遅延損害について

質問

現在マンションの購入を予定しており、手付もすんでいます。
後は残金の支払いと所有権の移転登記を待つばかりで、大安の２０日に行う予定で販売業者と打ち合わせしていましたが、昨日になって抵当権の抹消に手間どっており、２０日は無理との連絡がありました。

問題はこの販売業者の経営状態がとても悪く、銀行次第でいつ倒産してもおかしくないということです。

ただでさえ高額な手付けを打って不安定な状況に置かれているのに、待たされ、これまでかなり不手際も多く、怒り心頭です。
(手付も建物完成後の保全措置はないと説明され支払いしましたが、後で調べると売買代金10%超であれば可能な様だとわかり、騙された気分です。)

質問は
売買契約書では買い主の支払いが遅れた場合は遅延損害金を請求されると書いてありますが、その逆(値引き)は請求することはできないのでしょうか？
このまま我慢するしかないのでしょうか？

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
まず、手付金ですが文章からもっと高額を支払ったのだと思いました。
当方の勘違いです。よって現時点で建築宅地課への苦情は無理ですね。
現時点での引き渡しの要求も無理です、申し訳ありません。
販売会社とありますが、それは売主ですよね？
今後最悪の場合について記載します。
万一引き渡しがなかなか受けられずに、時間ばかり経過した場合は、契約履行の催告書を１週間ぐらいの期限を定めて内容証明で送って下さい
その期限が到来しても引き渡しを受けられない場合は、その業者が加盟している不動産保証協会（重要事項に記載されています）の支部に状況を申し出て、手付金相当額の返還要求の受付だけでもしてもらってください。これは１０００万の上限額があり先着順１０００万の枠しかありませんので、早めに押さえておけばその後破産や民意再生など万一の事があっても契約を履行されない場合は、手付金相当額は戻ってきます。
上記は催告の期間以前に破産などの手続きをした場合も同様です。他の人より早く手続きすることが必要です。
協会で中々受け付けてもらえない場合も、粘って何とか受付してもらってください。
そうならずにちょっと遅れただけ・・・・で済めば良いですね。
でも5％以下の手付なのに残金で抹消できない状態が・・・・良くわかりませんね、
もう確実に所有権移転できる見込みがついたら、遅延による値引きやサービスなど要求しても良いと思いますよ。
最後に破産や民事再生になった場合も手付金が無駄になることは稀です
管財人などは回収が仕事です。完成物件は時間はかかりますが契約はそのまま履行で引き渡しを受けられることがほとんどです。

お礼

何度もありがとうございます。
やはり、先の記述は手付けが高額な場合でしたか・・・。
誤解させる記述をし、申し訳ございません。
一応県の建築宅地課にも販売会社（売主）の名前は伏せて
相談メールを送って返事待ちの状態ですが、
あまり期待しないほうがよさそうですね。

とりあえず29日までは待ってみることにしようと思います。
それでも延びる場合はアドバイス通り催告書の内容証明
送付を検討しようと思います。

ローンを組まずに全額支払い可能な状態なので、
すぐに抵当権の仮登記も外れるものと思っておりましたが、
司法書士に聞くと、銀行と販売会社との間での交渉に時間が
かかっているようだということでした。
遅延による値引きは難しいかもしれませんが、サービスは要求してみようと思います。

補足

２９日になんとか契約を済ませることができました。
結局遅れただけでした。杞憂だったかもしれませんね。
販売会社には相当きついことも言ってしまいましたが。

アドバイスをいただき本当にありがとうございました。
結局値引・サービスはしてもらえませんでしたが、
それは仕方がないかなと思います。

改めて鍵を貰ってマンションに入ってみると・・・
いろいろ思うところもありますが、おおむね満足しています。
まだ空き室が結構あるようなので、早く埋まるといいですね。
まぁ今の経済状況だと相当先かもしれませんが。
少しずつ引っ越しの準備等をしていきたいと思います。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
悪い様に解釈すると、売主はその物件を売却して担保権を抹消するのにあなたから貰う残金だけでは抹消出来ないのではないでしょうか？売却額に対し何割ぐらいの手付けを支払ったのかわかりませんが、業法を越えて保全を講じずに受領している事から金に窮しているわけで、あなたが支払う残金にプラスで何百万単位で現金を用意しないと銀行と事前に取り決めた抹消金額に至らなない。しかし今その金が用意出来ない状態だと思います。
まずは残金で所有権移転する事を第一に考え、値引きや賠償は２の次の頭でいたほうが良いと思います。
もし月末を越える様だと危険だと思います。
あくまで最悪を想定しての記述ですので、該当しない場合はご勘弁ください。
もし引き渡しが長引く様なら物件だけでも引き渡してもらいましょう。万一の際も残金を支払えばすべて収まりますから。
業法違反で建築宅地課へ相談する、と言えば鍵は渡してもらえると思います。引き渡し証と鍵だけ受け取れば引っ越しはすべて済んでからでもかまいません。

お礼

販売業者が現在どのような状況かまでは詳細にわかりませんが、
29日には所有権移転の準備ができるだろうという連絡がきました。
もしこれを再度超えるとなった場合は、本当に危ないかもしれません。

手付金については、販売業者に「代金の１０％超になってもいいから、保全措置がとれるなら取りたい」と話していたところ、
先の回答がされたので、結局販売代金の５％に満たない金額を払いました。
なので、この手付については、もはや保全措置はとれないので、仮に倒産した場合、泣き寝いりすることになりそうです。
（宅建業者としては、宅地建物取引業法第41条、41条の２に記載されていることを正しく伝えていないので、
業法違反になるということでしょうか？）

売買契約書に所有権移転の時期についての条項があり、
「本物件の所有権は、乙（買主）が標記売買代金の支払いを完了した時甲（売主）から乙へ移転するものとする。
但し、表記売買代金全額の支払い完了前に甲から乙に本物件を引渡した場合は、引渡しと同時に所有権が移転したものとする。」
との記載がされています。

この条項但し書を読む限りは、引き渡し可能ということだと思うのですが、
抵当権が残ったまま残代金を支払っていない状態で引き渡しは可能なのでしょうか？（ちなみに残代金の資金は用意してあります。）
販売業者が相当抵抗しそうな気がいたします。

具体的にどういう手順を踏めばいいのか、もう少し詳細に教えていただけると助かります。
（ここでの業法違反というのは、具体的にはどの条項違反なのでしょうか？また建築宅地課にも相談してみようかと思いますが市役所にあるのでしょうか？）

またこの場合の権利関係が複雑になりそうで不安です。
引き渡し（鍵と引き渡し証）を受けた場合、実質的な権利は、買主である私に帰属することになると思いますが、
形式的な権利（登記）は銀行の抵当権がついた状態で売主に帰属する形になると思います。
仮に売主が倒産した場合は、どういった状況になるのでしょうか？
ないとは思いますが、第三者が登場すると訳が分からなくなりそうです。

A)手付のみを打ち、登記移転予定日まで残代金を支払わない現在の状態と
B)手付＋物件の引き渡しがあり、登記移転予定日まで残代金を支払わない状態
とではB)の状態の方が買主としては安全という理解でよろしいでしょうか？

回答No.1

zorro

実質的な損害がありそれを証明できれば請求も可能です。

お礼

ありがとうございます。
現在の所実質的な損害はないので、遅延損害の請求は難しそうですね。