な説明でした。
「それじゃあ私の考えたように分けてやる事は出来なかったの？」と言いますと「それは銀行さんのほうに問い合わせてください」と言われました。
この方法は銀行側のほうから指示されたと言いますか、銀行側からの要望でそうなったような感じの事をおっしゃっておりました。
銀行の担当者にはなかなか連絡がつきません。
そこで質問なのですが、土地を買ってそこに住宅を建てようとする場合、抵当権は総額×０．４％で計算されてしまうのが普通なのでしょうか？
それとも土地分と建物分を分けて計算されるのが普通なのでしょうか？
どうも高くつく方を選択されたような気がして納得いたしかねております。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#3856 · ベストアンサー

まず最初に、「あなたに全責任がある」というようなキツい書き方の回答であったことをお詫びします。

実際には不動産取引等に関わる仕事をしているのでなければ、業者や銀行に「決められてしまう」ケースが多いのが現実ですね。

さて補足ですが、「１」については、銀行が行っていないというよりも、「業者が早くお金がほしかった」・「建築資金がほしかった」等の理由により、「業者の理由」によって「行っていない」ということでしょう。

私の知っている業者さんでは、土地の決済を先行させると言うことは通常行っておらず、建物が完成して、実際に引き渡しを行う段階で、初めて決済を行うという形で取引を行っています。
従って、銀行から業者さんに資金が支払われるのは建物完成時に一度だけであり、土地の所有権移転登記、建物の所有権保存登記、土地・建物への抵当権設定登記を同時に行う（当然減税適用）ようになっています。

「２」については銀行さんの「取扱」次第でしょう。
その「銀行」さんが全く行っていないのか、その業者さんのお客さんに対して行っていないのか迄はわかりません。
知っている銀行では「一般的に」行われている方法ではありますので、別の銀行さんならできた可能性はありますね。

今後また新築されることがある時には、
１．土地・建物一括決済を行う業者さんを選ぶ。
２．土地決済を先行するのであれば「つなぎ融資」を扱う銀行を紹介してもらうか「自分で探す」。
業者さんの紹介する銀行ではなく、自分の会社の取引銀行や、自分が口座を持っているだけの銀行でも、相談すれば融資を行ってくれます。
ただし、その銀行の融資条件をクリアーすればですが。
銀行さんによっては「期間限定キャンペーン」を行っており、利率の軽減などがある場合もありますので、探してみてもいいでしょうね。

なお、蛇足ですが、建物建築中には値引きとか言う話はしない方がいいと思います。
下手をすれば値引く代わりに「安い材料」を使われるというようなこともありえますので、この点はご注意下さい。

多少でも疑問解決の参考になれば幸いです。

お礼

＞「あなたに全責任がある」というようなキツい書き方の回答であったことをお詫びします。

いえいえ、そのように感じ取られるような部分は全くありませんでした。
どうぞお気になさらないで下さい。

＞実際には不動産取引等に関わる仕事をしているのでなければ、業者や銀行に「決められてしまう」ケースが多いのが現実ですね。

全くおっしゃるとおりです。しかも顧客側に不利な条件で。すべてがそうとは言い切れませんが、業界側には是非、誠意ある対応を期待したいものです。
土地の決済が先行されたのは、おそらく土地の持ち主が一刻も早くお金が欲しかったからなのだと思います。これがハウスメーカーの持っている土地であったならすべてが一括して行なわれるのかもしれません。
前回お書きいただいた１．と２．の文章は銀行への問い合わせの際にそのまま引用させていただき、説明する際の強い助けとなりました。
面白い話なのですが、前回銀行側に電話がつながり、担当者との話が終わる直前その担当者は「・・まあ、詳しくは営業さんに聞いてみてください」と言いました。
当初、営業に問い合わせたところ「詳しくは司法書士さんから・・」
司法書士さんに問い合わせますと「詳しくは銀行のほうへ・・」
と言われて銀行に電話したわけですので、これで一巡した、というわけです。（笑）
私自身がもう一回家を新築する可能性はほぼゼロですので(^^;)今回の件は後に続く人たちへの道しるべといたしたいと思います。
土地を買ってそこに新築住宅を建てようとする方は、軽減措置を使ってもらえるよう模索してみてください。

新築ではいろんな局面で忍耐力が試されるようです。
今回はどうもありがとうございました！

回答No.1

noname#3856

抵当権設定登記を行う場合、通常４／１０００の税率が適用されます。

「一定の要件を満たした建物」に対して設定登記を行う場合には、１／１０００になる「特例」があります。
この特例は「建物と一緒に土地にも同時に設定する場合」にも適用できます。

今回の場合「中間資金」がでた時点で「最終金額」での抵当権設定登記を「土地に対して」行い、最終決済時に「建物にも追加設定」する形です。
このような形の契約を「銀行とあなた」との間で契約していますので、司法書士はその「契約どおり」に登記を行ったと言うことです。

これを回避する方法としては次のようなものが「考えられました」が、今となっては遅いですね。

１．土地決済を先行させず、建物完成時に土地建物の決済を一括して行う。
抵当権設定登記は「減税のできる建物」及び土地に設定しますので、１／１０００の税率が適用になります。

２．土地決済時には抵当権設定登記を伴わない「つなぎローン」（但し高利率）を利用し、建物完成時に「借り換える形」で抵当権設定登記を伴う融資に切り替える。

なお、中間決済時に土地資金分の抵当権を設定し、建物完成時に建物分の抵当権を設定するというような取扱は見たことがありません。
「２」の変形として、土地代金のみの融資及び抵当権設定を行い、建物完成時に土地分の抵当権を抹消し、改めて全額の抵当権を設定するという取扱になるでしょう。

結果として「高くつく」手順になってしまったようですが、「業者・銀行・あなた」の間での取り決め事項ですので、「司法書士」さんにはどうしようもない事項であることはご理解下さい。

お礼

大変わかりやすい解説をありがとうございました。
また、haku-yさんの指摘によって私の疑問点がかえって明確にわかりました！

それは
＞このような形の契約を「銀行とあなた」との間で契約していますので
＞「業者・銀行・あなた」の間での取り決め事項ですので、
の部分です。

私はまったく聞いていなかったんですよ！業者（ハウスメーカー）からも銀行からも・・です。
土地決済の当日、どうもメーカーと銀行との間で話の食い違いのような場面があり、「担当に確認する・・」「その様な話は誰も受けていない・・」等の会話があり、話がこじれている様子が伺えました。
どうもメーカー側が２．の方法を取ろうとしていたところ、銀行側が司法書士に対して今回の手順をメーカー側に知らせずに指示していたような感じです。
当の私は当日まで何が行なわれるのかメーカー側からも銀行側からも、当然司法書士からも何の説明もありませんでした。
私自身ももう少し注意して当日までにどのような形での契約がなされるのか、下調べを行なっておくべきであったとは思いますが、評価額とそれに基づく計算式を前もって提示して欲しい、とは営業にはお願いしていました。
それに対しての営業マンからの回答は「それは決済当日に司法書士より回答がありますから・・」とだけ言われていました。
しかし当日には口頭による簡単な説明があっただけで、私が要求した書面による提示ではなかったのです。
その点も大変に不満なところだったため、今回の質問をしてみたというところです。つい今しがた銀行の担当者にも連絡が取れましたが、ちょっと歯切れの悪い印象を受けます。担当者といっても当日その場にいただけ、ということらしいので（笑）別の担当者に詳しく聞いてみるそうです。
今後私のような損をする人がでないためにも、きっちりと内容をお知らせいたしたく結果を書き込みいたします。

結果として次の事をはっきりとおっしゃっていました。
「今回の私のケースのように、まず土地を取得しその後住宅を建築する、土地の決済を先に行い住宅の完成後にさらに建物分の費用を決済する場合は、トータル金額に０．４％をかける。軽減措置は行なわれない」そうです。

つまりhaku-yさんのおっしゃられている回避方法１および２は、私の銀行では「していない」という事でした。
もし、それはおかしい！と言う事であれば是非反論をいただきたいと思います。

今回はどうもありがとうございました。